作者：公子不悔

01

聽慣了限跌令、成交量脚踝斬、土地流拍之後，樓市終於有了兩個好消息傳來了。

第一個好消息，是瀋陽效仿長春，開始兜底救市了。

瀋陽近日發佈了《高校畢業生和高新技術企業人才首次購房補貼實施細則（新修訂）》，與此前的政策相比：

博士畢業生補貼由6萬元提高到7萬元，碩士畢業生由3萬元提高到4萬元，本科畢業生和技師由1萬元提高到2萬元。

也就是說，人才購房補貼一直有，只不過，此前本科是1萬，碩士是3萬，博士是6萬，現在均加了1萬塊，本科變成了2萬塊，碩士4萬，博士7萬。

這個政策，你可以理解為，瀋陽在搶奪人才力度加重了籌碼，因為補貼的都是本科以上人才，而且要求必須在瀋陽就業創業五年以上才能領到。

當然，更可以理解為兜底救市，畢竟這是購房補貼，只有這些人購房才能領到，而且是首次購房。

補貼的新增，一定程度上對於當下的瀋陽樓市，構成利好。當下的瀋陽，樓市太需要利好了。

現時，瀋陽的房價正在調整，有上百個社區的房價在下行。新房方面，開發商也在大幅降價，為此，瀋陽還專門約談了一批房企，禁止他們惡意降價，否則不予網簽。瀋陽也囙此成為了10個限跌都市之一。

與此同時，瀋陽最近的第二輪集中供地，也以慘澹收場。46宗地塊，19宗成交，27宗終止或流拍，流拍率（含終止）高達58.7%。

這樣的狀況下，瀋陽適當新增購房補貼，完全可以理解。但是，限跌令與新增購房補貼，是否能够改變瀋陽樓市現狀？恐怕很難。

02

第二個好消息，央行罕見提及“房地產”。

昨天（9月27日）傍晚，央行發佈了“貨幣政策委員會2021年第三季度例會”的新聞通稿。

在這份新聞稿中，央行提出：

1、穩健的貨幣政策要靈活精准、合理適度，保持流動性合理充裕，增强信貸總量增長的穩定性，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠杆率基本穩定。

2、要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

第一條是舊內容，此前已經明確，下半年貨幣政策要穩健、靈活，並保持流行性合理充裕，增强信貸總量和貨幣供應量。

換句話說，下半年的貨幣政策會比上半年略微寬鬆，基調是中性偏寬鬆。

這是經濟發展需要。從8月份的工業和經濟資料來看，我們的經濟下行壓力依舊比較大。

第二條，則是新新增的內容，雖然是很簡單的一句話，但暗含的資訊卻值得咀嚼。

首先，在央行的貨幣政策會議上，很少會提及房地產，一般只關注實體經濟的發展情況和信貸方面的數據。這次會議上，居然點到了房地產，足可見，當下的房地產已經受到非常高的重視。

這種重視是好是壞？從話語中可以拼出來，這句話用了兩個“維護”，維護是什麼意思，簡單理解就是保護。

要維護房地產市場健康發展，要維護住房消費者的合法權益。

這句話，其實具有針對性，就是針對當下很多房企債務壓身而說的。

在資金緊缺的當下，很多房企資金捉襟見肘，有的甚至出現了債務危機，典型如某大。

這種情況下，一方面開發商沒錢拿地了，尤其是民營房企。

上面看到的那張表格，就是近期進行二輪供地的都市流拍率情况，很多都市的流拍率都在30%以上，瀋陽、廣州更是在50%以上。

昨天完成二輪供地的廣州，48宗涉宅地中，23宗地成交，總成交金額達569.37億元。25宗地流拍，流拍率達52.08%。這樣的情况居然發生在廣州這樣的一線都市，不可思議。

顯然，這並不是都市本身的問題，而是房企本身沒錢了，而且地價高企，利潤微薄，房企也不敢拿地了。

流拍率如此高，一方面影響都市的土地財政。以廣州來說，原本本輪賣地預計收入至少1124億元，結果只賣了569億元，少賺了555億元！另一方面，開發商不願拿地，未來新房供應减少，供需矛盾加重，房價有上漲的壓力。而穩房價是管理層下達的任務。

另一方面，可能引發項目爛尾，消費者收不到房，或者延期收房，或者房子出現品質問題。

03

那麼如何維護呢？如何維護房地產市場健康發展，如何維護消費者權益呢？

最大的可能是，讓房地產成交市場適當回暖，讓房企們能够回款，緩解資金壓力。這應該是央行兩個“維護”釋放的曖昧訊號。

在這一訊號下，今天房地產股大漲。

內房股中，多只股票漲停，品牌房企中，金地收漲7.69%，招商收漲6.54%，萬科收漲6.41%，保利收漲5.58%。

港股中，碧桂園收漲5.89%，融創收漲14.81%，恒大收漲4.71%。

在當前要發展消費經濟、要實現共同富裕、要推進三胎政策的背景下，房價必須穩定，房地產在經濟中的權重，必須下降。

但房地產現時對於經濟仍非常重要，不可能摧枯拉朽把它拔掉，只能求穩，在穩定中弱化房地產的權重。而現時的房地產市場，的確偏冷，不利於當下經濟的發展。

囙此，在央行釋放的訊號之下，接下來，房地產成交市場，可能會適度回暖。

但千萬別盼著房價能够快速回暖，中心都市的房價，未來很長時間內，將進入橫盤狀態，或者慢速爬坡階段。

別忘了，已經有十多個都市發佈了二手房官方指導價。

新房備案，本就是官方定價。二手房官方指導價發佈之後，事實上意味著二手房也進入了官方定價時代。