提起住房

物業費始終是難以繞開話題

那麼

哪些情况可以拒交物業費？

物業的某些行為真的合法嗎？

法官告訴你“真相”

問題1

房子沒入住，要交物業費嗎？

法官說：

社區的物業服務費主要是公共性服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養，綠化管理、警衛、保潔等，無論業主是否入住，即使房屋空置，也應當繳納相應物業費。

法條連結：

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

問題2

房屋品質問題導致漏水

可以不交物業費麼？

法官說：

開發商作為房屋的開發銷售方，對所售商品房承擔質量保修責任，屬於房屋品質問題的漏水、滲水問題，與物業服務不是同一法律關係，業主應追究開發商的賠償責任，故不能以此為由拒繳物業費。

問題3

物業公司提供的服務我不滿意

能拒交物業費嗎？

法官說：

需要具體情況具體分析。因為物業服務是針對全體業主和整體區域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業主和整個社區的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性，業主若認為物業服務企業提供的物業服務存在局部瑕疵而拒交物業費（如部分垃圾沒有及時清理、公共區域照明燈損壞等），這樣的做法會導致業主的個人收益遠遠小於給物業公司和多數業主造成的損害，囙此不能以物業服務存在局部瑕疵為由拒交物業費。

但是，如果物業服務存在違反法律法規、安全保障明顯不到比特等重大瑕疵的，物業費可以適當减免；因物業服務瑕疵導致的損失，業主可以要求物業進行賠償。比如：社區門禁損壞後物業未及時修復，未設警衛室，亦無警衛巡查，或雖有錄影監控但監控損壞缺失等原因，導致業主財物被偷竊的，可以認為物業在業主安全保障方面明顯管理不到位，為重大瑕疵，可以减免物業費。

法條連結：

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第三條：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

問題4

沒交物業費

物業對我停水停電，合法嗎？

法官說：

不合法。業主違反物業服務合同約定逾期未足額繳納物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付物業費；合理期限屆滿後仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或申請仲裁，不得通過對業主進行停水停電等不合法措施催交物業費。

法條連結：

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款：物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等管道催交物業費。

問題5

物業擅自將地面停車位對外出租

導致業主無法停車，合法嗎？

法官說：

該情形涉及物業共用部分處分權的問題，焦點在於物業公司能否有權將地面停車位（或者其他業主共有區域）出租經營。若物業公司未經業主大會授權，擅自將共用部分出租經營，屬於無權處分，業主委員會可以物業公司侵權為由要求物業公司停止侵害，恢復原狀，並賠償損失。

若物業公司對外出租經營是經過業主大會授權通過的，則所得收益應當用於補充業主專項維修資金，不得由物業擅自挪用。

法條連結：

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款：佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

《物業管理條例》第五十四條：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的决定使用。

問題6

社區內違規停放的電瓶車自燃

業主遭受損失

物業承擔連帶賠償責任嗎？

法官說：

物業服務企業應當對其服務區域盡到安全保障義務，因物業公司未充分盡到安全保障義務，而導致業主財產、人身遭受損失、損害的，業主可以要求物業服務企業與實際侵權人承擔連帶賠償責任。

法條連結：

《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務契约的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務契约的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

問題7

物業發的《用戶手册》約定

“業主違反手册規定，

物業公司有權罰款”，合法嗎？

法官說：

不合法。《中華人民共和國行政處罰法》規定，行政處罰僅由具有行政處罰權的行政機關或法律、法規授權的具有管理公共事物職能的組織可以在法定職權或授權範圍內實施。物業服務企業只是一個企業法人或非法人組織，並不是行政機關，也不具備公共管理職能，它與業主間是平等的民事法律關係，囙此不享有處罰業主的行政權力，無權實施罰款等行政處罰行為。

但如果業主因不當行為構成違約，物業服務企業有權要求業主承擔違約責任。

問題8

買了二手房

原業主欠繳的物業費該我付嗎？

法官說：

對於所購二手房有欠繳物業費的問題，如果二手房買賣合同中有關於物業費承擔的具體約定，按約定；

如果房屋買賣合同未約定，因原物業費屬於原業主與物業公司之間的約定，故之前欠繳的物業費應由原業主向物業公司繳納。

搞懂了這8個問題

媽媽再也不用擔心

我在物業“交學費”了！

來源：浙江天平