近二三個月，多個熱點都市的房地產短週期，進入下行階段。

以上海二手房成交量為例，下圖表明今年1月是本輪短週期高點，其後震盪下行，8月的成交量跌破强弱分水嶺，估計9月更弱。

市場下行，是多種因素綜用的結果，有外部抑制的力量，如貨幣緊縮、調控政策加碼等；也有市場內部的力量，比如漲多了滋生泡沫，需要調整休息，比如房企經營困難降價促銷等等。

當前，中國房地產行業與市場，正在遭遇各種雷擊，可謂黑雲壓城城欲摧。有點類似08年的味道了。08年也是行業、市場、房企皆困難，一個勁的向下滑。當前痛苦中的某頭部企業，08年即將上市之際卻遭遇國際金融危機，上市失利、資金鏈緊得快要斷掉；結果後來幸遇國家大救市，死裡逃生；上市後一路狂奔，一路歡歌。誰料，如今又陷“08式”困局！且更艱難！

唉，這已超出行業、市場、企業的正常波動範疇，可以上升到哲學高度了。侯門深似海，不聊了……

這裡，老楊以上海為例，僅從從市場數據的表現來看，探究市場運行規律。供大家參攷。

老楊把房地產市場一輪週期運行的過程分為六個階段，以量價特徵作為階段劃分的簡明標準。

這裡，聚焦一下08年國際金融危機前後，這段時間對當前有較大的參攷價值。

另，考慮到中西部地區的三四五線都市，今年沒戲了，不用考慮了。

咱們把眼光聚焦一二線城市吧，這裡以上海為樣本，分析二手房量與房價指數環比漲幅。

第一階段：量縮價漲。07年10月至08年1月

市場處於繁榮期的末端，在政策的壓制下（07年六次加息，9.27日出二套房貸新政），市場趨於降溫初期。交易量下滑，但價格繼上漲，只是漲幅縮小。此時買房買地，很容易吃套。

第二階段：量縮價平。08年2月至08年6月

市場觀望氣氛進一步加重，需求的繼續减少逼使賣方放弃加價，但賣方也不情願降價，買賣雙方激烈博弈，房價僵化。這一階段持續的時間較短。08年的這個階段，外部有次貸危機的負面影響，內部有貨幣與房產調控偏緊的壓制。第三階段：量價齊跌。08年7月至08年9月

這個時候市場發生質變，看空後市的心理預期佔據上風，買賣雙方皆對於後市感到悲觀。於是，價格無法自持，身不由已的下落。此時，在“追漲殺跌”的心態主導下，成交量沒有任何起色，反倒出現越降越難賣的糟糕局面。上海二手房成交量大幅收縮，房價環比漲幅終由正變負。這一階段，處於國際金融危機爆發前後，市場處於短週期運行中最悲觀的時點。

上海二手房成交量（套）

上海房價指數環比漲幅（%）

第四階段：量穩價跌。08年10月至09年1月

成交量一般會先於房價到達底部，因為不同於股市，樓市中存在一定量的剛性需求，他們會成為阻擋市場崩盤的最後一道“鐵壩”。而價格依然還會下行，當然不排除個別月份也會稍有反彈，總體形勢是“下行+盤整”。此階段持續時間較長，極端者如日本1991年泡沫破滅後，地價跌了20多年，香港1997年金融危機後房價跌了5年多，美國次貸危機爆發後房價跌了5年多。上海這一階段則只持續了5個月，主要歸功能08年四季度的大救市。

第五階段：量增價穩。09年2月至09年4月

在價格上面買賣雙方仍在較勁，但開發商和二手房東已拒絕讓步。這就意味著市場終於觸底，此時壓抑已久的需求、尤其是自住需求開始入市，表現為成交量逐漸上升。在08年四度季大救市之後，09年2月，原本春節前後的量縮月份，但上海量增了。說明，樓市復蘇動能在慢慢新增。此時，很多購房者的預期仍不太樂觀，所以價格仍漲不動，但也不跌了。這個時間段，持續的時間很短。

第六階段：量價齊漲。09年5月至09年12月

在成交量連續三個月左右持續明顯增長之後，價格就穩不住了，上漲動能顯化。至此，市場預期明顯逆轉，看多派佔據主導。量價齊昇，市場步入新一輪的上升期。

複盤08－09年之後，大家都很關心未來幾個月、及2021年走勢。有時，歷史會再現，不會百分百的重演……

當前行業與市場正在急墜中，幾個月後政策轉向是大概率事件！但不宜太樂觀，因為不會重演“08式”大救市……