最近一段時間，房地產行業有四件大事值得重點關注。其一、中原地產研究院統計資料顯示，今年前5個月，調控政策井噴了234餘次，按照這個勢頭，今年調控總次數有望再次突破500次；其二、根據時代週報資訊顯示，自5月份以來，杭州、合肥、南京、鄭州、寧波等多個熱點都市都相繼出現了二手房房貸額度緊、房貸利率上調的情况，部分國有銀行甚至直接暫停了二手房房貸業務；其三、2021年6月16日潘石屹宣佈要“賣掉SOHO中國”了，接盤方是傳聞已久的“華爾街PE之王”黑石集團；其四、根據《中國經濟周刊》資料統計，保利地產、萬科、融創中國、恒大、碧桂園。5月份房屋銷售價格相比今年1月份分別下降了5202元、2890元、1897元、696元、28元。

基於上述四大消息，房地產業內專家分析後給出結論：下半年大多數都市房價恐將進入“下跌週期”。尤其是上半年“過熱”的都市，在政策進一步收緊的背景下，市場降溫會非常顯著。部分調控前所未有收緊的都市，出現量價齊跌的景象也不奇怪。比如合肥，事實上已經開始跌了——合肥房地產協會發佈的資料顯示，4月份，合肥市區新建商品住宅、二手住宅成交量環比分別下降14.3%和27.1%；新建住宅、二手住宅成交價格環比分別下降1.7%和5.3%。

對於專家給出的“結論”，我們頗為贊同。因為上述四大事件，基本都是樓市的“利空”消息。尤其是二手房停貸和5大頭部房企久違齊降價賣房，釋放的訊號再直接不過：金融收緊時代，資金大規模湧入樓市的可能越來越低，未來不管是房企還是炒房投資客，生存空間只會越來越窄，尤其是中小房企和杠杆壓力巨大、資金鏈危急的投資客，很有可能挺不過去。

囙此，我們也就很好理解，為什麼這段時間，媒體都在密集報導，樓市轉向、房價回檔的消息了。更重要的是，此前一度看多的專家也開始識時務地“改口”悲觀了。比如獨立經濟學家馬光遠，近日更被媒體報導，短短半年時間，他的觀點如過山車式經歷了從“空前看好”到“極度悲觀”。在一場活動上，他甚至直言提醒大家“做好泡沫破滅的準備”。

房價真的跌了嗎？答案是肯定的。中國房價行情網公佈的資料顯示，6月份全國百城二手房價格環比下跌的有33個，占比高達33%，新房下跌的都市更多有44個，占比高達44%。此外，諸葛找房網資訊顯示，全國8大區域中，6月份市場均價環比上漲區域為3個，市場均價環比下跌的區域為5個。環比下跌區域中，東北都市居首，市場均價環比下跌0.90%，其次為環渤海經濟圈，環比跌幅為0.38%，位居跌幅第二，西南都市環比下跌0.37%，位居第三。

二手房因為是個人性交易占多，且多半為置換型賣房，降價的幅度不可能太明顯。當前時期，真正出現大幅度降價促銷的還得是新房市場。為了應對“三道紅線”和“償債高峰期”，資金鏈趨緊的開發商往往都會採取讓利、以價換量的管道快速回籠資金。開發商降價賣房，購房者撿漏進場，按理說，這是一件皆大歡喜的事情。

但事實並非如此，當小白個人購房者面對“老奸巨猾”極其擅長行銷的開發商時，往往會很被動，吃虧上當者也不在少數。最近我們就遇到一比特，因為購買新房不到一個月開發商就降價30萬的“維權”情况。

事情是這樣的，筆者一比特前同事（李女士），上個9號看中了一個央企新盤的房子，在和置業顧問諮詢時得知，這個樓盤現在在搞促銷，單價18000元/平的房子，113平總價是203.4萬元。優惠6萬元後總價是197.4萬。置業顧問告訴她，因為優惠力度比較大，這個活動僅限於當天到訪的前二十組客戶。因為有需求，而且前期也確實瞭解了該樓盤的價格資訊，所以經不住優惠的誘惑，當天就交了5萬元定金。因為自己的購房首付款，還有一部分未到賬，把真實情况和置業顧問說清楚後，置業顧問同意把原先一周付清首付款的期限延長到了三十天。

在簽訂完購房意向契约，繳納了5萬元定金後的第24天，該同事從一比特朋友那裡得知，自己購買的樓盤同戶型同樓層的房子，別人現在購買的價格只要167萬。為了確認此事，她還特地請假半天到購買該房子的同事家裡看了購房合同。事實證明，確實如此，短短不到一個月的時間，自己購買的房子還沒開始辦理按揭貸款，就已經降價了30萬。折合下來，每平降價了2600元左右。李女士談及此事坦言道，這二十多天來，自己一門心思在凑首付款，沒想到錢沒凑齊，房子就已經降價了30萬。我算得上是2021年最大的“冤大頭”了。

李女士自然不願吃這種“大虧”，當天下午她就趕到售樓處找置業顧問要求退回“差價”。然而置業顧問給她的回復，她卻無法接受：房子降價銷售是集團的正常調價行為，自己只是小小的置業顧問，沒有權利給李女士退回30萬元的差價。而且集團階段性的降價銷售完全是合法合規的，開發商並沒有違規。不過，自己也非常同情李女士的遭遇和理解她現在的心情，置業顧問現在能做的就是把這種訴求迴響給集團。至於集團會如何處置，能不能給李女士退回差價30萬，置業顧問表示不清楚。

值得一提的是，現在事情已經過去兩周了，李女士依然沒有得到開發商集團的任何回應。

購買的新房，不到一個月就降價30萬，購房者要求退回“差價”，開發商卻只是“迴響給集團”這樣冷漠地回應，換做是誰都無法接受。畢竟這是購房者的一筆數額不低的血汗錢，對於普通家庭而言，可能需要3-5年時間才能賺得。

不過對於這件事，網上輿論同樣分化比較大：有人表示支持開發商。稱開發商是合理合法的降價行為，人家沒違規，也沒錯，更沒理由給你退差價。大家都是成年人，也都簽訂了購房合同，明碼標價。要有最起碼的契約精神。開發商降價你要求退差價，那是不是你購買的房子未來升值了，開發商也可以找你要“分紅”？也有人表示支持李女士，剛交完定金不到一個月，開發商就降價30萬，擱誰都無法接受，購房者的合法權益沒有得到應有的保障，而且側面反應了該房企的價格體系很混亂。應該給李女士退回30萬差價。

開發商到底該不該給李女士退回30萬的差價？眾說紛紜，事實上，我們也沒有準確的答案。不過從過往來看，確實出現過降價賣房被購房者知道後，開發商主動退差價的情况。但情况比較少見。大多數的開發商會採取冷處理管道，即對於購房者的訴求不回應不處理更不會補償。

那麼這種情況下購房者該怎麼處理呢？我們諮詢了一些業內的專業人士後總結了三點經驗，希望能幫助李女士以及更多的被開發商“套”的購房者們：

第一、想方設法要回定金，要不回就直接損失定金，以降價後的價格重新簽合同。這種情況下，李女士能要回定金嗎？我們只能說可能性比較小。但是如果李女士沒有購房資格，而是通過置業顧問的其它操作獲取了購房資格，這種情況下是絕對可以要回定金的。除此之外，很難有其它理由要回定金，因為定金不同於訂金，購房意向契约裏有明確規定，違規情况下，該定金是不予退還的。如果要不回5萬元定金，對於李女士而言，最好的止損的辦法就是放弃5萬元定金，重新以開發商降價後的價格簽署購房意向契约；

第二、為了不使更多人重蹈李女士的覆轍。專業人士建議購房者未來在與開發商簽訂購房意向契约時要儘量做到2點：1、儘量選擇交訂金，而不是定金，這兩點有本質區別；2、如果開發商不同意訂金的條款，那麼購房者可以要求與開發商達成一定期限內的“保價”條款。因為這樣的情况全國並不少見，所以購房者可以要求開發商以符合約定或通過驗收標準的交房日為界，約定日期之前開發商降價的，開發商應當全額進行補償。唯有如此，才能盡可能最大程度維護自己的合法權益。