去年我叫大家買房，今年我叫大家躺平，什麼行情辦什麼事兒，旗幟就是這麼鮮明，方向就是這麼明確。

最近，我看到不少行銷公眾號，把P大點的利好吹的天花亂墜，慫恿大家說現在是最好的抄底時間、撿笋時間。在這裡我可以負責任的告訴大家：牛市剛剛結束，熊市已經降臨，房產投資的抄底時機遠未到來，切勿盲目行動。

1

千萬別奢望調控放鬆

最近，樓市確實有一些利好，比如：

張家口、昆明、瀋陽、唐山等10個都市先後出臺了新房限跌令，ZF不准開發商大幅降價促銷。

大灣區以東莞為首的5個都市都將二手房交易個稅從2%降低至1%。

廣州、佛山有部分銀行降低了房貸利率。

7月全面降准釋放1萬億後，四季度大概率還會繼續降准，未來1年期LPR降息也不是沒有可能。

8月31日，長春發放購房補貼；10月10日，哈爾濱也開始發放購房補貼，給房企減負。

9月18日，證券時報發文《滿足真實住房需求離不開房貸資源的有效配置》，9月22日，經濟日報發文《樓市調控應注意滿足剛需》。

9月24日，貨幣政策委員會第三次例會提出兩個維護：維護房地產市場的平穩健康發展、維護住房消費者合法權益。9月29日，央行銀保監會在房地產金融工作座談會上再次重申兩個維護。

以上利好，說到底都是維穩，根本算不上刺激，完全不會導致各地樓市再次啟動。

因為下半年開始，我國經濟下行壓力增大，土地流拍、大房企資金鏈斷裂，新房二手房速凍，我們需要給經濟維穩、給樓市維穩。現在是穩定壓倒一切！

高層為樓市也是操碎了心，剛剛釋放點利好，就得立刻發文以正視聽。典型的給個甜棗打一巴掌。9月29日，經濟日報再次發文《房地產調控不可輕言放松》，文中強調：“當前，不能因為個別房企和個別都市出現一些新情况，就輕言放鬆調控，不能重回將房地產作為短期刺激經濟手段的老路上去”。

其實，縱觀全國樓市，你就能看的出來，持續陰跌的都市ZF在忙著托市，大漲過的都市仍在不遺餘力的收緊調控。比如，北京在樓市已經降溫的基礎上國慶前最後一天又出臺了二手房指導價；東莞在樓市早已冷卻半年之後，剛剛又發佈了218個熱門社區二手房指導價，而在這之前東莞還把二手房交易個稅從2%降至1%。

說了半天，其實記住一句話就可以了：現在的利好政策都是强力調控之後的自我糾偏，都是為了維穩，距離刺激樓市還有十萬八千裏！

2

最大的風險

限制房企融資的“三道紅線”和限制銀行給樓市放貸的“兩道紅線”剛剛公佈時，很多磚家都歪曲解讀，不以為然，可事實證明了高層的决心，現在土拍的流拍、房企的爆雷、樓市的入冬，都是這“五道紅線”的直接結果。

2021年1-9月，前100家房企的融資總額為10919億元，同比下降21%。其中，第三季度的融資額為2872億元，同比下降38%，環比下降24%，融資額創2018年以來的最低水准。

今年以來已有華夏幸福、藍光發展、陽光100、泰禾、新力、恒大、花樣年等多家開發商出現了資金流動性問題。

三道紅線、兩道紅線都不是權宜之計，都不是短期行為，而是國家針對房地產管控的長效機制，是會長期執行的。

所以，今明兩年，計畫買新房的朋友，務必謹慎小心，三道紅線中不達標的房企不要買，儘量買達標的大央企大國企。

今明兩年，買房的最大風險就是：新房爛尾，二手站崗！

3

置換陷阱

當下，房產置換已經成為一項高危行為，尤其是賣掉自住房買二手房的置換。

比如上海，“三價就低”導致的結果就是首套房首付從35%提高到了60%，二套房首付從70%提高到了80%。現在的上海置換客，等你賣掉自住房的那一刻，你會發現手裡剩的錢連剛剛賣掉的房子也買不回來，更別提改善置換了。不是房價漲了，而是首付太高了。

現時，已經出臺二手房指導價的都市有15個：深圳、成都、西安、寧波、合肥、上海、廣州、東莞、無錫、紹興、金華、衢州、溫州、三亞、北京。

二手房指導價的本質就是降低杠杆、提高首付，所以包括但不限於以上這15個都市這兩年都是置換禁區，務必謹慎！

4

饑不擇食的投資

資金是會流動的，投資是會外溢的。

每次牛市結束，住宅限購後，商住公寓都會火起來，這次也一樣，比如杭州、深圳。永遠是記吃不記打。

公寓的弊端主要是交易稅費奇高、增值差、不能落戶讀書、舒適感差、居住辦公混合、人員素質參差不齊等。

急不可待的投資可以理解，錢放在手裡發燙可以理解，沒趕上抄底住宅也可以理解，但是投資公寓就不可饒恕了。

寧可錯過一輪住宅週期，也决不能上公寓的破車。

商鋪、辦公樓、小產權房同理，都是小白投資陷阱。切記！

5

買在高位

房企資金鏈緊張，融又融不到錢，銀行貸款卡的又死，要想活下去，只能讓利賣房回籠資金。

雖然已經有10個都市出臺了“限跌令”，但是讓利的花樣會層出不窮，工抵房、精裝改毛坯，買房送車位，買房送裝修，買房返現金，第二套半價，只有想不到沒有做不到。

陰跌的都市，現在買新房，一定比年底貴，年底買新房，一定比明年五一貴。二手房同理！

6

杠杆最大時抄底

判斷抄底時機是個科技活。如果你實在學不會，我告訴你個最簡易、最有效的技巧：

杠杆最大、首付最低的時候，就是抄底絕佳時機。

政策放鬆時可能會降低首付，首付不降時可能會放鬆貸款，貸款不動時可能會放鬆融資，總之，當你發現貸款的杠杆可以用到最大時，實際首付可以降到最低時，就是抄底樓市的最佳時機。

買房必用杠杆，這不是你有錢沒錢的問題，而是因為，杠杆不友好時，房價根本不會漲。所有都市都是如此。

7

攢房票

9月11日，武漢發文開始“零門檻”搶人了。接下來的樓市冷靜期內，各省會和二線都市去庫存保財政的有力武器就是搶人大戰。

樓市越差、越要搶人。不讓放鬆調控就搶人接盤。

熊市裏，最適合的操作就是：把三四線都市的房子置換到一二線去。

所以，現在你的閒置資金千萬別再浪費在三四線老家了，現時已經零門檻落戶的省會就有福州、濟南、瀋陽、昆明、太原、南昌、石家莊等，未來零門檻的二線會越來越多。

去省會，攢錢、攢房票、攢貸票，這是熊市裏最明智的舉措。

8

租金的誤區

房產投資，過度關注租金高低是誤區。

房產投資首要關注的必須是增值潜力，而不是租金多少。

一、周邊有空地，正在開發的待成熟板塊雖然租金暫時不高但往往房價增值更快。二、成熟老城區的老破小、老式塔樓租金更高，但是房價增值嚴重跑輸大盤。三、小戶型租售比更高，但是改善大戶型增值更快，接盤俠更多。四、辦公樓、公寓租售比最高，但是房價萬年不漲，其實總體的投資回報率非常低。

9

熊市如何賣房

熊市裏賣房，考驗的就是預判後市的能力。

已經大漲過的一線和强二線都市，假如計畫賣房，現在趕緊主動降至市場價之下拋掉，越往後拖價格越低。現在不降價，幾個月後就得降更多才能賣的掉，反而延誤了時機。

買房時，不能買漲的最快的那一套，但是賣房時，必須作跌的最快的那一個。

10

哪些房產會漲？

2020-2021年這輪小牛市，所有上漲都市都不是普漲，都不是全面上漲，而是區域和品質分化上漲，為啥？

就是因為政府沒有徹底鬆綁調控，沒有大力度刺激樓市，所以覺醒並且行動的只是有錢人和有資產的人，純剛需無房戶至始至終沒有被帶動。所以，只有豪宅、改善房、學區房漲幅巨大，普宅毫無波瀾。

這個理念在未來極大概率還會繼續適用，因為徹底鬆綁調控的可能性越來越低。

非學區老破小、非覈心地段老破小、低單價大面積老式住宅、2000年前的塔樓、戶型奇葩的外銷房、遠郊房產、文旅地產都將是增值差逐漸被淘汰的資產，只要有能力儘量避而遠之。

切記：徹底鬆綁，全面上漲；局部寬鬆，豪宅上漲！

最後，再來說下週期。這輪牛市是徹底歇菜了。需求、資金、房票貸票都已經消耗殆盡，需要重新積攢和蓄力，才能衝擊下一波牛市，這才是週期的奧秘。所以，現在些許的利好根本不可能重新點燃樓市。請務必看清大勢，正確抉擇！

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