一套房子從200萬降至150萬，你會心動嗎？

在多數人的眼中，這應該是“心動”的價格，眨眼之間，就可以省下來50多萬元，這可是多數人2年時間也難以掙到的金額。不過，如果我說有的房子降500萬還無人買，你會相信嗎？

根據《澎湃》日前發表的文章《深圳學區房一夜入冬？降價500萬無人買，有業主搶先拋售》給出的資料顯示，在深圳福田區的一個“頂尖”學區房社區裏，一套建築面積116平米的房子，降價500多萬元，最後還是無人購買。值得注意的是，這套房子具有2個格外吸引人的地方：

降幅達到500萬元，這相當於白送購房者一個彩票頭獎（比被雷劈的概率還小）；

位於當地“頂尖學區”，小學和國中都是一流的學位。

那麼，為啥“這麼好”的房子，會無人購買呢？正所謂“奇怪的事情”必有非比尋常的原因。這件事情的出現背後有著一系列複雜的因素交織。

首先，高層已定性樓市，樓市“斷奶”了。

2020年8月末，央行與住建部兩大重量級部委聯合組織了一場房地產龍頭企業座談會，在這一次座談會上，兩部委提出“三根紅線”，要求房企們在規定的時間內完成“降負債”等目標，把三紅線降低至三綠線之內，否則今後企業的融資增幅將受到大限制，而且即便是“三紅線全部轉綠”，那麼房企的融資年增幅也不能超越15%。

房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；淨負債率不得超過100%；現金短債比要大於1倍。依據觸線情况，房企被劃分為紅、柳丁、黃、綠四檔，分檔設定有息負債增速閾值。

所以，業內人士才說，與其說這是“三紅線”，不如說這是“斷奶令”，因為資金就相當於樓市的奶水，是房地產長期以來賴以生存的根源和命脈，90%以上的開發商在20多年“巨額融資”的滋潤下，早已經形成了高周轉、高負債的“吸奶”習慣，如今資金增幅收窄了，則意味著房企們斷奶了。

而我們都知道，我國房地產市場的主體是開發商，數以十萬計的房地產開發企業的活躍程度如何，直接决定這整個市場的活躍程度，現如今房企們沒有“奶水”了，自然蹦躂不起來，拿地失去了積極性、開盤失去了積極性、行銷失去了積極性，整個市場上的房企陷入了一片“安靜”狀態。進而拉低買房者的信心指數。

其次，圍繞生育的一攬子計畫正在出現，學區房首當其衝。

根據第七次人口普查資料顯示，截止2020年底，我國總人口達到14億人，當年新生兒1200萬人，出生人數和出生率再創新低。北京光華管理學院教授、人口學家梁建章就多次提出，我國的年輕人們之所以不願意生育、不願意養娃，關鍵的原因在於阻礙生育的“兩座大山”，其一是高住房成本、其二是高教育成本。

這兩大成本相互內卷，直接拉高了家庭在養育孩子方面的開支幅度，進而降低一般家庭的財富指數。有機构測算認為，在北京、上海、深圳等大城市，把一個孩子從0歲養育到18周歲，需要至少180萬元，而在一般二線都市則至少需要80萬元，這還不包括買房買車的費用，如果把為孩子買房買車也加進來，則成本會直線上升。

為了解决這些問題，2016年全面二胎放開，然而效果不甚理想，這是我們都知道的事實問題，正如白岩松說的那樣，人們連一胎都不願意生養了，更何况二胎、三胎，即便是放開了所有的生育權限，又有何意義呢？白岩松的說法一針見血，突出要解决的就是百姓生娃的後顧之憂問題。所以梁建章等人多次建議，應該從住房、生育兩個方面入手，降低養娃難度，例如生一個孩子補貼100萬元或者减少100萬元開支等。

2021年以來，針對“提振生育”的一攬子措施應運而生，首先一刀切“取締了學科類培訓機構”，雖然新東方等一杆子企業哀鴻遍野，但是站在多數家長們的立場而言，卻暗暗開心，正如梁建章說的那樣，大家都知道培訓沒有啥用，但是“內卷”了，人人都在培訓，沒有也要去，這一項取消，或成功减少3000元/月的開支幅度；與此同時，學區房開始被整治，合肥、成都、南京等重拳砸向炒作學區房的行為，深圳等很多都市直接開啟大學區制、老師輪崗制。一攬子舉措下，學區房這類特殊房產的“金字塔尖”位置開始快速滑落。

第三、樓市或迎貶值雨？

為什麼會有此問？因為當前的住房市場，無論是新房還是二手房，價格都呈現出不同程度下行狀態。根據國家統計局發佈的8月份70個大中城市新建商品房住宅銷售價格數據來看，在8月份，70個都市中，只有46個都市新房價格環比上浮，環比减少6城（7月份為51個都市），備受關注的依然是北京、上海、廣州分別上行0.2%、漲0.4%、跌0.1%。

數據上看起來，依然有過半都市上浮，然而下行的都市數卻呈現出快速新增的迹象。而且，之所以不少人認為接下來房市可能貶值，關鍵在於樓市斷奶和房產庫存持續推高。正如前文所說，2020年至2021年，央行先發“三紅線”後發“雙限令”，從房企端和購房端兩個方面掐斷了市場的資金源頭，這樣一來，可讓房企們如坐針氈，萬科董事長鬱亮2020年至2021年連續兩次在會議中提出，現金流比任何事情都更重要，從鬱亮的話，其實不難判斷房企們的關注重點在何方。

8月份開始，曾經位列中國房產頭把交椅的恒大“觸雷”了，高聳的債務難以償還，以至於風聲漸緊，許家印關鍵時刻退居幕後成功把所有事情推到一旁，連被譽為“宇宙房企”的恒大也難逃“債務”的桎梏，中小房企情何以堪，所以業內人士預計，9月份之後至2022年，多數房企或迎來更大幅度的“促銷潮”。

四、高層13字表態，內行人：不要誤判2022年樓市了。

對於今後的樓市方向，不僅有人認為可能下行，“看漲”的也大有人在，例如北師大教授董藩、中國城鎮研究專家李鐵等人，就多次站在“城市化”的立場上闡明“上浮”說法，教授董藩認為，我國現在的城市化距離已開發國家75%以上的水准還有巨大的差距，未來的農村人還會源源不斷向都市湧入，進而助推都市購房需求快速新增，預計在未來10年內有2-4億人進城，這也就意味著樓市至少還有2-4億人的需求缺口，所以董藩認為房市還會上行，李鐵看法與之類似。

除了專家們的“看法”之外，還有另外一個因素也間接影響著房產方向：全球貨幣發行量正在快速新增，受到2020年黑天鹅影響，全世界各個國家發展受阻（唯獨中國一點紅向前），為了提升發展速度，美國、德國、英國、法國、日本、印度等紛紛採取了印鈔票的管道，2021年以來，新一輪貨幣增發潮頻頻襲來，據不完全統計美國累計增發30萬億貨幣、日本也高達13萬億、歐行累計達到10萬億左右，全球資本市場都在起飛。

受此因素的關聯，現階段超過89%國家房地產開啟騰飛模式，澳大利亞上浮25%，加拿大上浮41%，瑞典上浮55%，韓國首爾上浮20%，美國均價上浮10.8%。所以有很多購房者認為王石的說法準確（王石早就暗示，在全球性通脹壓力下，房產、大宗貨物價格或出現上升）。

那麼，未來1-2年的樓市，真的會如“專家們”所言的那樣繼續上行？高層其實早就有13字表態：促進房地產市場平穩健康發展。

記者：為促進房地產市場平穩健康發展，2021年住房和城鄉建設部將採取哪些舉措？王蒙徽：房地產長效機制實施以來，在各方共同努力下，房地產市場總體運行平穩，基本實現了穩地價、穩F價、穩預期的目標。下一步，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，全面落實房地產長效機制，强化都市主體責任，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。——摘自人民日報對住建部王蒙徽專訪。

上述的這一段話，是來自於住建部對於2021年全年樓市發展方向的一次通篇表述（摘錄），表達的意思簡單明瞭，首先要始終堅持房住不炒的基本點，與此同時要實現房產“三穩”目標，最後確保房市穩健發展，這才是根本目的。

所以，2021年乃至2022年樓市如何，相信基本清楚了！