每經記者：陳榮浩每經編輯：陳夢妤

為鼓勵發展保障性住房，這個省份放大招了——持有一定規模的住房租賃企業將享受稅收優惠。

視覺中國圖

10月9日晚間，據雲南網報導，雲南相關部門已印發《關於實施住房租賃稅收優惠政策有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確了雲南省享受政策的專業化規模化住房租賃企業標準。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年7月，財政部等三部門曾印發《關於完善住房租賃有關稅收的公告》（以下簡稱《公告》），明確了對相關租賃經營企業的稅收優惠，而雲南是在該《公告》發佈之後，第一個印發相關政策貫徹執行的省份。

經營租賃住房將獲稅收支持

《通知》明確了享受政策優惠的企業標準，相關企業只要在開業報告或備案都市中持有或者經營租賃住房500套（間）及以上或者建築面積1.5萬平方米及以上，將享受到特定的稅收優惠。

《每日經濟新聞》記者注意到，此次雲南對發展保障性住房的企業稅收優惠，主要集中在“增值稅”“房產稅”（更傾向於市場認知的“房東稅”）和“適用簡易計稅”三個維度。

《通知》提到，住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的徵收率减按1.5%計算繳納增值稅。

住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率减按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。

住房租賃企業向個人出租住房適用上述簡易計稅方法並進行預繳的，减按1.5%預征率預繳增值稅。

對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，减按4%的稅率徵收房產稅。

根據2020年初雲南稅務局發佈的《關於個人出租房屋個人所得稅征收管理有關事項的公告》，從2021年1月1日起，個人在雲南省範圍內將自有房屋或者租入房屋出租給承租人，並獲得經濟效益的租金收入或其他收入，應按照“財產租賃所得”10%的稅率繳納個人所得稅。

曾在TOP10房企擔任過長租公寓店長管家的內部人士盧鵬向記者算了一筆賬，以一個月租金8500元為例（只算“房產稅”的减免），新政下，大概是340元稅錢（由於計稅的原因，實際繳稅時可能會略微少一點），如果之前是10%的稅費，則每個月稅錢是850元，新政後减免將近510元。

至於這項政策能給業內企業帶來多大實惠，盧鵬認為很難細化，但整體對企業的優惠較大。“這個沒辦法細化，因為每個地方的政策優惠幅度都不一樣，但我覺得對企業的優惠挺大的。當然，前提是其他城市也執行該政策。我們可以大致推算一下，以萬科為例，去年的長租公寓營業收入是25.4億元，累計開業14.24萬間，一般業內做得不錯的長租公寓淨利率約在12%~15%，以12%計算，那麼萬科的長租公寓大約有3.05億元利潤，所以整體算下來的話，形成規模的長租公寓企業每年能省下的費用是千萬級別的，而省下來這部分錢將直接算到淨利潤裏”。

此外，業內人士也普遍認為，管理部門通過稅收等手段，有利於擴大以及培育住房租賃市場，以緩解住房困難等實際問題。

對於此次雲南鼓勵發展保障性住房的政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，“該項政策減稅內容多、力度大，包含增值稅减免、房產稅减免等內容，這對企業和租房者都是很大程度上的利好”。

嚴躍進認為，對參與租賃住房的企業來說，這兩年不少企業出現了較大經營壓力，甚至爆雷，而稅收減免，能够緩解這些中小企業的經營壓力，提高他們的盈利能力，而只要有了盈利空間，自然會吸引更多企業和資金，能够提高企業向市場供應保障性租賃房源的積極性。

記者査詢國家統計局數據發現，在過去十年間，雲南下轄的16個省轄市和自治州間，只有昆明、西雙版納、德宏、怒江、麗江保持了人口的正向增長。

此外，根據克爾瑞數據，雲南省會昆明今年前三季度的房地產供應為1229.97萬平方米，成交1054.24萬平方米，市場表現有所滑落，供應及成交分別較去年下滑33.44%、17.62%。

多地擴大保障性租房供給

事實上，除了雲南鼓勵企業發展保障性住房外，各個都市擴大保障性住房的市場供給，已經成為一種普遍共識。

今年以來，包括深圳、上海、北京、廣州、廈門在內的多個都市接連發佈加快發展保障性租賃住房相關意見。

上海市提出“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房40萬套（間），約占住房供應總量的40%；廣州市提出“十四五”期間建設籌集各類住房131萬套，其中保障性租賃住房60萬套（間），占比45%；北京市將利用集體經營性建設用地和非居住存量房屋建設的租賃住房，納入保障性租賃住房規範管理；深圳則在今年的政府工作報告中提出，2021年深圳將建設籌集公共住房8萬套，改造籌集租賃住房10萬套以上；廈門市發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確從加大土地政策支持、落實稅費和中央補助資金支持政策、完善金融政策配套、簡化審批流程4個方面給予政策支持。

資深財經評論員劉曉博告訴《每日經濟新聞》記者，未來中國樓市遵循的普遍規則概括成一句話就是“高端有市場、中端有支持、低端有保障”，這也是多地政府部門經常提到的一句話。這種多層次住房供應體系的建立，將有利於商品房市場的健康發展。

在深圳申請了龍悅居三期的王平告訴記者，他現在租的房子，就是深圳的保障性住房（公租房），相當划算，房租只相當於同地段房子的三折，他所住的兩房一廳的房子，每個月的房租也就1100元左右。

王平向記者透露，他所在的組織，每年大概會有20~30個保障房名額，不過要求申請者是深戶無房、自住。他自己也是通過這種管道申請的，員工在報名後會按照積分順序來分配。

但如果沒有這樣的內部名額，就只能按照市場上“先來後到”原則，進行輪候等待了。“對於有內部名額的企業，深圳各個區都不一樣，中興、華為等在名錄中，學校、醫院等事業單位也有。政府把公租房劃出一部分房源，當‘人才房’給他們定向配租。”王平告訴記者。

另一位在深圳也申請了保障性住房的孫欣告訴記者，“雖說深圳每年的保障性住房批次越來越多，但申請的人數也越來越多，難度越來越大，我是在2019年9月份提交的申請備案，後續南山放出的保障性住房也都有提交申請，現在還在輪候。”孫欣還透露，自己有同事申請了5年都還沒申請上。

緩解大城市年輕人租房難

一比特業內人士指出，各地對租房政策的完善以及對相關企業稅收減免，除了對參與的企業是利好外，對緩解都市中年輕人的租房難問題，也能起到很好的“潤滑”作用。“雖說可能週期會很長，但起碼勢頭已經出來了，大城市年輕人租房難的問題正在逐步得到解决”。

“說出來你可能不信，我們公司的科技崗位現在很難招到人，覺得深圳租房成本太高了。相比之下，這類科技崗位的人才更願意去蘇州和成都。據我所知，現在行業內回流長沙的科技崗也相當多。”深圳一家電子資訊行業的上市公司董秘告訴記者。

記者近期調研發現，大部分租房的受訪者反映的問題可總結為兩點，一是尋租階段租房難、租房貴、仲介傭金高的問題；二是入住後會遭遇一些來自二房東等的麻煩。

想在深圳福田區租個兩房一廳的租房者陳明向記者表示，“現在看房太麻煩了，而且傭金還很高，我最近幾天看了福田區下沙村的幾套民房，4層以下的房租基本都去到4000元以上了，而且看中後，仲介還得一次性收30%到50%不等的仲介費，太貴了”。

對於各地開始鼓勵企業發展住房租賃，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，各地給企業的優惠政策，是“解决各個都市住房突出問題”很好的著力點，這不僅能培養長租行業的市場信心，還能讓更多市場主體參與到這個行業來，而各個都市在土地、稅收給到行業的支持，可以起到“四兩撥千斤”的作用。

每日經濟新聞