最近，發現一個非常嚴峻的問題——

那就是越來越多的人把目光放到了公寓市場。

有人聲稱，公寓愈漸住宅化，成交呈現爆發式增長！

更有人聲稱，公寓開始了“逆襲之路”，在“存量時代”下，賣一套少一套，成為絕唱。

這個世界，有的聲音勝過了一切，怕的不是這些“正道真理”能震斷思想，怕的是這些喧嘩培養了神經衰弱！

是的沒錯，如果一聽到忽悠，就對公寓的價值滿懷憧憬，一頭紮進公寓的泥潭裏，恐怕後果只有一個——“血本無歸”。

為什麼會有這樣的判斷？想買公寓的你，不妨看看這篇文章。

公寓真的非常難賣。

無論是在大城市還是小城市，公寓市場都存在超量庫存，供應嚴重過剩：

比如，成都、長沙、昆明、鄭州的公寓庫存全都超過400萬方以上！

長沙，截至今年6月底，內五區商業公寓庫存達434萬方，存量持續走高。

昆明，去年年底，庫存達到454.22萬方，公寓市場整體供大於求。

鄭州，2021年初，公寓庫存406.79萬平方米，達到驚人的10萬套。

成都，截至2020年米，公寓庫存619萬方，銷售下跌近3成

假如保持現有不變的存量全部賣完需要多長時間？

長沙，月均去化面積13.15萬㎡，出清週期高達33個月，約2.8年才能賣完。

成都，月均去化面積20.2萬㎡，出清週期高達31個月，約2.8年才能賣完。

昆明，月均去化面積8.62萬㎡，要去化53個月，約4.4年才能去賣完。

鄭州，月均去化面積4.11萬㎡，去化週期99.42個月，在未來一套公寓不會新增的情况下，要賣8年多！

也就是說，2021年的公寓庫存，能一直賣到2029年去！

儘管開發商使出渾身解數，靠著出色的行銷策略打出骨折價的賣房套路，如此絞盡腦汁，現在的公寓依然難賣，價格不漲反跌。

以成都為例，2020年大成都公寓價格同比幾乎沒有漲幅，主城區價格甚至跌了不少，同比2019年，下跌4.9%，其中錦江區跌幅最大，均價19241元／㎡，同比下跌12%！

價格上不去，庫存量壓頂，存量最大的區域在“國際城南”，高新區公寓庫存面積高達87.7萬方，去化時間28個月，其次為雙流區，存量面積80.3萬方，去化週期22個月；天府新區排在第三位，存量面積78.5萬方，去化週期37個月。

如果你買了公寓，很有可能就是為開發商去化做出了一份努力，當了一顆合格的韭菜。

PART2

公寓的價格，一跌再跌！

最慘的是昆明，過去一年公寓的價格全線下跌。

對，是“跌跌不休”的跌。

盤龍區的碧桂園·KCC雲南映象公寓項目，今年高峰期9080元／平方米，現在只賣6800元／平方米年。

金茂廣場的公寓項目，今年高峰期12000元／平方米，現時價格在8000-9000元／平方米左右，相比前段時間的單價降幅有兩三千元…..

此外，為了去化，昆明的公寓還打著“第二套半價”、“買一套送一套”的旂號，特價、促銷頻繁上演，只能說開發商們是真的狠！

既然上了公寓這趟車，叫慘也無濟於事。

據都市時報報導，2019年，有比特女士在昆明一口氣花了1400多萬，買了14套公寓，打算用來做飯店。

結果一年後，開發商因為去化難，熬不住了，公寓項目一個跟著一個輪番跳水，從原來的單價11000，一下子跌到了8000，半毛錢沒賺到不說，還虧了300多萬，關鍵還找不到接盤俠。

不僅是昆明，長沙的公寓市場也驚現“腰斬價”。

近日，多個長沙人的朋友圈頻繁刷屏，“長沙公寓腰斬跌至每平方米6888元”、“每平方米直降至5000元”等新聞不時出現。突然間，長沙的公寓好像真的開始組團降價了…

長沙公寓價格“大跳水”是吸引顧客的噱頭，還是真的降價促銷？我們不得而知。

我們唯一可以確定的是：世上真的沒有“天上掉餡餅”的好事，這些年來本想靠著公寓賺一筆，結果賠的心肝吐血的人可多著了！

這個時候一定會有人跟我抬杠。“你說的太絕對了！也有漲的，你只盯著不漲的多，而且如果不好，買的人還這麼多，難道這些人是傻？”

嗯.如果你把時間拉長到10年甚至20年來看，極少數都市公寓是漲了，但首先是極少數，其次，如果你之前真的買了公寓，就意味著你錯過了非常明顯且確定的增值收益。

後面這句話，就涉及到你對房子的理解了。

PART3

一筆賬，告訴你買公寓超不划算。

如果你不聽勸硬是去買公寓，也可以，前提是房子增不增值對你毫無關係，什麼狗屁落戶、學區投資、處女貸對你價值也不大，再直接點說——

你願意拋弃你購買住宅賺得利益的機會成本，去投資更高風險的資產。

為什麼這樣說？

下麵，先說說公寓增不增值這件事情，我隨便在網上找了個公寓，舉個例子：

這個公寓，最近賣到26442元／㎡，而且是從去年開始掛牌，上線了265天。如果想要快速賣掉得掛多少錢呢？24102元，甚至更低！

你猜這個公寓開盤價多少？

（數據來源：深圳中原研究中心）

當年的成交價是22294元／㎡。

值得注意的是，峰薈時代科技中心還是2017年深圳商務公寓成交量最好的TOP1。

沒錯，2017年就賣22294元了。4年漲了4000塊，大概20%的收益，平均年收益大概5%。

而2018年深圳公寓利率基準是4.9%，上浮20%的利率也就是5.88%，不止5%了，也就是虧本…..

等於說，這位老哥幫別人免費持有了4年，被這間公寓綠足4年，如果是4年買了住宅…天哪..

這個公寓還是在社會主義先行示範區的深圳，換作是其他二三線都市，我根本連想都不敢想…

買公寓，不僅壓根不漲，算上房貸利率還可能直接虧本。

所以我說：投資公寓是非常不划算的買賣。

買了公寓不漲，這已經够紮心，更紮心的是，同地段的公寓房價增值根本跑不過住宅。

我們拿與峰薈時代科技中心相隔不到幾百米的峰薈花園來舉例。

2015年交付時，最低價是22000元／平米，均價是24000萬／平米，現在房價是多少？在價格偏低的指導價之下，單價5萬，至少升值2倍多。

差不多的持有年期，同樣的地段，虧本和獲利2倍多的差距，相信你能計算過來。

所以買公寓不僅面臨虧本難脫手的問題，重點是還會損失本有機會入手住宅享受翻倍增值的機會成本。

買公寓就是一場賭博，就現在來看，連深圳都無法賭贏，何况其他城市。

我們一直給所有粉絲的建議就是：公寓不要買，哪怕你是一線都市的公寓，也謹慎買。

當然啦，也有值得買的公寓，比如深圳灣一號這種，也就幾個億吧！但人家這種級別的公寓，從來要的不是增值，而是圈層和身份的象徵。

世上沒有一筆買賣是穩賺的，關鍵是你承擔不承擔得住這個風險！

有人說，“公寓之所以不行，都是因為受政策打壓，我敢保證它未來一定會放開，成為很好的投資品”。

保證？你哪裡來的保證？

對於那些公寓房未來“轉正”抱有幻想的童鞋，我只想說一句話：

“為了保證主體市場房價不受波動，公寓的身份就永遠不會轉正。”

如果你還不聽勸硬要買公寓，也可以，但是這些年被公寓坑到血虧的買房人已經學聰明了！

買公寓不如租公寓。

你100萬買一套公寓，一年要還6萬。如果你打算租一套公寓，一年大概只需5萬元。

再說，公寓和住宅相比它不能保證有更好的升值空間，未來賣不出去的公寓也有極高的價格下跌風險。

人生沒有幾個十年，選擇一定比努力重要，哪怕你買菜也會貨比三家，何况是買房子？