買一套好房子

從關注「青島樓市研究員」開始

正文1948字，預計閱讀時間：可能6分鐘

文/觀察員老王

昨天，和幾個朋友小聚。席間，一個來自江蘇的朋友問了老王一個問題：在

幾乎所有的房產專家，都呼籲大家不要去三四線都市買房。但是從我們老家看，鹽城、淮安等都市的房價都在暴漲，這是為什麼？

在收到這個問題後，老王突然意識到：相比浮山後全面上漲，三四線小城的暴漲，或許才到了樓市最危險的時刻。

1

“小”城進入領漲軍團

對於很多想買房的人，我經常會給出一個建議：你遛娃、旅遊、出差的時候，找時間多逛逛行銷中心。

我想很多人表面上會說“好”，但心裡一定會腹誹：我只在市區買房，浪費精力看那些不需要的房子幹嘛？！

我讓你去看房子，實際上是讓你更多的瞭解中國的地產市場，通過更大範圍的比較，去判斷自己目標樓盤的性價比。而不是守在青島一隅，對樓市進行坐井觀天式的點評。

我們來看一個都市，這也是老王唯一去過的江蘇三線都市——鹽城。相比蘇錫常，這個蘇北的交通樞紐都市，並不那麼耀眼。如果不是青鹽鐵路，我相信很多青島人都不會去這個“小”城。但是就是這樣一個都市，從去年開始房價就開始大漲，我們來看當地媒體的一個統計表：

當然，這樣的例子，在江蘇我們還可以舉出很多。就是山東省內，我們也有日照、臨沂等現成的例子在眼前。

為什麼會出現這種情況，值得我們研究一下。

2

五大原因催火三線樓市

鹽城、淮安這些都市房價高漲，我認為主要是五大原因造成的。

首先，一二線都市的限購不斷加碼。近日，住建部又約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個都市，要求這些都市充分認識到房地產平穩發展的重要性。雖然板子打在這五個都市身上，但是我相信周邊的都市都會跟著哆嗦。那麼，在一二線都市購房的門檻就會提高。很多在南京、蘇錫常上不了車的人，在房價大漲的情况下，就會回家鄉置業。

第二，藏富於民的小城，有錢人基數不小。江蘇的三線都市，私營業都相對發達，能人也多，手裡有錢又擔心手裡的錢被通脹所稀釋掉，自然就熱衷於買房子。

第三，大開發商深耕。一線都市不僅僅給炒房客戴上緊箍咒，對於開發商監管也很嚴。引入產業、限價等政策，讓開發商也很痛苦。相比之下，需要GDP業績的小城門檻沒那麼高，而且購房者也更淳樸。當越來越多的千億房企帶著賣家秀更炫、更有產品力的樓盤進入小城時，自然會引起改善族和投資客的雙重青睞。

第四，土地供應有良好的節奏。絕大多數都市都有自己的供地節奏，聰明的政府懂得奇貨可居的道理，所以土地一開始並不放量供應。供不應求的市場，房價自然會往上漲。要不然就是土地被當地房企壟斷，大開發商拿不到太多地，有產品力的項目比較少，價格自然也是水漲船高。

第五，棚改。在一二線覈心城區改不動的情况下，三四線都市的棚改數量依然不少，我們還是以鹽城為例，僅僅棚戶區改造三年就有五萬戶，這對於樓市也是一個極大的支撐。

這五個有利因素交織在一起，就造成了小城房價不斷上漲。

3

不要泡沫吹起時跳入最深的坑

房價正在上漲的小城，房子能不能買？我認為可以買。因為任何一座小城，都會有它的精英圈層，公務員、金融從業人員、支柱產業的管理層等等，這些人不會離開他們佔據優質資源的都市，他們都有居住改善需求。

在任何一座城市，最好的地段、最好的配套、最强產品力的房子都是核心資產，其價值都會不斷增長。

我擔心的，是很多人在並不瞭解當地房產行情的條件下，以一二線都市的價格體系為衡量標準，貿然買了溢價盤。小城樓市支撐多麼弱，我們可以從二手房市場和租賃市場瞭解一二。我更擔心的是，有些人因為三線小城房價增長慌了神，在西海岸、膠州、即墨這些地方上錯了車。

因為捷運、醫療、教育資源的全方位落後，小城的人口在未來二十年會進一步萎縮，老王認為至少會有60%到70%的次新房有價無市，也沒有租住。現在去三四線都市炒那些你上車毫無壓力的房子，比貨幣放在銀行中貶值更可怕。

所以江蘇三線都市是江蘇的三線都市，燕郊是燕郊，青島是青島。我們可以從都市房價對比中，看到青島的潜力。同時也要明白青島不少樓盤極具性價比，但是供需比和供地節奏並沒有改變，這就註定了青島樓市會繼續分化，而不會出現無差別上漲的局面。退一萬步講，即使全面上漲，那麼十年二十年之後，有些房子也會面臨有價無市的市場。

越是在這樣的市場中，越要清醒些。

·本文結束感謝閱讀·