文章不長，只講乾貨，各位請耐心看。

最近刷到了很多樓盤推介，幾千塊錢一平方，百萬不到買四房，廣州北什麼超美人居生活，一站到廣州。

結果仔細一看，清遠銀盞站，一站到的是花都。

其實歸根結底就是清遠廣清捷運的沿線樓盤，樓盤打捷運的賣點無可厚非，美化缺點放大優點也非常普遍。

這文也不是為了討伐這一種清遠開發商，而是我在這一群新項目中發現了一個老項目。

一個幾乎被遺忘了的“神盤”——美林湖。

一個主要在清遠，卻起名“廣州美林湖”的大麦克項目。

在前幾年地產圈有一個“四大神盤”的稱呼，分別是麓湖、阿那亞、聚龍小鎮、美林湖，這個“神”的定義很複雜，可能是做的好，也可能是做的大，幾個盤的内容不太一樣，但我估計美林湖主要是因為大，而且是水大。

美林湖號稱8000畝天然湖面，30000畝原生山林，還有各種濕地各種高爾夫、溫泉飯店加持，在當初一度成為廣州乃至廣東人追捧的超級大盤。

被追捧，自然價格不低。

在2015年，全國大漲之前，美林湖幾乎賣到了廣州郊區的價格，6000-7000一平米。

好在現在科技發達，不需要保存紙質算價單，就可以在網上找到當初的售價。

沒錯，美匯半島均價7000塊一平方，就算位置差的，怎麼也得6000塊。

那這波人賺到錢了麼？

我在二手房網站發現，最低6000塊錢就可以買到，並且不少房子還配上了傢俱家電。

的的確確有7000多元，甚至更高的掛盤價，但很明顯6000塊的價格，有些房源都已經掛了幾個月都沒賣掉。

且不算貸款產生的利息，就算是全款買，這也基本是虧錢的節奏。

再加上繳納的稅費物業費，已經本金的成本，活脫脫是個賠錢貨。

關鍵是，這些掛到6000的房源，也幾個月沒賣出去的，背後還不知道有多少沒有出現在網上的線下待售房源。

而同期，幾乎你買到什麼江門肇慶惠州大亞灣，甚至汕頭揭陽，梅州湛江，都比這個賺得多。

如果再拿甚至廣州的價格來對比，那就更是慘不忍睹了。

所以，當一個區域沒有成為城區的可能，那麼這個區域的超級遠郊大盤就意味著大概率虧錢。

不僅僅是過去，現在依然如此。

當初的廣州碧桂園鳳凰城為什麼沒有虧錢，沒有變成美林湖的樣子，是因為有產業，有都市，有區域的協同發展。

而美林湖這樣的樓盤並不具備。

不出意外，你腦子裏肯定能想到幾個超級大盤，本市的也好，省內的也好，只要關注房產的一點會多多少少接觸到一些這類的大盤。

甚至有些人已經動心了，或者已經下手了。

你是否有仔細的去思索，那裡除了大，除了風景，到底有什麼？

如果沒有產業的引入，沒有依託於一個本就有的城鎮，平底造城，他是否有那樣的實力，或者說有實力的前提下，他具備真正的居住條件？

我2017年，其實是去過美林湖調研的，在當時美林湖已經開發了接近10年之久，並且號稱一城三區五鎮八園。

結果在當時，我們除了能看到幾個村裡的菜場和幾個小店，幾乎沒有看到什麼配套。社區周邊沒有一家大型醫院，只有私人診所。來來往往的車，也幾乎都是去售樓部看房，或者去飯店度假的。

那一刻的住戶真的很稀少，估計這一刻，也大概率不會有明顯的改變。

因為，他的本質、覈心沒有變化。

外部的大政策也沒有發生變化。

我們曾經還寫過一個關於，城區超級大盤的文章。

舉例是廣州的祈福新村、深圳的桃源居、鄭州的21世紀。

這類城區大盤跟美林湖這類遠郊生態大盤有很大的區別，但也有共通的缺點。

比如，因為盤量巨大，掛盤人多所以賣不上價。

比如，因為新房還在售，又無稅費，戶型新，導致二手房賣不上價。

再比如，因為遠郊價格低，樓盤圈層低端化，社區非常的“剛”，各種配寘都趕不上形勢，加上物業費低，物業水准也上不去。

等等等等。

其實社區大小並不是那麼的重要，關鍵是地段有自己的優勢，配套有自己的優勢，內部的物業有自己的優勢。

而不是盲目的看他大，看他所謂環境好。

房產投資，本就是一個不斷降維打擊的過程，而房產銷售也是一個降維打擊的過程，當他們把都市的銷售各種套路各種文宣，降維的套用在遠郊盤上。

一定會有很多地緣客戶，小白客戶等等低緯度的客戶被各種洗腦進場。

烘托出熱賣的場面，此時此刻中階的客戶也很容易被感染帶動。

陸續進場，然後，潮水褪去，一地雞毛。

噢不對，是一片虧本滯銷二手房。

所以，只有區域、配套、產品等多方面平衡的社區，才是未來的主流投資品。

而非是那些，廣告做的震天響，最後坑的人發慌的遠郊大盤。

說美林湖是廣東最坑的樓盤估計肯定有人不服氣，還是否有更坑的樓盤？

我們一起評論區見！