大週期從未變過，小週期卻一直在變化。

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最近，諸多都市第二次集中土拍，不出所料，土地大規模流拍。

天津，掛牌61宗，流拍21宗

瀋陽，掛牌46宗，流拍24宗

合肥，掛牌17宗，流拍9宗

重慶，掛牌33宗，流拍14宗

杭州，掛牌31宗，流拍10宗

廣州，掛牌48宗，流拍25宗

流拍數據中，包括報名企業不够或無人報名而中止的。

即使是在成交的土地中，國央企占比也在80%以上。

這一節，不講太多別的，你只需明白一個道理。

土地流拍，麵粉少了，未來的供應量一定是减少的。

在不做價格分析，不做趨勢分析之前，你先要明白這個常識性問題，

常識一：幾乎所有大城市的供應，未來一定是减少的。

2

先不說需求，再來想第二個問題。

當房企退場，不再拿地，遠郊被全面拋弃之後。

當房企開始不再激進，全面保守退求生存，回歸主城，追求安全之後。

所有新城、郊區、未成熟片區的開發、推進一定是大大延遲甚至不得不中止的。

在此之下，有何影響？

規劃美麗、兌現延后之下，很多人買了房住進去，結了婚，生了孩，將不得不置換回主城或搬回主城。

因為，郊區、新城的配套幾年沒個著落，人生能有多少光陰幹耗？

如上圖，今年，房屋新開工面積單月數據已經是暴跌。

今年的累計新開工面積同比也已經是負值。

這一切，在未來，都會體現在供需矛盾上。

第二節，你只需明白，因為房地產整個行業開始全面收縮，新城、郊區的很多規劃將無法按時兌現，人們不得不為了上班、為了上學而回到主城區生活。

而在第一節，我也告訴你了，主城區的供應，未來是减少的。

3

然後，我們再來想一下需求。

城鎮化率現時是64%，十四五期間，公開數據，還有2億人進城。

人的流向是不變的。

從窮到富，從醜到美，從冷到暖，從舊到新。

人的流動，就是為了追求更好的生活。

更好的就業，更好的賺錢，更好的討媳婦，更好的醫療，更好的教育，更好的環境。

最終，是為了更好的生活。

萬科以前有一個SLOGAN：都市，讓生活更美好。

道出了這一天機。

從農村到縣城，從縣城到省會，從省會到長三角、珠三角或北京。

這一變化和流動趨勢，是不變的。

我們知道新生人口是在逐年减少，但存量人口的流動，亦是不可忽視的。

所以，第三節，我們需要知道一個常識。

存量人口源源不斷在流入的都市，就那麼十多個，而它們未來的供應是减少的，它們主城的供應是减少的。

4

前面三節，我講的，其實就是最基本的供需，也是最基本的常識。

在全國資金、財富、產業、經濟、人口密度最高的北京天津、長三角、珠三角這三個地方。

供應在减少，

新增人口還將持續新增，

存量人口還將持續回歸主城，

這是第一個組合性常識，幫你看清楚未來。

然後，我們又處在一個樓市情緒急劇下行的大背景之下。

恒大事件持續發酵，

房住不炒高高在上，

房企紛紛裁員，

房企各自保命，

在資金需求端的房企三道紅線，牢牢把著企業融資的命門。

在資金供應端的銀行涉房信貸比例限制，牢牢把著銀行房貸的命門。

整個房地產行業進入了史上最寒冷的冬天，寒風瑟瑟。

市場上，幾乎看不到看好中國房地產的聲音。

開發商也到了最為迷茫、害怕、沒有安全感的時候。

於是，我們看到了，多個都市，房企競相甩貨，紛紛讓利、打到骨折。

5

所以，我想說的是，我們來到了順大勢、逆小勢的一個最大的窪地裏。

我知道，肯定有很多人不認同，這很正常。

如果絕大多數人認同，價格也早已經跳過窪地時的價格了。

現在，是多空分歧最為嚴重的時候。

而我，前面已經告訴你了常識。

而且，其實，局勢已經在發生改變，也正因為我看到了曙光，我擔心窪地即將被跨過去，才發此文，重點提醒。

9月22日，央媒發文呼籲要保護剛需，調控政策應更加優化，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。

9月24日，央行例會，公告首次提及房地產，並明確“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。

很快，廣州、佛山發佈新聞，下調首套房利率。

10月9日，哈爾濱打響救市第一槍！出臺“十六條”穩定房地產市場，放鬆土拍、貸款、補貼等一系列政策。

6

我們正處在一個轉折的關鍵點上。

此刻，這一切，在你眼裡，是風險？還是機會？

米宅觀點一直明確：持續並堅定的看好大灣區。

堅定看好大灣區珠三角覈心區裡的深圳、東莞、廣州、佛山、珠海。

這裡，紅利不斷，概念不停，向上，向上，這一陣，我們都已經看到了。

橫琴由廣東和澳門共管，

香港北部都會區規劃300平方公里，

深圳前海合作區擴區八倍，

港交所探討人民幣交易，

等等。

這裡承載著中國面向2035最為宏偉的目標和志向，中國强，大灣區也必須更强。

市場還在下行的通道中，但有的房企、有的區域、有的樓盤已經做出了超預期的價格調整。

有的機會已經在探底，有的還在下探的過程中。

我們需要做好準備了，已到底的要不要抄？

如果你認同，當下的階段，可能是未來最大的一個窪地的話，請與我一起來撿漏。

當然，米宅是堅定的認同這一機會，而這一策略，也將成為年底之前米宅國內資產配寘部門的第一策略。

眼前的入場策略，原則如下，要堅定踐行，

1、緊盯珠三角覈心，

2、緊盯珠三角覈心的覈心區域或板塊，

3、大灣區裡的深圳、東莞、佛山、珠海、廣州，在過去一年是經歷過大漲的，

4、此刻，用一年前的沒有漲過的價格購入，

5、並不是大灣區所有的都市和區域都有類似機會，但，局部機會是有的，盯緊即可。

為何是珠三角？

因為珠三角民企最多，市場也最為開放，民企對市場迴響最快，也敢於降價讓利，而且容易形成競爭。

我剛剛是在北京考察，90%以上全是國央企，除了限價，你占不到什麼便宜的，層層審批的降價讓利，很難看到。

而我剛剛調研過的長三角，讓利力度也很少。

為什麼要限定撿漏價格要是一個回到一年前的標準？

因為找到市場底是我們的原則，不能抄到半山崗上就尷尬了，有過去一年的高價為你掩護，現在能用一年前的價格買入，一定是妥妥的底或底的附近。

用這一個標準，限定我們都不要犯錯。

我們近期將派出主編團隊，奔赴廣州、佛山、珠海等地，按以上標準尋找房源。

骨折歸骨折，放心，覈心區域是必須的，房企安全性也是必須的。

如果你認為一年前的價格還不是底，也不值得入，有過去一年的大漲撐腰都不行，請略過本文即可。

如果你認同，加群，一起發現機會，同時也告訴我們機會，讓我們去現場驗證。

並把今天的判斷，放在未來去見證。