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作者：數據寶張娟娟

因負債問題，房地產巨頭中國恒大站上風口浪尖。事件持續發酵中，不少地產企業的負債問題也被曝光，觸及“三道紅線”這些企業將如何自救？

中國恒大負債再創新高

據財報資料顯示，中國恒大的總負債自2015年以來逐年增加，2021年中報資料顯示，其負債總額高達1.97萬億元，再創歷史新高。負債額超過山西省2020年GDP，約等於海南省2020年GDP的4倍。

整體來看，中國恒大的負債總額位居內地地產公司（含港股）首位。現時，負債總額超萬億的內地地產公司（含港股，下同）僅有5家，位居第二的是碧桂園，超過1.7萬億。A股的萬科A、綠地控股及保利發展負債總額也超過萬億元。

“三道紅線”宏觀調控初見成效

房地產銷售毛利率達到30%以上，位居行業前列。2020年國家加碼房產宏觀調控力度，明確了12家重點房企資金監測和融資管理規則，也就是此前業內盛傳的房企融資“三道紅線”。

“三道紅線”主要涉及三個名額，包括剔除預收款後的資產負債率大於70%（第一道紅線）、淨負債率大於100%（第二道紅線）、現金短債比小於1倍（第三道紅線）。根據規定，如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再新增；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。從監管意圖來看，三道紅線指向房企控負債、降杠杆，將對總體經濟和行業格局產生中長期影響。

“三道紅線”約束下，宏觀調控政策成效顯現。數據寶對A股、港股的財務資料分析來看，剔除預收款後的資產負債率、淨負債率連續2年中報下降，其中剔除預收款後的資產負債率為近10年同期最低水准；2021中報現金短債比略有上升，達到5.41，僅次於2013年中報水准。其中，A股上市房企也保持相同趨勢，現金短債比有較大的改善。

“三道紅線”對債務擴張的限制將會對多數房企的債務融資帶來較大影響。帶息債務擴張增速自2020年以來，大幅減緩，2020年不到6%，2021中報略有下降。

8家頭部房企杠杆率超高

根據監管的目的，房企不踩線的難點在於降杠杆，這屬於“三道紅線”的覈心。從上圖不難看出，過去十年，剔除預收款項後的資產負債率維持在窄幅內波動。數據寶以224家房企2021中報數據來分析，91家內資房企（A股、港股）的剔除預收款項後的資產負債率超過70%，2家ST股超過100%；新明中國、濟南高新及恒盛地產均保持在90%附近，這3股2020年中期的剔除預收款項後的資產負債率也超過70%。

營收超過500億元（2020年度）的30家房企中，觸及第一道紅線的有19家，中國奧園、綠地控股及中國恒大剔除預收款項後的資產負債率超過80%；萬科A處於臨界值，略高於70%，與過去四年比，有所改善。千億營收的12家房企，僅有保利發展、中國海外發展、龍湖集團及招商蛇口4家公司剔除預收款項後的資產負債率低於70%，招商蛇口不到60%，連續兩年跌破紅線。

淨負債率用來衡量企業的財務結構。224家房企中觸及第二道紅線（淨負債率超過100%）共有50家，泰禾集團、恒盛地產等13股超過200%，這13家企業中僅華夏幸福營收超千億。上述30家營收超500億的房企，淨負債率平均80%，幾乎是全部房企平均值的2倍。營收超千億的12家房企中，僅華夏幸福、綠地控股及中國恒大淨負債率超過100%。

現金短債比用來衡量企業短期償債能力。224家房企中觸及第三道紅線（現金短債比低於1）共有146家，新明中國、恒盛地產最低。上述30家營收超500億的房企，現金短債比平均低於1，華僑城A、萬科A、保利發展超過2。營收超千億的12家房企中，新城控股、招商蛇口等4股現金短債比均大於1，中國恒大僅有0.06。

34家房企觸及三條紅線，自救行動開啟

很明顯，中國恒大觸及三道紅線，這種企業不在少數。244家房企中，觸及三條紅線企業有34家，占比超一成，觸及兩條的48家，觸及一條的有102家。

觸及三條紅線，且營收超百億的公司有13家，包括很多知名地產公司綠地控股、華夏幸福、富力地產等，按照規定，未來有息負債不能再新增。觸及兩條紅線的有碧桂園、融創中國、新城發展等；觸及一條紅線的有萬科A、中國海外發展、龍湖集團等。招商蛇口、保利發展、華僑城A等80股三條紅線均未踩中。

觸及三條紅線的企業中，不少房企已經逐步暴露問題，包括中國恒大在內的這些房企能否涅盤重生，又要如何自救？

上述觸及三條紅線的房企中，中國恒大帶息負債超過5500億元，公司引入國際頂級專業團隊，對恒大優化資本架構、緩解流動性；浙商銀行對其授信38億元。多家公司變賣資產求自救，包括藍光發展、中天金融等；部分企業從自身著手，降杠杆，抓回款，包括首創置業等。

債務危機給整個行業敲響了警鐘，房地產領域體量大，產業鏈長，對整個經濟社會發展牽一髮而動全身。貝殼研究院資料表明，企業靠高杠杆、快周轉實現高利潤的階段恐已不再。