李亞鵬從演員轉型商人後經營過多家公司，但是經營狀況都不太理想，其中最失敗的項目就是他在2012年開發的麗江雪山小鎮，這片占地達400多畝的小鎮距今開發完成度不到百分30，有的時候一整年都賣不出一套房子，因為這個項目李亞鵬負債累累，苦不堪言。當初他為什麼會看上這裡？他在這個項目上的到底虧了多少錢？今天我們就來詳細瞭解一下李亞鵬為了自己的夢想付出了怎樣的代價。

早在2008年以前，李亞鵬主要從事演員和投資電影事業，在那個時候他已經開始厭倦娛樂圈的工作，拍的戲一年比一年少，在當時李亞鵬經常去麗江參加商業活動，非常喜歡當地慢節奏且帶有文藝範的生活方式，他甚至把麗江當做自己可以落脚休息的地方，出於對麗江的熱愛，李亞鵬在玉龍雪山脚下注册了一家名叫麗江雪山的房地產公司，準備進軍房地產。

從未有過地產經驗的李亞鵬為了做好第一個項目，還報名了長江商學院，攻讀工商管理碩士的學位，這是一家李嘉誠在2002年創辦的全球總裁培訓班，能進去學習的大都是社會名流人士，比如像馬雲，趙本山，還有萬科集團的王石都曾就讀於此，每學期的學費高達六七十萬元。

李亞鵬在2011年5月入讀長江商學院後，更加堅定了自己的目標，就是要做一個與眾不同，具有藝術情懷的地產商人。

經過多年的市場調查和學習，李亞鵬於2012年正式進軍房地產行業，他花了1.6億買下了玉龍雪山脚下408畝土地，折合一畝地不到40萬，對於這樣一個熱門的旅遊地產板塊，這樣的價格可以說是相當便宜。

最初項目計畫分為4期開發，先在一期建設上百座獨棟別墅和單身公寓，並且配套文化，餐飲，特色商店等旅遊項目，在定位上，主要給客戶打造出一種享受麗江慢生活的藝術氛圍，價格的浮動空間也比較大，便宜的小戶型幾十萬，大的別墅上百萬，出於名人效應，李亞鵬所售的樓盤價格普遍高於周邊樓盤近1.5倍，均價在1萬6千元左右。

儘管如此，李亞鵬在當時對該項目保持十分樂觀的態度，他預計一期別墅項目用不了兩年就能全部賣完，甚至史無前例地給參股的股東承諾保底收益，期間如果發生虧損由李亞鵬負責，這樣把股權人變成債權人的合作方式不知道他是從哪裡學來的，簡直就是在給自己挖坑。

雪山小鎮於2013年8月動工，然而剛動工不到一個月的時間，李亞鵬就和王菲公佈了離婚的消息，結束了長達8年的婚姻，離婚後的李亞鵬全身心地投入到小鎮的開發建設中。

為了吸引人氣，李亞鵬花鉅資創辦了束河古鎮的COART藝術節，邀請了眾多藝員好友前來助陣，這一波引流操作為束河古鎮帶來了大量的客流，周邊的商家都非常喜歡李亞鵬的這種燒錢搞行銷的模式，但是卻沒有幾個遊客會選擇旅行時在外地購房，雪山小鎮的銷售情况似乎遠遠達不到預期的那樣。

時間很快就來到了2015年，李亞鵬的好友趙薇，楊坤，胡軍等知名藝人都在這裡添置了房產，算上幾比特藝員，兩年的時間裏，總共只賣出去30多棟別墅，這樣的回款速度連維持日常的行銷成本都不够，加上李亞鵬使用了高杠杆，負債率异常的高。

在2015年雪山地產的總資產價值為5億，但是負債額就達到了4億多元，這直接導致雪山小鎮的開發陷入了僵局，那一整年，李亞鵬都沒有賣出去一套房子，營業收入為0元，算上公司日常運營費用和貸款利息，2015年的李亞鵬公司的淨虧損達額達到5000萬元。

雪山小鎮之所以不被人看好的原因，主要還是定位問題，如果作為旅遊度假房，在附近的民宿客棧多如牛毛，普通遊客花幾百塊就能解决旅遊住宿問題，有誰會花上百萬來買一個自己不常住，並且還看不到升值空間的房子呢？

面對業主催交房，債主催還債的局面，李亞鵬也是被逼無奈四處尋找合作方為項目注資。

2015年6月，雪山小鎮迎來了一根救命稻草，一家名為陽光100的地產公司以1.9億入股該項目百分之51的股權，這是一家老牌房產企業，其特點是喜歡打造個性化，具有時尚藝術氣息的樓盤，和李亞鵬脫俗高雅的艺文風格較為相似。

為了把房子賣出去，陽光100也對先前的項目進行了較大的改動，他們將別墅分割成只有30平米的微型別墅對外出售，這樣拉低總價的管道更有利於客戶買單，並且還打出買房包租包管理的行銷口號。

但是房屋的缺點就是微型別墅屬於商業住宅，只有40年產權，水電也都是商業用電，每度電價1塊1，水價是6塊5一噸，這樣的房子居住成本顯然是比較高的，如果作為出租使用，之前麗江旅遊業的興起，已經開發了大量的民宿飯店，基本處在飽和的狀態中，並且當地有很多居民房屋改建的客棧，無論是從運營成本還是持有成本都要比開發商的低很多，商業性質的住宅在後期也不太好轉手。後面的銷售情况依然不太理想。

2018年雪山小鎮只賣出了幾套房子，2019年一套沒賣出去，2020年只賣出了一套26平米的房子，就因為這件事，雪山小鎮成了當地的網紅樓盤，有很多旅行自媒體紛紛前來看房。

近兩年來麗江旅遊的遊客數量大不如前，雪山小鎮相當於處在半擱置的狀態，一邊是空空蕩蕩的住宅區，一邊是冷清清的商業街，李亞鵬的藝術情懷在這裡生根，卻沒有結果，在控制好負債的情况下，慢慢賣，我相信雪山小鎮總有會賣完的那一天。