（2021年10月17日）10月的廣州天氣終於逐漸轉冷，秋雨濛濛涼風習習，卻也擋不住各地趕來的著名學者、金融投資機構高層、企業家們聚首的熱情。

二十餘年的高速發展，房地產開發的“天花板”已逐漸顯現，增量時代退幕，存量時代登臺，通過精細化運營釋放資產價值成為行業重生的關鍵。

不同於增量時代短平快、高杠杆、高回報的開發邏輯，存量時代的特點是低杠杆、低回報、長週期。

隨著城市化的發展，很多一二線都市已經進入到了存量時代。通過都市更新的管道，加上政府的產業引導，將是未來發展存量的關鍵趨勢。

10月15日，以“重生-破局存量資產”為主題，2021觀點資本圓桌於廣州順利閉幕。在逾4個小時的討論中，與會嘉賓們積極抒發自己的觀點，共同探討存量資產的未來。

存量資產價值挖掘

在第一場圓桌討論會上，嘉賓們就存量資產的創新及多元化轉型做出了自己的理解。世聯行首席科技官、中國建設教育協會房地產專業委員會常委黎振偉指出增量的不斷增多讓大家一直都忽視了存量的運營。存量需要都市、產業、城市功能的支持，存量是一個生態系統，從都市更新、產業升級重塑到物業賦能、金融創新、消費陞級都是存量改造的動力。

廣東省商業地產租賃協會會長朱萬果也同意這個觀點。增量的過剩給盤活存量資產帶來不小的困難，經營難、招商難、收租難，為此租賃協會也給政府提了不少建議。政府也意識到這個問題需要更多關注，所以政府更希望通過產業帶動都市更新與存量改造。

而雷易群、黃少麟、陳昱彤等企業家們則就存量資產的價值挖掘與創造分享了自己的經驗。

存量資產的一大價值就在於運營。廣州樂晟商業經營管理有限公司董事長雷易群認為，現時商業地產線上上線下的衝擊下，能够把一個項目做到出租率80%，租金收繳率達到95%，且每年有10%的提升就已經是不錯的情况。而且現在行業的下滑也促進了品牌業態不斷的更新換代，購物中心的業態組合也一直在變化，多元化和體驗感也非常重要。

同時他也談到了如何創新。如今的物業改造一次需要至少五年租金才能收回成本，小而精改造或者差异化競爭會是提高收益率的制勝法寶。他以迷你倉和菜市場為例，只有滿足客戶需求，同時做出差异化，才會得到客戶的青睞。

持相同觀點的還有瑰悅的聯合創始人陳昱彤。瑰悅是一家專注服務室公寓的企業，融合了飯店設施和公寓家庭特色，可以滿足中長期的服務需求。為了在白領公寓和長租公寓中做出差异性，瑰悅定位新中產和中高端階層，針對客戶群體的生活質量做出特別的品質和設計，中式設計和悟空間的創新就是一個很好的嘗試。

同時，面對投資者瑰悅也做到了收益管理精細化。從整體單一產權物業，到多功能餐廳帶來的成本降低，到堅持把關物業和品牌質量物業增值和高收益，利用對存量的資產管理實現收益最大化。

廣東中盈產業發展有限公司總經理黃少麟則是對新興行業有不少研究。房地產智能化、靈活辦公都是他認為比較有可能的未來發展方向，而直播、電商等不斷變化的新需求也讓他保持著一種謙虛的學習態度，堅持做好自己的服務。

另外，廣州市樓宇經濟促進會副會長龔元、瑰悅創始人&CEO劉斌等也參與了討論。

REITs運作下的商業想像

對於商業地產而言，如何利用資本優勢匹配行業需求，釋放資產的流動性，是存量資產價值最大化的另一重點。

針對存量商業資產，現時最熱議的話題就是REITs的帶來的機遇。凱保商發CEO龐曉雲在REITs方面頗有研究。他具體分析了目前國內REITs的發展現狀，也用數據解釋了REITs的特性和優勢。

他提出，REITs是國家和個人都非常需要的一個金融產品。REITs的風險是基於股票和債券之間，REITs把底層資產進行了風險隔離，風險减少的同時收益高於債券，囙此美國80%的家庭都會購買REITs。

REITs能覆蓋的不動產類型也有很多。從租賃型住房、商業地產、養老院這類福斯地產類型，到電信塔、機場、能源筦道、發電儲能等少見的地產項目，只要有穩定收益支持，都可以裝在REITs裏。REITs將房地產看成一個投資載體，資產組合可以不停更換，只要能帶來收益，就是一個好的投資。

而REITs下的不動產價值有兩種，一是來自經營租金的分紅回報，二是資產的增值。真正的資產價值來源於現金流的折算和地段的增值空間，其中地段是一個相對的比較值，並非覈心地段就是具有絕對價值，在地段的基礎上通過運營帶來的增值才是關鍵。

中國REITs50人論壇副主席兼秘書長、廈門國際金融科技有限公司總裁姚堯則細數了REITs的幾大優勢。他指出，REITs能實現資產的流動性、稅收中性、穩定性、低杠杆等，並在主體增信上做出了突破，資產的收益率、資產的表現以及未來分紅的可能性將成為投資的主要關注表現。

他還提到，雖然現時中國REITs還未覆蓋商業地產，但也可以提前做一些準備更好的迎接它的到來。因為REITs本質上並不是融資的工具，它更多關注的是資產的運營管理能力，是為有優秀能力的運營方或資產方搭建的一個金融平臺。

平安信託海外REITs負責人張菲澳看到了市場邏輯正在轉變。以開發商為例，曾經他們關注的是利用低成本的資金做融資實現快周轉，但自從國家給出訊號，不少開發商開始考慮重資產轉型，REITs將可能是他們最可行的道路。