我是小龍蝦，一個樓市觀察者。

01、前言

房地產行業，是不會消亡的。

它經過調控以後會變的更加的健康，只是說在變的健康之前，會有一個比較大的陣痛。

只有能熬過去的，才能享受到未來的發展。

這個房地產未來的發展，不是說房價會大漲然後一夜暴富之類的，而是一個小範圍的資產配寘，和現在這種全付身家都壓在房子上是完全不同的。

顯而易見，以後房地產的物業、維護，租房、存量房買賣，是主流。

那麼問題來了，是限價壓住了房價嗎？

好多人還不明白，壓住房價是金融政策，而不是限購政策。限購政策頻出，反而房價只會越調控越高。

但是，今年杭州的按揭利率，從5.25漲到了5.7甚至6，一下子就按住了銀行貸款。

一旦收緊，80%的人馬上處於觀望狀態，但銀行政策再怎麼調控，對於聰明人來說影響並不大。因為他們懂得如何利用資產贈信，利用零首付購房，買完之後再去做融資。最後繼續撬動杠杆，一套100萬的房子單單信貸就能做出來150萬的量。

要明白，信貸是不需要考慮剩餘價值的，就和信用卡的用途一樣。例如這套金一環地鐵口，盈家美地99平的兩房，完全可以做到零首付。

然後，利用其贈信的功能，去掉按揭還能帶出來50-150萬的現金用於商業周轉，具體情需要根據自身而定。

所以每次政策調控，普通人拍手叫好，有錢人覺得無所謂，苦的永遠是剛需的中產階級。

最近，央行做了一個調查，對於下季的房價，有19.9%的居民都認為會上漲。

關注房價的人都知道，今年年初以來全國各地的樓市調控政策加大力度，導致各地的房價都出現了不同程度的下降。

所以，一開始不少人都認為，今年房價的主基調就是一路下跌。

但這2成的居民認為，房價今年已經跌了不少，今年也只剩下一個季度，也該迎來觸底反彈的局面，認為樓市的泡沫並不會這麼快出現。

各位認為，今年接下來的2個月內房價，還會上漲嗎？

02、現在的寧波樓市

現在寧波樓市的熱度，也算是越來越低了。可以看到，寧波樓市的待售二手房數量越來越多，並且寧波的二手房成交量也在不斷的下探。

只是小龍蝦覺得，寧波的那些炒房客對寧波房價還是比較有信心的。寧波樓市的數據都成這樣了，寧波的那些二手房房東還不太願意降價賣房，也是比較厲害了。

而事實上，寧波房價現在明顯是超過了寧波的經濟實力了，整體的均價已經高達2.7萬一平，這個價格已經比全國最强地級市蘇州房價都要高的多。

而寧波房價最大的問題，是整體房價都高，很難找到房價不高的地方。

寧波看著這幾年人口的流入情况比較明顯，但實際上這些流入的人主要是一些在工廠打工的人，他們就算想在寧波買房，面對寧波這麼高的房價，也是有心無力。

寧波房價回檔的時間，有可能是在明年的時候，今年寧波的這些炒房客資金鏈還比較充足，降價的意願不大，明年開始資金吃緊，降價的房東就多了。

總的來說，國內房價買漲不買跌的這個概念，也就是這五六年才興起來的。

說個實在話，在2015年以前，有幾個人覺得買房是投資的，還不是都為了住。那個時候，買房最多就想著房子放在那，可以收一些房租，比存在銀行裡面强。

當時大家的心態主要就是這個，根本沒有幾個是投資房產的。也就是這五、六年來房價的大漲，才一下子把人們的觀念給扭轉了而已。

過去，用了五六年的時間讓大家相信了房價永遠漲，不知道要用幾年才能讓大家相信房價不會永遠漲。

03、房地產樓市的拐點

房地產樓市已經到了拐點，就拿最近一段時間來看，除了那些真正需要房子的剛需外，像那些二手房或者新房，掛牌量已經越來越大，甚至到了無人問津的地步。

不過，這個時候你還會發現，雖然房子成交量大幅减少了，但房價似乎並沒有出現下降。

你知道原因嗎？小龍蝦告訴你，是因為還不到時候。

所以小龍蝦建議，對於那些真正想買房的朋友，可以再等幾個月，而隨著大量房企貸款期限接近，降價促銷、以價換量必然會成為定局。

就拿今年國慶日來說，還是和往年一樣，但往年國慶日人滿為患的售樓部，今年卻顯得格外冷清，幾乎沒有什麼人去了。

就拿這裡面一個經理的原話來說，如果房子再賣不出去，董事長老總也回不來了，畢竟養活這麼一群人，薪水人工費也不得不給。

所以，大家不用聽某些專家如何看漲樓市，那完全就是紙上談兵，而樓市發展到了極限，必然回落，其實每個行業都是如此。

在小龍蝦看來，現階段的房地產拐點，分為二方面：

1、現階段房地產市場的曖昧反映

在有投資客的時候，房子熱度高，成交量高，房價漲的快，價格超出市場預期；剛需群體在焦慮，像熱鍋上的螞蟻咬咬牙能上車的搶著上，不然怕漲的買不起了。

2、調控剝離投資客

在投資客離場的時候，房子的熱度下降，成交數據跌了將近一半。

房子的價格下來了，各種優惠滿天飛，價格回歸市場預期，剛需群體變憂慮了，買還是不買呢，總覺得還能降，現在買會不會虧了。

其實，如果房價真不斷的下跌，而且還對持有房產進行的徵稅，那麼很多房東都會選擇賣房的，包括以前那些在房價比較低的時候買入的人。

我身邊就有這種，就是那個有五套房的老同事，他之前感覺心情還蠻好的，這段時間他看到自己那個社區降價的越來越多了，他就開始坐不住了，剛開始少的時候他還行。

但是現在多了以後，他就不行了，這兩天在組織裡面到處問有沒有人要買房子的，他有房子想賣。

實際上他的房子是在房價6000一平買的，後來漲到19000，現在跌到17000，他就心疼的不得了，之前他覺得房價沒跌，後來他發現真還有人17000把他們社區給賣了，他就坐不住了。

他們這些人在計算新增房產價格的時候，不是以他當時6000元的時候來計算的。

他們都是以19000元最高點的時候來計算的，所以哪怕只跌了2000元，還是比他買時翻了快三倍，但他就不能接受了，就要賣房走人了。

04、總結

最近，老是有人問小龍蝦：現在是買房子好呢，還是存現金好呢？

個人認為：投資任何一種商品想要賺錢，就讓它流動起來，這點非常重要。

比如，過去房子買進容易，賣出也不愁，根本原因還是有市場需求做支撐，所以很容易流動起來。

而如今，由於眾所周知的原因，買的房子不一定能賣出，賣不出去就流動不起來，流動不起來就轉化不了現金。

變成了一堆不值錢的磚頭，對投資者來說沒有任何價值。這從很多都市二手房市場就可見一斑，房子掛出去很長時間無人問津，就是房子流動性變差的例證。

可以說，當下買房子也是個科技活兒，你能不能賺錢，那麼買什麼樣的房子能讓它流動起來，就看你自己的技能了。

而是否存錢也與流動性有關，如果僅僅把現金存在銀行，而不把現金轉化為現金流，也會貶值的，尤其在通脹的情况下。

所以，不管我們投資房產還是存現金，最好都讓它們流動起來，你的財富才能保值增值。

如果是剛需用房，建議現在想買房的朋友再等一等，某大的事情沒結束一切都還有變數。估計明年年初房地產市場趨於明朗，到時再買也不遲。

避坑指南：首選央企，其次國企，最後民企。

先模範、精裝、再毛坯，最後期房。