鄭州的住宅市場漲的有多瘋狂！

鄭州的公寓市場跌的就有多寒心！

11243（住宅）vs 1090（公寓），如此巨大的差距，讓人不忍直視！公寓產品的銷售人員，註定活在水深火熱之中！

問題在於，住宅市場的火爆熱潮，難道真的無法傳導到公寓市場嗎？

是！

市場就是如此殘酷、冰冷、無情！

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這是近期調研管南某公寓的售樓部現場，半個多小時的探盤過程中，僅有一組客戶到訪，來也匆匆，去也匆匆。

結局同我們一樣，僅僅是新增了一個無效客戶的分母。

讓人不忍心的地方是，置業顧問為了抓住我們這組唯一有意向的客戶，幾乎用盡了全力。

詳細的講解了周邊的地段優勢，帶看項目的樣板間，獨家的協力廠商“返租金”政策，以及未來十年預期收益率……

可惜的是，落花有意流水無情，我們只是一個冷漠的調研工具人，對不起了！

與在公寓受到的熱情款待相反，同樣是管南片區，我們在市場熱度最高的富田九鼎公館卻受到了冷遇！

沒辦法，店大欺客，客大欺店，熱門的項目不愁賣，少你一個客戶也無所謂！

同樣是工作日，臨近中午12點。來看看現場的照片！

售樓部停車場已滿，路邊同樣停滿了車

幾乎座無虛席，都納悶了。我出來調盤是工作，這些購房者真的不用上班嗎！

就算不上班，這都中午12點了，也該去吃飯了吧！

如果說，現場的火爆讓人印象深刻，置業顧問的淡漠舉動更讓我們難以接受！

1、“我們九鼎公館，即便你交全款也沒有優惠，全款和分期，一視同仁，沒有優惠！”

從業這麼多年來，還真是頭一次遇到全款也不優惠半毛錢的項目。

開發商真·資金雄厚·房子不愁賣！

2、現在九鼎公館3號地塊最後一棟3#樓，均價1.73萬！

我們稍有猶豫，吐槽了一下價格過高！

就被置業顧問認為預算不够，不是目標客戶！

在我們離去之際，置業顧問居然沒有要我們的聯繫方式！

不再是去年一天無數電話邀約，把你當成上帝一樣供著的風光時刻了。

今天居然被輕視了，自尊心被紮了一刀！

兩家置業顧問對我們反差鮮明的態度，真真切切反映市場上住宅和公寓的現狀，現實而又殘酷！

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2016年，樓市以蠻不講理的態度教育了廣大購房者，同時也給開發商鼓足了信心！

住宅的供需失衡，最終將客群擠入了公寓市場，公寓也囙此熱賣！

這最終蒙蔽了開發商，大家瘋狂上馬搞公寓，產業拿地，商改公。

風風火火之後，最終公寓庫存直線上升！

截止到2020年底，鄭州公寓庫存共計404萬平，約10萬套。

這是個什麼概念？

就是現在開發商一套也不新增公寓供應量，現存市場上的庫存也要94個月（7.5年）才能賣完！

面對如此大的庫存，你以為各個公寓該怎麼做才能去化？如何自救？

是用心做出好產品增强競爭力嗎？是打造後期的大服務體系，進行差异化定位嗎？

不，都不是，開發商只會因循守舊和路徑依賴。

通俗點說，只會在行銷上做文章

再直白一下的話，只會降價，堅定不移地降價。

反正房子降降標利潤就又回來了。

你說降價就不怕老業主維權嗎？

好，那我就換個管道，買公寓送車。

再不行我就送學位！

我懷裡還揣著一套必殺技——十年返租！

這就是東北的大保健一條龍，總有一款適合你！

我負責你玩開心玩舒服，你負責結帳買單。

我負責賺你錢，你負責讓我賺。

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貓膩就在大保健中！

一、在眾多促銷政策中，包租返租是最讓人心動的！

上文提到的某公寓就是主打“十年返租”優惠！

這也是我們好奇的原因，畢竟“返租”政策是被國家明令禁止的！

公寓返租具體政策是：

1、購買指定樓層的公寓（3-5層），與攜程·麗呈飯店簽約。

2、包租期10年，從第4年開始，租金遞增5%。

3、北向樓層，返月租1100（現金）+200（代金券），南向稍高一點！

4、免租期6個月，裝修費業主和飯店方分攤（各3.8萬）

根據置業顧問的計算，總體收益率在8.9%左右，看起來相當的不錯。

不過收益先放一邊，說一說我認為比較不確定的幾點。

1、乙方違約怎麼辦，拖欠租金開發商是不負責的，畢竟這是與協力廠商的契约。據說會有一個賠償條款，但作為弱勢群體的業主，話語權是相當的無力。

2、雙方分攤的裝修費，一間25平的公寓，7.6萬的總裝修費，3000元/平的裝修標準。

又有誰來監督，嚴重懷疑，品牌運營方會以品牌價值和軟件增值服務等折算，說得不会一點，這就是白嫖啊。

3、指定樓層的房價是否存在溢價。眾所周知，低樓層房源是會享有折扣的，事實上，置業顧問也隱隱的提到，高樓層的公寓價格與低樓層相差不大。

這也就說明了開發商變相提價，買單的還是購房者。

所以說，開發商是不會做賠本買賣的。你對美好未來的所有期許，是一定要付出代價的！

二、除了返租金之外，買公寓送學位也是殺手鐧之一

金科城的公寓就曾經轟轟烈烈的搞過！

甚至強調可以把承諾寫進契约裏！

我對此同樣有一些憂慮

1、沒有官方公示。最少要有教育局、學校的紅頭文件才保險，一個契约真的保障力度不够。2、學位不確定，至少契约是沒有確定上那個那個的。現時桂花街校區、玉蘭街校區、冬青街校區現時都是嚴格執行戶口、房產證一致的，最後如何安排，為難的是學校。很可能就近上學的希望會落空。

公寓不能落戶，始終在入學政策上低人一等，這是不爭的事實。所以說，買公寓送學位，同樣存在不小得風險！

其他促銷政策，送汽車了，能分期了，都是小兒科。

羊毛出在羊身上，接盤的還是購房者！

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公寓不值得投資的文章說的太多了。

不能落戶、商水商電、不能上學、容積率高、居住體驗差……

但其中最根本的原因，還是費稅高，流通性太差。

二手房公寓稅費出了名的高，堪稱“貴族稅”，稅多數都要在賣出總價的20%以上，甚至更高，直接導致二手公寓流通性差。

再加上這兩年公寓供應量爆發，市場庫存積壓，公寓在二手房市場的流通性只會更差。

雪上加霜的是，天量的安置房、新建商品房接連入市，鄭州的租房市場萎靡不振，租金跌跌不休，一路走低。

流通性差，租金不高，這如同是一個惡性循環的死局！

你我普通人，要有自知之明，並無能力挽救這個死局，還是少碰為妙！

唯一的真理就是，任開發商說的天花亂墜，我自巋然不動！

切莫成為被收割的韭菜！