作者：今綸，財經專欄作家

近些年來，地產經濟學家們在討論房價不可能跌，以及他們堅持認為調控遲早會放鬆時，一個最重要的依據是土地財政的重要性。

不過，時至今日，他們又非常困惑：“為什麼調控還不放鬆？”換而言之，他們發現自己那一套邏輯說不通了。

終極原因是因為中國經濟的結構正在經歷巨變，當然隨之而來的是地方政府未來的收入也會發生變化，而且這種變化是建立在產業的高品質發展和結構持續優化基礎上的。

這種變化是全方面的，從金融機構到資本市場，從稅制改革到產業升級。中國正在經歷一場深刻的變革，咬牙堅持過去，就有希望擁抱更美好更均衡更公平的未來。

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“躺平”是開發商的理性選擇

新聞顯示：杭州、瀋陽、合肥宅地成批流拍，房企集體躺平。

據《第一財經》的報導，截至15日中午12時，杭州第二批集中供地10宗競品質地塊報名截止，有9宗地塊報名未達標，相當於提前宣告流拍。

瀋陽和合肥的第二次集中供地，有過半數的地塊提前“流拍”。成都近日經歷了一場史上成交速度最快的土拍，共賣地19宗，其中15宗地塊沒有競價過程，直接零溢價成交。嘉興海寧則誕生了近三年來第一宗涉宅流拍地塊。

杭州的“競品質地塊”是要求開發商成屋銷售，這等於要求開發商不得有任何杠杆，而杭州市場本質上是個靠快速銷售維持薄利的市場，成屋銷售對於開發商來說很要命。

房企集體躺平，不再瘋狂拿地，對於一些偏執的炒房客來說是不可理喻的：房子會永遠漲，尤其是杭州的房子，你們怎麼就不拿地了呢？

實在是因為時移勢易，開發商們的日子不好過。

“躺平”是開發商理性或者說中性的選擇，不躺平又能如何？

如果市場出現較大波動，或者極少數區域出現新房緊缺，大概率，國企會進場解决問題，而且，地方政府會加快保障房的供應。

所以，為什麼面對恒大的困境，統計局有關人士說“還需要觀察”？因為三大房企（萬科、恒大、碧桂園）只有恒大比較麻煩，碧桂園的利潤低，但問題不大，萬科更是手握大筆現金。

面對波動的預案已經有了，但還不到出預案的時候。這一次的預案，一定不是在資金面放鬆調控，讓房地產市場重回高杠杆時代，這種可能性為零，我們需要一個更安全、更穩定的房地產市場。

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土地財政將逐步退場

武漢近日發佈《市人民政府關於調整完善落戶政策相關條件的實施意見》，調整完善落戶政策涉及六個方面，外界解讀為：武漢落戶政策再放鬆，逼近“零門檻落戶”。

其中非常重要的一條是：男不滿45周歲、女不滿35周歲的非本市戶籍人員在新城區、功能區就業創業的，由就業創業滿2年調整為就業組織繳納或者個人（含靈活就業人員，下同）繳納本市企業職工基本養老保險連續6個月以上（不含補繳），創業的正常經營6個月以上，均可申請落戶。

這個條件太寬鬆了，除了年齡限制，等於沒有任何限制。

武漢為什麼要以接近“零門檻”的管道搶人？原因之一，當然是希望擁有武漢戶籍的人多一些，符合買房條件的人多一些，對於房地產市場有促進作用。

那麼，武漢的房地產市場正面臨什麼情况？

根據諸葛找房數據研究中心監測資料顯示，8月武漢新房成交11022套，環比下跌30.54%，同比下跌38.52%。

自2019年以來，武漢二手房市場均價基本延續下行態勢。

所以，當樓市低迷的時候，放更多人進來擁有武漢“房票”成為一個選擇。

很有意思的是，去年9月，當地主流網站刊發的一條新聞：《貝殼武漢攜手11家房產中介，面向全國招萬名大學生留漢》。

房地產對武漢有多重要，不言而喻。但是，不僅僅是武漢，恐怕很多都市都差不多。只不過，武漢最先熬不住了，希望更多人落戶武漢，然後買房。

這種模式可以對沖困境於一時，但是長久來看，也不可持續。就湖北而言，也只有武漢可以這麼玩，其他城市已經玩不轉了。

所以，財政部在5月份出面召集包括住建部等部門，以及各都市的負責人開會，提出房地產稅在部分城市的試點，就是給土地財政的權重逐漸降低吹風，同時也是因為在一些中小城市的土地財政模式難以為繼。

現在看來，因為貸款受限等原因，在杭州、合肥、瀋陽這樣的新一線都市、二線都市，土地財政模式也難以繼續。

2021年是土地財政的歷史性時刻，也是一個巨大的轉捩點，土地財政會長期存在，但是它也在逐步撤退，最終，房地產稅會成為地方政府的重要財政來源。

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戰略性新興產業比拼最重要

都市競爭層面，其實戰略性新興產業和金融力量的比拼才是主戰場。

比如，寧德時代擬在有著“亞洲鋰都”之稱的江西宜春投資建設新型鋰電池生產製造基地（宜春）項目。

按照計畫，該項目總投資不超過135億元，規劃用地面積約1300畝，建設期為預計自開工建設起不超過30個月。這對宜春當然是重大利好。

打開北京、上海、廣州、深圳的“十四五規劃”，我們會發現新能源、新材料、智慧網聯汽車、人工智慧、生物醫藥、新一代資訊技術等才是決策者關注的重點，至於房地產已經確認了“房住不炒”的目標，多建保障房，多供應土地就成了必然的路徑。

那麼，這些產業發展得怎麼樣呢？實事求是地說，在一線都市和一些重要的二線都市發展得不錯：

上海去年的新能源、高端裝備、生物、新一代資訊技術、新材料、新能源汽車、節能環保、數位創意等工業戰略性新興產業完成工業總產值13930.66億元，比上年增長8.9%，占全市規模以上工業總產值比重達到40.0%。

廣州的情况也非常類似。1-7月，“3+5”戰略性新興產業實現工業增加值同比增長16.2%，其中新一代資訊技術、軌道交通、智慧與新能源汽車製造業增長較快，實現增加值同比分別增長39.0%、26.6%和16.3%。

雖然戰略性新興產業提供的稅收一時之間不能完全頂替土地財政的作用，但是趨勢非常好，逐漸部分對沖的趨勢是存在的。

中國的一些頂級都市和科研院所、高校現在都憋著一股勁，要解决“卡脖子”的科技問題，這是一個漫長的過程，效果在逐漸顯現，在一些科技領域，中國的力量在上升是一個客觀現實。

那麼，具體到產品和外貿上，我們發現中國的外貿結構在改變，一些低端產品的比例和絕對數量在降低，但是一些高附加值，高科技含量的產品的出口比例、數量在提升。

比如今年8月，貨物進出口總額34293億元，貿易結構持續優化，機電產品的出口占出口總額的比重達到了58.8%。

北京最近將小米汽車總部攬入懷中，又有了北京交易所，廣州提出“加快打造數產融合全球標杆都市”，是因為這些都市的決策者都清晰地知道：都市只有在戰略性新興產業立住了，才擁有了一塊戰畧高地，而這就是源源不斷的稅源和就業機會。

都市競爭已經從區位競爭、都市圈擴張的競爭、賣地收入的比拼，全面轉向戰略性新興產業的競爭，得優質產業才有資格參與群雄逐鹿。

一個小小的寧德市有一家市值萬億的上市公司，而且老闆還成了“香港首富”，這對於很多地方政府都是一個巨大的刺激和警醒。

這是一條艱難漫長的道路，但是中國已經上路，唯如此，方能不斷突破，不斷前進。

轉型陞級在路上，浴血奮戰在路上，打破既得利益在路上，一場都市競爭的大戰也在路上，這一次是科技創新擔任主將。