文/韜略哥

別人笑我太瘋癲，我笑他人看不穿。

上半年限漲，下半年限跌！樓市調控又出新招。

官方再度出手，最新，湖北孝感房價“限跌令”出爐。

10月9日，湖北孝感市住房和城鄉建設局發佈《關於進一步規範新建商品房預（銷）售價格備案工作的通知》，強調嚴格執行明碼標價，一房一價。

通知明確，所有房企都須嚴格執行明碼標價，一房一價，所有項目不得超出備案價格對外銷售。

同時規定，樓盤在取得商品房預售許可後，擬銷售價格（實際成交價格）調整幅度超過備案價10%的浮動，包括各種銷售打折促銷，均需要重新備案。

九天前，湖北鄂州也發佈《關於進一步規範新建商品住房預（銷）售價格備案工作的通知》，對商品房的銷售價格予以規範，房企漲價或降價超過備案價10%的浮動都需要重新備案。

四季度剛開始，湖北鄂州和孝感為何開始救市？限跌令有何深意？

01

說到鄂州和孝感，就不得不提武漢，二者都是武漢“一小時生活圈”的親密小夥伴。

鄂州毗鄰武漢，葛店與光穀地緣相近、人緣相親、產業相通。隨著城市交通的加速“牽手”，雙方過著“同城”的生活。

孝感定位武漢城市圈副中心都市，自2017年開通了漢孝城際後，不僅帶動孝感東站周邊的配套建設日益完善，更是加速了雙城人員流動。

從都市產業結構看，這兩個地級市產業結構比較單一，以農業、輕工業為主。

沒有什麼產業，距離武漢又近，其結果只有一個，人口被武漢大量吸走。

從七普資料庫看，雖然襄陽、宜昌這樣的省域副中心也出現了人口流失，但孝感人口流失最為誇張，達到60萬，人口負增長全省第一。

伴隨著經濟結構單一，人口流失，孝感的房價走勢自然不容樂觀。

今年1-8月，孝感城區存量房成交2942套，成交面積32.93萬平方米，環比下降20.98%，同比下降39.48%；

其中，存量住房成交2874套，成交面積30.15萬平方米，環比下降20.83%，同比下降38.46%。

以下分別是孝感市5月和7月固定資產投資統計，可以看到，房地產投資的增速也在下跌。

這時候政府再不出手托底樓市，可以說後果相當嚴重了。

再看鄂州房地產市場，庫存大，供應量偏高。2021年6月末，鄂州市商品房住宅庫存數量12633套，去化週期率為5.7個月。

市場偏冷，二手房市場活躍度下降，第二季度鄂州市成交面積5.06萬平方米，同比下降24.36%。

受都市房貸額度收緊影響，6月份二手房成交面積1.40萬平方米，同比下降54.10%，創第二季度成交量最低值。

沒有武漢强大的產業和政策吸引力，面對不景氣的樓市，鄂州成為湖北第一個發佈限跌令的都市。

事實上，未來武漢的樓市供應量也很大，加上一張房票只能綁定一個項目的房票制度，接下來肯定會出現激烈的搶人大戰。

最新發佈《2021年第四季度全市預計達到銷售條件的商品房項目清單》，預計武漢第四季度將有205個項目、839.34萬平方米商品房可達銷售條件。

也就是說，四季度的武漢，平均一天有2-3個項目新開盤，對買賣雙方都是考驗。

02

限跌令最早可以溯源到什麼時候？

今年8月，湖南岳陽率先開始發佈限跌令，隨後，越來越多都市跟進，蔓延至全國。

8月9日，湖南省岳陽市住建局下發了《關於房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》：商品住房銷售的實際成交價格不得高於備案價格，也不得低於備案價格的85%。

也就是說降價幅度超過15%，就不給網簽了。

8月11日，昆明房協會明確提出房企若惡意降價將被約談，情節嚴重者將停止網簽。

8月25日，瀋陽市新區房產局發佈通知，將對區域內房地產銷售行為進行檢查，明確要求樓盤不許降價。

8月31日江蘇江陰市住建局發佈《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若幹事項的通知》，嚴禁低價（如低於成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰。

9月9日，因大幅降低商品房售價，湖南株洲多家房企被約談。

截至目前，全國已有湖北鄂州、孝感，山東菏澤，湖南岳陽、株洲，江蘇江陰、南通，河北唐山、張家口，雲南昆明、遼寧瀋陽、廣西桂林等10餘城發佈“限跌”政策或約談開發商。

如果說這些都市有什麼共性，那可能就是經濟結構相對單一，現時對房地產的投資依賴還比較深。

03

部分購房者一直盼望房價早日下跌，自己能撿個便宜，對“限跌令”的出臺十分不理解。

其實，這種心態與買了房就希望房價抓緊漲的人如出一轍，都是從自己的利益出發考量問題，當然，也很難評判誰一定對誰一定錯，立場决定態度。

不過，房地產作為國家支柱行業之一最終是為經濟發展服務，就像跑步一樣，要有健康體魄以及强大的毅力才能支撐長期發展。

就現時來說，橫盤階段的樓市、穩定發展的樓市，才是對經濟平穩發展最有利的。

上半年樓市調控286次，包括約談、整頓仲介、限制二手房定價、經營貸、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房等，政策重點是收緊；

到了下半年，10餘個都市發佈房價限跌令，重點是托市。

讓樓市走出上下波動幅度不大的鳥籠行情，就必須因城施策，在最熱的一二線都市和較冷的三四線都市，出現截然相反的政策操作，也就不足為奇了。

而且任由開發商打價格戰，房價快速下降，購房者用低於成本的價格買到房子，後期肯定會出現一系列質量和服務讓利的問題，囙此，“限跌令”在一定程度上也保護了購房者利益。