作者：公子不悔

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相比於房價上漲，房租上漲更可怕，更讓普通人受傷。

因為在房價高企的今天，很多人望房興歎，窮盡一生的努力也買不起房。反正買不起，房價漲跌，和自己沒有半毛錢關係，無關痛癢。

房租則不一樣，在大多數人買不起房的今天，只能靠租房居住，房租上漲，意味著生活成本又得新增。

更可怕的事情還是發生了。

進入2021年，金融杠杆收緊，各種調控政策鋪天蓋地，主要城市成交量已經冷卻。

今天國家統計局披露的8月份70個大中城市房價資料顯示，8月份，70城二手房價格環比漲幅降至年內最低點，首次為0。二手房都市下跌數量為34個，上漲的有27個，持平的9個。

這是五年來，二手房下跌都市數量首次超越上漲都市。樓市確實凉了，從發佈限跌令的都市越來越多這一細節，就可以看出。

但與冷卻的樓市成交市場截然不同，房租市場一片欣欣向榮、蒸蒸日上。

上海的最近，已經漲到了新高度，創下了新的天際線。根據克而瑞資料顯示，上海的個人房源租金均價，從去年同期的81.67元/平米/月上漲至2021年7月的100.04元/平米/月，連續上攻7個月，漲幅達到了22.49%。

上海個人房源租金價格走勢（組織：元/平米/月）

分片區來看，上海所有片區全線上漲，且同比漲幅都在10以上。

其中長寧區房租最高，每平米每月需要133.17元，徐匯區第二。漲幅第一的是徐匯區，同比漲幅高達22.99%

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上海租金漲幅還不是最高的，只能排第四位，房租同比漲幅最高的是成都，較去年同期上漲了33%，

其次是杭州，漲幅高達32%。北京第三，較去年同期上漲了25%。

與成都、杭州、北京、上海的租金漲幅同時位居前十的都市，還有武漢、廈門、深圳、廣州、南京、天津。

另外根據克而瑞資料顯示，2021年7月，全國被重點監測的55個都市，個人房源租金較去年同期上漲9.49%。

意味著，這些都市的打工人，生活成本又新增了不少。關鍵問題來了，在樓市成交量下行，房價趨穩的背景下，房租為何走出了獨立行情？

原因是多方面的，總的來說，可以歸為兩點：

第一，補貼取消，房租反彈。

去年受疫情影響，租房需求减弱，同時各都市為了減輕大家的經濟壓力，開啟了各種租房讓利補貼活動，有的都市更是直接减免。

在這方面，做得最好的是北京。2020年，北京推出了給中小微企業房租减免的活動，同時，很多房東也給予了個人和家庭租房折扣優惠。

在疫情疊加讓利背景下，北京房租去年經歷了一段時間的下跌。

根據我愛我家的數據披露，2020年北京的住房租賃中，整租交易的租金為87.87元/平方米·月，同比2019年下跌5.35%；整租交易的套均租金為5581元/套·月，同比2019年下跌7.70%。

2020年，上海的房租也是下跌的，從第一部分那張上海的租金走勢圖可以看到，2020年上海的房租跌穿了80元/平方米/月的價格。

到了年末，隨著疫情平復，經濟反彈，各都市的補貼活動紛紛撤銷，引發了房價反彈。上海的房租強勢反彈，就是從去年年末開始的。

杭州、廈門、北京等都市也是一樣。

第二，人口不斷流入，租房供需矛盾加劇。

補貼取消只是誘因，人口不斷流入、租房供需矛盾加劇，才是引發房租不斷上漲的根本因素。

過去十年，人口大量流向了中心都市，深圳過去十年增長了713.6萬人，廣州新增了597.7萬人，成都增量位居第三，十年新增了581.9萬人。

製圖：都市財經；數據：各都市統計局

人口新增，但租房供應卻沒能跟上人口流入的速度。

以北京來說，其客源與房源之比，長期在1以下，而且長期在0.5以下，租房市場的供需矛盾非常尖銳。

上海方面，這兩年出租房源不但沒有新增，反而减少了6.3萬套，讓整個市場的供需矛盾更加尖銳，這是造成上海房租大漲的根本原因。

廈門方面，最近一兩年開啟了大拆模式，尤其是島內，導致租房房源緊張，引發租金上竄。

根據新華社的消息，2020年下半年以來，廈門島內湖邊水庫、湖濱片區、蔡塘社區等多個居民聚居區超100萬平方米集體土地的地上房屋陸續開展舊村改造項目。

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調控房價很重要，調控房租更重要，因為房價和很多人已經沒有了關係，但房租卻和大多數人的錢袋子掛鉤。

在調控房租上，自上而下已經開始了。

頂層設計上，住建部已經發佈檔案，要求各都市不得大拆大建，不大規模、短時間拆遷城中村等都市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。鼓勵穩步實施城中村改造。

同時，住建部明令，住房租金年度漲幅不超過5%。

各都市方面，很多都市開啟了商改租，將空置率較高的辦公大樓和廠房等改為租賃住房，北京已發佈細則，表示允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

與此同時，北京、深圳等都市，正在籌備租金官方指導價，想和二手房官方指導價一樣，開啟租金官方定價時代。

這三招，若能不折不扣地執行，尤其是第一條和第二條，將緩解租房市場的供需矛盾，但已經漲上去的房租，還是難以回頭。