最近有一個新聞，特別重要，如果你能讀懂其中奧妙，一定會受益匪淺。

就在近日，發改委官網刊登了一篇重磅報告《差异化培育提昇不同類型城市發展新動能》。

文中講到：“為了達到十四五規劃要求，著重提出四個層級的都市等級，其中有全球競爭型代表都市、區域性中心都市、戰畧接續成長都市和衰退型都市等四類都市”。

這種劃分方法，我是頭一次見，但可以確定的是，背後是國家對都市發展戰略的重新佈局。

這次不僅提到了杭州、成都、武漢、南京等這些新一線都市，還有濟南、福州、瀋陽等二線都市，以及寶雞、洛陽、襄陽、贛州、宜昌等三四線都市。

被提到的重點建設都市，國家會定向“輸送能量”，給錢給人給資源，城運帶財運，當地居民無不受益。

那麼這篇報告，背後到底藏了什麼秘密，哪些是可兌現的，哪些又是“願望”？下麵，子木幫大家詳細解讀。

走出去

首先是全球競爭型都市。

看字面意思就明白，它對標的是“國際”，之所以提出這麼一個概念，是因為我們的“龍頭都市”，太弱了。

根據MMF全球城市競爭力排名，48個全球大都市樣本中，2019年，排名前三的是倫敦、紐約、東京，而北京、上海分別位列全球24比特、30比特。

要知道，2012年，北京的排名是全球第11名，這意味著，這些年，我們的龍頭不進反退。

我仔細看了GPCI指數報告。

裡面的解釋是，北京和上海，經濟尚可，科技研發、文化交往中等，但居住條件和生態環境很差。

其中“生態環境”在全球48個樣本都市中，分別位列倒數第一、第二。

來過北京的朋友都知道，除了人就是房，被鋼筋混凝土緊緊包裹著。

外地人來了大都去了天安門廣場、頤和園、故宮，可玩的地方寥寥無幾，若是想找一點有“綠色”的地方，還得驅車到郊外。

再看全球第一城倫敦，上世紀中期也很差勁，是出了名的“霧都”，但現在已經變成了森林之城：

141.6平方公里的公園、林地和花園，還有占倫敦土地面積的22%的環城綠帶，當地對人居環境的投資，做到了極致。

倫敦國王學院的留學生怡然在日記裏這樣描述今日的倫敦：

泰晤士河周邊常有跑步的人們，河邊橡樹茂盛，白色的水鳥從人們身邊飛過，它們好像從不怕人。金絲雀碼頭附近的草地上常能看到松鼠，它們會主動跑到你身邊，伸手等待你的餵食……

野生動物與人類和諧共處，是一個都市生態環境的最優表現，這種情況，國內我只在峨眉山見過，那還是猴子從我身上偷東西，囂張地都以為自己是孫大聖。

還有就是文化。我之前問過一個導演朋友，“為什麼國際大片中很少出現北京、上海的鏡頭，最多的取景地幾乎只有中國香港？”

朋友回答我，文化輸出不够。

北京上海雖然很發達，但這種摩天大樓的都市在全球一抓一大把，反而文化層面，我們有著上下五千年的底蘊，但卻沒有很好的輸出，不過現在正在直追。

拿北京來說，博物館總共197個，而倫敦，博物館超過200個。

中國香港給人的感覺，很擁擠很逼仄，一種髒兮兮落後的感覺，但燈紅酒綠的繁華夜市，霓虹燈下的愛情故事卻是獨一無二的。

總的來說，中國如果想實現世界第一大經濟體的宏偉大志，就必須有龍頭都市走出去，只有這樣才能吸引國際人才和資本的青睞。

報告中提到，北上廣深將被打造成卓越的“全球都市”，四大一線都市，任重而道遠。

高能級

將重慶、天津、成都、杭州、武漢、南京、西安、瀋陽、濟南、鄭州、合肥、福州等，打造為高能級的國家中心都市。

這是此篇報告的覈心內容。

國家中心都市，最早是在2005年，由住建部依據《城市規劃法》提出的。

2010年明確提出五大國家中心都市（北京、天津、上海、廣州、重慶）；2016年5月至2018年2月，又提出新建四大國家中心都市，成都、武漢、鄭州、西安。

不到二十年，我們捧出九大國家中心都市。

“國中”這個稱號，非常值錢，只要落定，意味著一大批天降紅利隨之而來。拿西安舉例，2018年被定義為國家中心都市後，緊接著：

阿裡巴巴、騰訊、比亞迪等大型企業接踵入駐。

旅遊數據爆發成為網紅之城。

臨空經濟示範區被批復。

全球創投峰會開幕。

多個重大基建項目，集中開工。

……

西安被定義為國家中心都市的第一年，GDP名義增速破10%，飆升至11.75%，直接跳入全國第一梯隊，坐實“西北王”的稱號。

這次我們看到，除了老九大，未來還可能新增新六大，分別是杭州、南京、瀋陽、濟南、合肥、福州。

其中杭州、南京、合肥，同屬於長三角城市群，只能說，國家對長三角真的是情有獨鍾，不過這也能理解，長三角每年貢獻的GDP占全國1/4，投資肯定要考慮回報。

但重點來了，通過跟身邊業內研究者的交流，發現大家對這三比特入選“國中”，並不看好。

首先，國家級中心都市的覈心是“中心”。

地理位置要中心，輻射能力更要中心，對一個區域的經濟、文化和政治等因素，要有帶動作用，是區域內獨一無二的。

其次，要在戰畧佈局上，有平衡性。比如之前西北發展太過落後，這時候只能把西安這個點做起來，成為絕對的龍頭，才能帶動西北發展。

杭州、南京同屬於富得流油的長三角一帶，自身實力本無需外力，而且長三角已經有了一家“國中”，上海大哥這些年帶動作用明顯。再出兩家國中，有些多餘。

而合肥，屬於長三角，也屬於中部五城，長三角有上海，中部有兩大“國中”，九省通衢的武漢，和全國路網樞紐中心鄭州，如果帶上合肥，那麼長沙要不要進“國中”呢。

所以這幾比特競選，是很難的，反觀其他三個預備隊員，福州、濟南、瀋陽，雖然實力稍遜一籌，但我認為是“板上釘釘”之事。

新國中

近幾年，我國在都市戰略投資佈局上，一直是“兩條腿走路，填飽肚子”。

這兩條腿分別是長三角和大灣區，有好的政策和資源，首先想到的肯定是這兩位，因為投資有豐厚的回報。

其次是“肚子”，比如華中武漢、鄭州、長沙、西北西安、西南成都和重慶等，這些都市均是各個區域的龍頭都市。

唯有東北、西南以及華東的山東、福建等地，這幾年，忽略了。現在便迎來了轉折檔口。

東北振興是必須要做的，否則按照眼下的人口流出趨勢，不出10年，東北會徹底淪陷，再難扭轉。

其中瀋陽，民國時期就是東北地區的首府，區位上可以很好的讓東北與京津冀、長三角連接，帶動東三省復蘇，自然要承擔起“東北振興”的重任。

而同屬於東北的藝員都市大連，在失去上一班經濟高速列車後，未來的競爭力將很難與瀋陽匹敵。這是大環境造成的。

而且眼下瀋陽房價並不高，這對於東三省年輕人流入是一個很好的契機。

其次是山東濟南。

濟南這幾年在大省會戰畧下，發展的不錯，近兩年樓市回檔充分，目前正在蓄勢反彈。

山東一直存在“濟南青島”雙子星之戰，眾說紛紜。

最多的表述是，過去山東把政策都給了青島，但是青島並沒有混出什麼名堂，對山東整體也沒有帶動作用，所以現在整體政策回流，决定把濟南做起來。

而且濟南在區位上，更“中心”一些，對整體戰略規劃和產業分配，更有前瞻性。

福州跟濟南一樣，雙子星都市，過去一直被廈門碾壓。但整體來看，廈門也沒有起到帶頭作用，只是把全福建省的有錢人都虹吸在了島內。

工業製造業高科技，沒有趕上浪潮，房價倒是很貴，6000多億GDP，最高房價能炒到7-8萬/平米。

而福州，作為福建省會，包容性足够，已經成為萬億俱樂部成員，對東南沿海有强虹吸作用，而且房價較低，對年輕人也是友好的。

過去瀋陽、濟南、福州，這些省會城市都位列全國最沒有存在感的省會榜單之上，但現在，國家開始重新佈局，轉移戰略投資方向。

當然不能說，廈門、大連、青島未來不發展了，而是在已有存量的基礎上，這幾個曾經的藝員都市，增量空間並沒有瀋陽、濟南、福州那麼大。

而且考慮到區域帶頭作用，未來政策轉移和資源傳輸會更傾斜。

持續的馬太

新“國中”上臺，勢必會掀起一場財富風暴，接下來就看這幾座是否能把握住機遇了。

講到這裡大家一定要注意一個規律：

因為資源有限，國家給大型戰畧扶持，地方就會集全省之力發展一城，只有這樣，才有可能“成事”，成都、合肥、武漢、長沙、西安等等省會都是這個路徑。

等到發展成絕對大城之後，才有可能對周邊形成帶動作用，我們叫做“反哺”，比如上海對昆山、嘉善，深圳對東莞、惠州的帶動。

所以新國中出臺後，對東北、山東、福建其他城市反而是利空的，尤其反映在房價走勢上，大家一定要注意。

最後再簡單說一下戰畧接續成長都市和衰退型都市。

報告總共提到21個戰畧接續成長都市，主要集中在中西部，而且基本都是省內除省會外的三四線都市。

對於常規普通三四線都市，我還是過去的觀點，即使給政策，扭轉局勢的概率不會很大。

還是那句話，“馬太效應”是城鎮化建設無法破解的命題。任何國家都是這樣，强者更强，弱者愈弱。給政策崛起，也需要一定的底子，比如都市能級、產業、人口、區位等等。

我國除了像江浙一帶的小城市，改革開放後就形成异常發達的鄉鎮經濟體，其他地區除非像山東曹縣那樣找到獨特的產業方向（概率是千分之一），基本無法破除這一魔咒。這些都市的房子只有自住功能，在大環境下，房價會持續橫盤。

至於衰退型都市，我曾在文章裏講過很多次，未來只能走“小而美”的路線，除非迫不得已在這個地方生活需要買房，否則儘量遠離。

•END•

作者丨子木

來源|子木聊房

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