原創劉曉博

今天（9月15日）上午，國家統計局公佈了一批8月的經濟資料。

其中“2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，向我們揭示了當前70個被重點監測都市，哪些樓市仍然比較熱，哪些“凉凉”了。

國家統計局公佈的數據不少，最關鍵的是二手房的情况。因為新房有限價，二手房價格更市場化一些。

下圖是全國的情况：

我們需要重點分析的是“同比”，也就是跟去年8月相比，哪些都市二手房上漲比較多，哪些下跌比較多。

先看下跌的，一共有17個，數據整理如下：

跟去年同期相比，二手房價格跌幅最多的是四川南充，跌了5%。其次是黑龍江的牡丹江，跌了4.3%；第三是安徽的安慶，跌了2.8%。

在17個二手房價格下跌都市裏，有6個“省城”——太原、長春、石家莊、呼和浩特、貴陽、哈爾濱。其中有5個是北方都市，1個是西南都市。

也就是說，省城裏二手房同比下跌的，沒有一個是東南地區的。

其中長春剛剛落地了購房補貼政策，岳陽是出臺限跌令的都市。

這17個都市，就是當前樓市最冷的都市。當然，肯定還有都市比他們更冷，但沒有列入統計局的70都市監測，我們無法獲得準確的數據。

再看一下上漲的都市，一共有50多個，只取同比漲幅最大的前20名：

廣州、北京、上海，位居二手房同比漲幅的前三。而深圳，則從前20名裏消失了。

這意味著，最先上漲的深圳，以及緊跟著深圳上漲的上海，現時都進入了功成身退的階段。廣州和北京，同比漲幅就跑到了前面。

整體而言，這一輪上漲裏廣州、北京上漲晚於深圳上海，退潮也會略晚一些。其實廣州已經開始退潮了，過兩個月就可以看到明顯的數據支撐。北京仍然有點補漲性質，但力量也微弱了，因為北京義務教育階段的教師交流輪換正在全面展開，學區房價格面臨巨大的不確定性。

此外，徐州、海口、泉州、杭州、西安、寧波、揚州，也都殺入了前十。

最近海南上漲了一波，所以海口、三亞都進入了榜單。海南的“政策紅利”力度很大，樓市有適度反映也在情理之中。海南最近也加强了調控，所以海南繼續大漲的難度比較大。

至於杭州、西安、寧波、南京、無錫等，也在退潮之中，過了上漲最鼎盛的時候。

泉州、揚州有補漲的意思。

長沙最近公寓大跌，但二手房漲幅不算小，說明市場也有回暖，但主要體現在住宅上。

再看一下統計局公佈的全國整體銷售數據。

銷售額（藍線）的同比增速，也在下滑之中。

具體為：1到8月，全國商品房銷售額119047億元，增長22.8%；比2019年1—8月份增長24.8%，兩年平均增長11.7%。

兩年平均增長11.7%，這個速度仍然兩倍於當前GDP的增速，達到了居民消費增速（兩年平均僅為1.8%）的6.5倍。

也就是說，對於當前的國人來說：消費，對不起，意願不强；買房，對不起，仍然很有欲望。

但分地區看，新房銷售情况冰火兩重天：

1—8月份，東部地區商品房銷售面積47950萬平方米，同比增長18.1%；銷售額69052億元，增長27.7%。

中部地區商品房銷售面積31698萬平方米，增長20.4%；銷售額23857億元，增長25.1%。

西部地區商品房銷售面積30458萬平方米，增長10.7%；銷售額22763億元，增長11.5%。

東北地區商品房銷售面積4088萬平方米，增長1.8%；銷售額3375億元，下降0.2%。

看到了嗎，東部和中部的銷售是相當不錯的，到了西部增速就明顯下了一個臺階，從20%左右下降到了10%左右。

到了東北地區，增長就更差。銷售面積只增長了1.8%，銷售額反而下降了0.2%。

這意味著什麼？

第一，當前樓市整體來看，增長仍然顯著快於GDP和居民消費，但地區差异很大。西部樓市的熱度明顯不如東中部，而東北三省最冷。

第二，一般來說，銷售額會快於銷售面積的增長，因為房價在漲。只有東北三省出現了銷售面積增長，而銷售額反而下降。這意味著，東北房價出現了下跌。

所以，當前樓市中東北三省最冷，處於冬天。從都市來看，前面提到的17個都市，是納入監控的70個都市裏最冷的。

東北大量都市沒有納入監測，缺少權威數據。所以一定有一些東北的都市，二手房價跌幅是超過南充的。

最後看一下近期居民消費的情况：

我之前預測過：四季度的貨幣政策和財政政策會進一步發力，而這將成為股市走好和樓市板塊輪動的基礎。現時仍然維持這個判斷。