文：溫周

不斷膨脹的特大城市

根據國家統計局資料顯示，7個特大城市中上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津的城區常住人口規模均超過了1000萬，其中上海市更是達到了1987萬人，接近2000萬人，人口增長速度最快的都市分別為北上深、重慶和廣州。

而14個特大城市中，中部龍頭都市武漢城區人口規模達到了995萬人，距離1000萬人的超大都市門檻僅差5萬。其次是東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。10年期間，長沙、哈爾濱、昆明、大連成功上位。

可以看出，沿海城市和重點發展都市以及中西部部分主要省會城市近些年經濟增長較快的同時，也是人口流入重要的集聚點。這21個都市中，20個都市實現了人口增長，只有哈爾濱常住人口出現下降，這在一定程度上反映了都市發展活力和吸引力的巨大差异。

國慶期間積極搶客的各大房企

都市人口不斷聚集，住房絕對是頭等大事。超大都市不必說了，大家基本都是知道的，想要在中心城區買個房子一般人沒幾個可以攢夠錢。不過近來在一系列的政策調控下，廣州房價下降了100-200萬左右。

2021年的國慶黃金周，廣州的房企比過往任何一個時期都要積極出貨、搶客。各大房企十一期間都有各種不同的活動，到訪送大閘蟹券，送購物卡，抽獎送金條，0元抽福袋等。

今年十一假期廣州一手住宅開盤或加推個盤27次，合計6073套組織，絕大多數房企啟動加班模式，部分樓盤甚至願意一年分期付款，這在以前是無法想像的。在這個國慶日，開發商在付款方式上也有了更大的鬆動，有的接受15%的首付，其餘可在一年內繳清，部分項目甚至推出“限時無憂退房”，給足了消費者選擇的餘地。

那麼，剩下的14個特大城市的房價水准如何？

按中國房價行情平臺上的數據，9月我國14個特大城市房價均超過了一萬元每平方米。很多人覺得這很平常，畢竟之前有條熱搜是我國103個縣城房價過萬，大家還在討論二線都市2-3萬/平的房價是否合理的時候，很多浙江、江蘇、福建的縣城房價已經躥升至3-4萬/平了。

但“過萬”跟“過萬”，可又不一樣。

縣城房價過萬，卻沒有可以跟特大城市比肩的教育、醫療、娛樂條件，很多都是被動吹起來的“房價泡沫”，主要還是剛需為主。而同樣“房價過萬”的特大城市，實際房價差异也是很大的。

在14個特大城市中，房價最高的是杭州，平臺顯示數據中杭州9月的平均房價為38956元/平，接近4萬元，在所有都市中排名第6；而最便宜的是哈爾濱，9月平均房價10089元/平，二者幾乎相差4倍。有5個特大城市均價破2萬/平，唯一的中西部都市武漢進入榜單。

在今年國慶，武漢將有9個項目加推新房源，以剛需盤為主。大漢口4個、大武昌3個、大漢陽2個，多個項目推出了特價房源限時售賣。再加上前段時間剛推出的促進人口落戶政策，武漢今年的國慶樓市是很有誘惑力的。

哪個特大城市買房最輕鬆呢？

按照房價收入比來說，最適宜的都市當屬長沙。9月房價1.13萬/平，房價收入比僅為6.35，在所有特大城市中排名最低，買房壓力最小，2020年時這個數位是6.2，比人口流失嚴重的哈爾濱還低。也就是說，認真工作，一個長沙人不吃不喝6.2年就能買一套房。

一直以來，全國人民對長沙的印象都是文娛業發達，沒聽說過別的產業出色。可實際上長沙近些年抓住了基建的風口，誕生了諸多知名裝備製造業企業，並且形成了一整套完整的體系。“2021全球工程機械製造商50强榜單”中，11家企業上榜，其中有三一重工、中聯重科等4家都來自長沙。在新興科技上，“十三五”期間，長沙高新技術企業從904家增長到4100家，佈局包括了AI、航太、新材料、大數據、云計算等等，阿裡巴巴、騰訊、京東、百度紛紛落子長沙。

有了產業，自然也就創造了就業崗位，吸引了源源不斷的人口。跟周邊都市相比，長沙的教育、醫療、文化資源比較好，生活壓力相比於同級別的特大城市來說小很多，所以吸引力還是很强的。收入方面，2020年長沙全體居民人均可支配收入51477.60元，同比增長5.7%，收入水准位居中西部主要城市第一位。

房價上，長沙表現也比較穩定，一直是“住房不炒”的樣本都市。10年來，長沙的幼兒和小學生增速比總人口增速還快，幼兒從2010年的17.16萬增長到去年的40.76萬，小學生從41萬新增到71萬，足以說明宜居性。貝殼研究院發佈的《2021新一線城市居住報告》中長沙是典型的居住友好型都市，還被中央點名表揚過。

今年的國慶黃金周，長沙已經陸續有近27個項目獲批預售證，共推出了8個新盤，還有數目不少的在售樓盤，近30個樓盤打折促銷。10月預計有近40個項目入市，產品也是覆蓋多種業態，其中17個純新盤亮相“銀十”。作為全國房價窪地的長沙，此前樓市上的折扣優惠其實並不多，如今房企放下身段，一口價優惠房源、送車位、送家電等花式促銷手段層出不窮，無疑是一次置業的好時機。

都市人口流動性

十一國慶期間，第一輪人口流動數據已經出來，數據如下：

人口流入數據能很直觀地反映一座城市的吸引力，特別是旅遊吸引力和商業吸引力。人口流出數據是“消費輸出”。而對於都市來說，人口的流動性是都市活力最覈心的表現。囙此人口流出的越多，說明都市的經濟能量越强，中心度越强，輻射力越强，影響力越强！

排名前十的都市：成都、廣州、深圳、北京、上海、東莞、西安、杭州、武漢、長沙，結合之前的房價收入比數據，其中長沙、成都、西安、武漢房價是相對處於比較合理的區域，發展的未來還是值得期待的，房價或不會有太大降幅。

結語

“房地產市場一般在國慶期間會推出本年度最好的樓盤，新房源湧進市場，在如今‘房住不炒’的原則下，房價趨於下降。在經過9個月的購房需求積累下，如今正是房企推出各種低價、優惠還有折扣的時候。在難得的國慶假期中，如果不想去旅遊景點人擠人，那麼去樓市看看，既瞭解房價，又可以趁機好好挑選，選擇自己喜歡的好房子。”