2017年9月，北京市第七次重新調整了“都市發展總體規劃”，並正式出臺了《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》，這一版城市規劃將會主導北京未來發展的20年。

在這版城市總體規劃中，最大的變化是兩個：

第一個是把北京都市發展功能定位，重新調整為“重點發展四大首都功能，並疏解非首都功能”：

重點發展的四大首都功能分別是：政治中心功能、文化中心功能、國際外交中心功能和科技創新中心功能。

其中“文化中心功能”給北京帶來了“環球影城樂園”，“房山樂高樂園”等多個世界級文旅項目。

“國際外交中心功能”給北京帶來了“第四使館區”，“通州國際機构聚集區”等多個“涉外重點專案”。

“科技創新中心功能”給北京帶來了北交所、小米智能汽車總部、北京自貿區等高精尖產業園區。

“疏解非首都功能”又讓北京重點推出了“北京都市副中心”的新城板塊，北京城區從五環迅速向六環拓展。

可以說，北京新的城市總體規劃，確定了北京重回全國經濟中心的地位。

第二個是首次提出將“東城區+西城區”兩個區功能合併，統一定位於“首都功能覈心區”，並重點服務於中央政務功能。

在這種背景下，2018年北京發佈《北京市新增產業的禁止和限制目錄》（2018年版）》，其中對房地產行業提出了幾條“重點限制”：

第一是在全市範圍內，禁止開發容積率在1.0以下的住宅項目。

第二是“東西城”禁止新建房地產開發經營中的“住宅類項目”。

這就意味著從2018年開始，東西城全面禁止新增住宅專案開發，全面禁止住宅類土地供應，東西城“新房”絕跡了！

“新房不再建”的同時，北京市還同時提出了“老城不再拆”，東西城樓市從此進入了“存量時代”，並正式告別房地產。

現時東西城還有三個新盤項目在售或者待售，分別是“西城區的紫金印象二期”，東城區的“永定府限競房”和“天壇府商品房”。

這些項目之所以存在，顯然拿地時間都是在2017年以前的，是東西城的“歷史遺留項目”，其中“天壇府”項目現時已經開始銷售。

最重要的是，這幾個項目不管是從單價上，還是從總價上，都是非常“親民”的，最低總價僅有600萬起，而最高的總價也僅有1500萬左右。

尤其是像“東城永定府”項目，不僅總價低，同時單價更低，8.9萬/平米的起步單價，幾乎已經確定了“一二手房倒掛”的神盤定位。

以上三個項目，可以說是普通北京人最後“殺進二環裏”的機會了，不然以後只能買“老破小”，又沒有電梯的二手房了。

除了以上三個項目之外，2021年“10.1期間”東西城又爆出一個全新的“房地產住宅項目”：金輿東華項目。

金輿東華位於燈市口的金寶街，距離故宮僅有1.2公里，號稱可以從樓上直接看到故宮博物館，而且是一個成屋項目。

最關鍵的是，這個項目簡直“貴的離譜”。

根據資料顯示，金輿東華曾經在2009年進行過期房銷售，當時的市場售價僅有6.9萬/平米，而現在轉“成屋”後，銷售單價高達17-25萬/平米。

戶型大小集中在250-500平米之間，最低總價也需要5000萬/套，最高總價達到了1.25億/套。

而且僅有103套，身價沒有“億萬富翁”是不可能買得起的。

尤其是這一套頂層的“複式1901戶型”，單價高達25萬，戶型面積510平米，總價1.25億，僅僅提供兩個臥室，堪稱“社交皇宮戶型”。

首層完全是“社交空間”，沒有臥室功能；二層則是兩個臥室。作為一個需要花費1.25億的“兩居室”，確實極其“奢侈”。

據說這是東城區金寶街地區唯一的“70年產權住宅新房”，可以落戶，而且是“純法式風格”，是當年“奧運會特批項目”。

項目總層高達到了20層，而周邊的建築僅有8層以下，所以在這個樓裏居住，據說可以直接看到故宮裏，甚至可能可以看得更遠的後海。

號稱“東西城覈心區標誌性建築物”！

這個項目如果成交，意味著它將超越2017年北京壹號院創造的單價記錄以及2020-2021年萬柳書院創造的單價記錄，後面兩個項目都曾經賣過20萬-22萬單價的戶型。

如果金輿東華這套頂層複式能够以25萬單價成交，將會創造北京新的單價記錄，無法超越。

綜上所述，北京東西城覈心區的房子從來不愁賣，尤其是2018年嚴禁新房地產開發以後，北京東西城的新房基本上已經絕跡。

從這個意義上講，北京東西城的新房是“無價”的，因為太稀缺了。

最關鍵的是，能够買進東西城的人，可以說是“非富即貴”。

比如單價12萬開盤的東城天壇府開盤，即使是這麼爛的戶型和學區，依然賣出130套，而且裡面有85套都是1500萬以上的總價產品。

由此可見，買走天壇府的，基本上都是“有錢人”。

金輿東華這一次直接提供了103套總價在5000萬以上的房子，就意味著將會有超過100個“億萬富翁”將搬進東西城。

疏解後的東西城，依然是全國的“財富集中地”，依然是“富人聚集區”！

那麼東西城的房產還有投資空間嗎？

其實答案很簡單：高度依賴學區的“老破小”空間已經到頂，10年以內的次新房及新房依然有一定的提升空間。

這才是東西城真正最稀缺的產品！