文/劉曉博

低迷的樓市，開始出現微妙變化：好消息越來越多了。

此前，我們分析過一些城市的限購令，以及長春的購房補貼。現在，輪到珠海和北京了。

昨天晚上，珠海國稅局等發佈了調整個人二手房轉讓個稅、土地增值稅核定徵收率的徵求意見稿。

徵求意見稿說：

1、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定徵收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定徵收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規定執行。

2、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定徵收率調整為5%。

3、本公告從2021年11月1日起執行。

這是什麼意思？其實就是給二手房交易降稅！

二手房交易裏會產生個稅。按照“個稅法”，“財產轉讓所得”應當繳納個人收入所得稅。

“個稅法”還規定：利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

也就是說，你出售房子的時候，賣和買的差價，在扣除國家允許扣除的成本（比如按揭利息、裝修成本）等之後，要按照“所得”的20%繳納個人收入所得稅。

但實際操作裏，沒有幾個都市嚴格按照“差價的20%”來收個稅。之前東莞這樣操作過，後來取消。現時仍然這樣做的都市，只有北京等極少數。

為什麼大家賣二手房的時候，沒有嚴格地按照“個稅法”的要求交個稅？因為按照20%交稅，負擔實在太重了。

為了推進城鎮化和經濟發展，鼓勵大家購買商品房，國稅總局在2006年發佈了108號文，裡面明確：

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定徵稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。

具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水准等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

也就是說，買賣二手房時的個稅，可以按照“差價”的20%交，也可以按照成交價（其實是政府核定計稅價）的1%到3%來收。前者叫“定額徵收”，後者叫“核定徵收”。

2006年的這份檔案，極大降低了二手房交易裏的稅負，對活躍樓市起到了重要作用。後來，官方一度想在2013年全面恢復“差價20%”的徵收方法（為了調控過熱的樓市），但最終只選了部分城市試點。

珠海之前核定徵收的稅率是2%，現在降低到了住宅1%，非住宅1.5%。

舉個例子：

假設張先生在7年前在珠海買了1套住宅，100萬元。現在準備賣，成交價是300萬元。假設官方給這套房子的計稅核定價是250萬元（一般低於市場價）。假設張先生有30萬供樓利息可以扣除。那麼按照“差價20%”的計稅管道，他需要繳納的個稅是：

（250-100-30）×20%=24萬元。

如果按照此前珠海2%核定稅率，他需要繳納的個稅是：

250×2%=5萬元

按照即將在11月1日執行的新稅率，他需要繳納的個稅是：

250×1%=2.5萬元。

可以看出，嚴格執行“差價20%”稅負是非常重的，北京現時二手房交易仍然是這樣計稅的。

珠海此次大幅調低了核定利率，對二手房交易的“減負效應”非常明顯，每套房至少可以節省2到3萬元，豪宅減稅的效果將更加明顯。

另外，個人轉讓非住宅的核定稅率也降低了（從2%降低為1.5%），如果你賣出公寓或者辦公大樓、商鋪，就可以享受這個稅收優惠。

此外，個人賣出公寓、辦公大樓、商鋪還會產生“土地增值稅”（非普通的增值稅），此次珠海新公佈的核定稅率為5%，也是非常優惠的。

總之，這是珠海樓市一個較大的利好。

更值得注意的是：珠海是大灣區重要都市。而近期樓市調控的基調是：大灣區、長三角都在“壓”，真正“托”的是此前樓市偏冷的都市。

珠海樓市調控方向為什麼發生了微妙變化？這跟市場狀況有關。

今年以來，隨著深圳、東莞、廣州陸續降溫，整個大灣區市場也逐步轉冷，珠海8月份商品房網簽成交4832套，環比同比分別下跌15.62%和8.05%。

現時珠海一手住宅仍有不少庫存，在售住宅項目超一百個。相對於新房交易，珠海的二手房市場活躍度一般。此次降稅，有利於活躍珠海的二手房市場。二手房市場活躍了，有利於推動居民換房，推動新房的銷售。

在珠海傳來好消息的同時，北京也傳來了好消息——積分落戶可能放寬限制。

事情的來龍去脈是這樣的：

近日，有網友在人民網地方領導留言板上留言回饋戶籍問題：“隨著工作年限新增，歲數的新增，家庭的建立，都在為北京做著貢獻。但是隨著孩子的成長，孩子上學面臨需要家長戶口落戶的問題。囙此，需要市政府真切的為我們考慮戶籍。”

對此，北京市發改委給出回復表示：經核實，積分落戶政策實施以來，北京市確定了每年6000人的落戶規模，並實行同分同落。截至目前，已有1.8萬餘名申請人取得了落戶資格，加子女連帶落戶實際落戶超過2.8萬人，相關部門將根據本市常住人口變化情况，統籌考慮都市發展需要，擇機適度擴大年度落戶規模。同時積極研究提升長期在京穩定就業居住人員的公共服務保障水准。現時該條留言狀態顯示“已辦理”。

值得注意的是，2個月前的7月5日，北京市發佈了《北京市引進畢業生管理辦法》，放寬了名校畢業生直接落戶北京的門檻，其中北大、清華、復旦、上海交大、浙大、中科大、南大等7所大學本科及以上畢業生，可直接落戶北京。

再結合近日設立的北京證券交易所、國民養老保險公司總部落戶北京等，這再次印證我去年在北京自貿區獲批的時候，做的一個重要判斷：北京正在喚醒經濟中心、金融中心的功能。

為什麼在紓解了幾年非首都功能之後，北京再次降低落戶門檻？

一是中國的南北差距越來越大，能彙聚資源扭轉北方頹勢的，只有北京。鄭州和大連也有期貨交易所，但對北方經濟帶動能力一般。

二是北京自身經濟發展，也需要良性迴圈。北京彙聚了那麼多人才，這些人會老化、退休，需要新人來補充。

上圖2020年北京統計年鑒截圖：每年從市外遷入北京的人口大約19萬人，遷出的7到8萬人。遷出的多為移民。

三是北京、上海要代表中國參加國際競爭，覈心產業如果發展得不好，肯定影響競爭力。國家發改委官網上的一份研究報告就指出，近年來北京和上海的國際排名有所下降，需要新增“頭部都市”的競爭力。

其實道理非常簡單：中心都市之所以能成為中心，是因為有不斷吸引優質資源、優質人才的能力。

上圖是過去10年，中國吸引人才（大專及以上學歷）最多的都市排名。可以看出，北京低於上海和深圳，只位居第三名。由於北京人才基數大，所以增幅就顯得更慢。

北京逐步放寬落戶限制，對北京的經濟發展、長期競爭力構成利好，對樓市也是利好。

總之，北京最近1年多的主題詞似乎就是“降低門檻”。

就在我寫這篇文章的時候，傳來大消息：北京證券交易所給投資者設定的門檻公佈了，個人只需要“開通交易許可權前20個交易日日均證券資產50萬元，同時具備2年以上證券投資經驗”即可。要知道，北京證券交易所相當於新三板的精選層，而精選層此前要求的門檻是100萬資金。

另外，新三板創新層的個人投資者准入門檻也從150萬資金降低到了100萬。

這兩大門檻的降低，有利於活躍北京證券交易所的交易，以及新三板的交易。