太古地產（01972.HK）正在加快內地市場擴容的步伐。

10月8日，太古地產宣佈與珠江實業簽署合作意向，雙方計畫在廣州荔灣區聚龍灣片區打造珠江太古商業項目。

而就在國慶前的9月30日，太古地產與陸家嘴集團攜手打造的前灘太古裏正式啟幕，這是太古地產為上海浦東新區“金靴”地段的前灘國際商務區量身定制的首個“太古裏”項目。

圖：上海前灘太古裏

太古地產釋放的種種訊號，除了讓外界對其將以何種方式參與到珠江太古商業項目充滿疑惑外，也對其未來在內地的商業佈局充滿興趣。

聯手珠江實業

總部位於中國香港的太古地產於1972年成立，背靠太古集團，致力發展及管理商業、零售、飯店及住宅物業，發展策略集中在主要運輸交匯點的上蓋發展綜合物業項目。

本世紀初進入內地市場以來，太古地產在多個覈心都市“散枝開葉”。在打造了北京三裡屯太古裏、成都太古裏等多個網紅打卡地和商業地標項目之後，太古地產在2021年開始了加快擴大內地版圖的步伐。

錶：太古地產在內地的物業組合情况

來源：太古地產中報

據悉，太古地產在內地的重要策略之一為合作。無論是廣報集團還是遠洋集團、陸家嘴集團，都有著央企國資背景，他們對於項目當地政府建設需求有著足够的把握，所以此次太古地產牽手珠江實業並不感到意外。

合作意向指出，珠江實業對聚龍灣片區實施全週期整體開發管理，負責引進商貿服務業和生產性服務業，而太古地產在項目構思、設計、定位、運營管理等方面與其展開合作，打造“文商旅創居”有機融合的“廣州西客廳”。

太古地產行政總裁彭國邦表示，很高興在繼廣州太古匯取得成功後，有機會在兼具濃厚嶺南文化及蓬勃商業發展潜力的荔灣區發展廣州的第二個重要項目。

雖在合作意向中並未能過多窺見太古地產對該項目的想法，但根據此前聚龍灣項目資訊披露中能略知一二。

據瞭解，今年8月底，廣州荔灣區確認珠江產投（珠江實業100%控股）以71.41億元獲得聚龍灣片區專案啟動區更新改造項目，這是荔灣區白鹅潭地區發展規劃出爐以來規模最大的舊城混改項目。

根據招標文件，聚龍灣片區啟動區占地面積25公頃，計容面積53萬平方米，總建築面積約70萬平方米，現狀房屋約14.50萬平方米，將打造成廣州西客廳先行展示區，以發展產業為主，不再佈置居住用地，提升濱水地區的活力，包括打造演藝中心、科創總部灣、文化主題購物中心、工業遺產特色購物中心等。

而聚龍灣片區地理優越十分顯著，毗鄰白鹅潭商務覈心區，定位為廣州西翼CBD，是串聯廣佛兩市的重要節點，距廣州市政府約5公里，距珠江新城和千燈湖均為10公里左右，且片區內將有捷運11號線、廣佛線、25號線共三條地鐵線穿過。

彭國邦還表示，這次簽署合作意向體現了太古地產積極參與粵港澳大灣區建設，深耕廣州的長期願景。

這或多或少地顯露了太古地產現時投資傾向，以及對內地市場的態度和積極性，有意進行擴張。

內地項目成業績增長主力

太古地產持續加碼內地覈心都市背後，有市場分析人士認為，太古地產通過複製之前在內地的綜合商業模式，能在一定程度上降低整體業績下滑的影響。

值得注意的是，2018年至今，太古地產的營收和淨利潤均出現了較大幅度下滑，歸母淨利潤的同比下滑幅度從2018年底的11.5%擴大至2020年底的71.3%，直到2021年上半年該項數據才得到回暖。

而導致過往太古地產營收和淨利下滑的一個重要原因就是疫情。不過查閱太古地產今年上半年財報發現，隨著內地疫情得到有效控制，太古地產在內地的業務表現強勁，而在香港市場的業務情况則表現平平。

中報顯示，今年上半年太古地產實現收入90.68億港元，同比增長38%；營業利潤24.67億港元，同比增長67.47%。其中內地零售物業租金收入為21.08億港元，同比增長38%，撇除租金支援攤銷和人民幣升值的影響，租金收入總額上升23%。

從具體表現來看，太古地產零售物業表現最為強勁的項目為北京三裡屯太古裏、廣州太古匯和上海興業太古匯，這幾個項目今年上半年的銷售額增長率分別達到了85%、88%和83%，相較於2019年上半年也分別有著13%、95 %和86%的提升。

錶：太古地產內地項目的租用率及權益占比情况

來源：太古地產中報

太古地產在內地的淨資產總額僅占到了其總資產的18%，但這些為數不多的項目卻給太古地產貢獻了36%的租金收入。值得一提的是，上半年太古地產在國內的投資物業組合的租金收入為17.74億元，同比新增35%，反映出國內零售銷售強勁的回血態勢。

而太古地產在香港的業績表現相對較差。截至2021年6月30日，太古地產在中國香港零售物業組合的租金收入總額為11.16億港元，同比减少12%。

圖：太古地產租金收入和淨資產情况

來源：太古地產中報