本文來源：時代財經作者：童潔

圖片來源：視覺中國

在寸土寸金的上海，都市更新是一塊誘人又難啃的“骨頭”。

2014年，上海宣佈將35個“城中村”列為都市更新重點改造項目，首批推出的項目為11個。作為國資背景的上海地產集團成為首批入選的房企之一，位於中外環之間的三林楔形綠地項目被其收入囊中。

這是上海地產拿下的第一個都市更新項目，經歷拆遷、重新規劃、再建等一系列工程，在六年後的今天，三林楔形綠地的建設已初現成果，髒亂差的景象不復存在，取而代之的是綠樹成蔭的濱江步道和一幢幢拔地而起的住宅。

然而，就在原住居民以為交房入住時刻即將到來的時候，上海地產卻悄然將該項目旗下一子公司掛上了交易平臺。上海聯合產權交易所公示資訊披露，上海地產對外轉讓上海淞澤置業有限公司（以下簡稱“上海淞澤置業”）95%股權及轉讓方對標的企業106.25億元債權，掛牌價格為121.96億元。

從掛牌資訊中披露的百億債權可以看出，這些年來，為了打造三林楔形綠地項目，上海地產牽扯進來的財力不少。但眼下想要成為上海地產的合作夥伴也不容易，上海淞澤置業股權轉讓條件要求，有意向的企業首先需要具備一次性拿出36.58億元保證金的實力。

哪家房企會入局？有房企投拓人士告訴時代財經，答案沒有太多的懸念，“數十億保證金、超120億總交易額，很大一部分民營房企够不著這個門檻，大概率會是最近在上海都市更新市場動作比較多的國企、央企或者龍頭房企摘牌。”

5個月借款113億元

天眼查査詢到的工商資訊顯示，上海淞澤置業於2018年8月注册成立，由上海三林濱江生態建設有限公司（以下簡稱“三林濱江”）100%持股。而三林濱江由上海地產、上海前灘國際商務區投資、上海世博土地控股共同持有，上海地產的持有比例為73.75%股權。

上海淞澤置業成立至今共獲得四宗地塊，分別是三林鎮8街坊75/3丘地塊、67/2丘地塊、42/5丘地塊及42/6丘地塊，四宗地塊合計約11.33萬平方米，土地内容包括普通商品房、辦公樓和商業用地。

而根據出讓資訊顯示，上海淞澤置業除了要完成四宗地塊的建設之外，還需要負責部分配套設施的建設，如捷運8號線附屬設施建設、過濟陽路天橋的改建，以及建設三林楔形綠地南片區06-08地塊的下沉廣場，06-08、08-03地塊的地下商業空間。

三林楔形綠地是一個規劃範圍約4.2平方公里的超大型都市更新項目，整個項目分為東區、中區和西區三個片區，上海淞澤置業所獲得的地塊均位於項目東區，該片區的功能為宜居社區，也就是說，三林楔形綠地東區的商品房住宅和商辦部分大多由其來完成。

事實上，僅部分住宅和商辦的投入就已經不是一個小數目，更何况上海淞澤置業負責建設的下沉廣場、地下商業空間等配套部分，還需要由其進行出資，這又是一筆龐大的支出。

或因如此，上海淞澤置業負債累累。據一份計提利息計算明細披露，2021年4月至今，上海淞澤置業接連發生9筆借款，涉及借款總額約112.55億元。而掛牌資料顯示，截至2021年8月底，上海淞澤置業的負債總計為111.94億元，但其資產總計也只有112億元。

不過，即便上海淞澤置業連續多次進行借款，但到目前為止，其尚未繳納名下四宗地塊所對應的地下建築面積的國有建設用地使用權出讓金。

前述投拓人士稱，房企融資愈發艱難的大環境下，類似三林楔形綠地這樣的“大麦克”項目通常採取多家房企合作開發的模式，上海地產因獲取項目的時間較早，彼時行業環境對開發企業更有利，但當行業環境改變，上海地產再獨自支撐這樣一個大體量的都市更新項目，無疑需要承擔極大的風險。

如其所言，近年來，上海地產的負債不斷攀升，《上海地產2021年第一期公司債券募集說明書》顯示，2017-2020年，上海地產總負債分別為1919.07億元、1908.88億元、1955.73億元和2164.36億元。

“現在對房地產企業的財務監管比較嚴格，為了降低財務風險，上海地產需要為項目引入新的合作方，而整個項目中最受同行歡迎的就是住宅和商辦部分。”該投拓人士認為，賣掉部分住宅和商辦地塊後，上海地產能够有更多的資金去完成其他功能板塊的建設，那也是其所擅長的部分。

龍頭房企或有意接盤

上海地產掛牌上海淞澤置業後，業界對接盤方有了諸多猜測。

上述投拓人士分析，近幾年來，三林板塊房價漲幅較大，加上三林楔形綠地項目緊鄰黃浦江。在上海，濱江資源已經十分稀缺，未來該項目的住宅和商業項目存在一定的溢價空間，適合品牌房企打造標杆產品，房企對沿江項目的興趣也相對較大。

其透露，市場中有消息稱，招商蛇口及萬科或有意接盤。

外界的猜測並非空穴來風，今年6月，上海地產、招商蛇口、萬科、保利發展、中交集團、中保投資、國壽投資、中國太保八家基石投資人共同發起設立了一個規模達到800億元的“上海都市更新基金”，該基金為全國落地規模最大的都市更新基金，將定向用於投資舊區改造和都市更新項目。

招商蛇口近期動作頻頻，先是在8月聯合融信耗資42.23億元入局上海地產年初拿下的北外灘弘安裏項目，獲得虹口區四川北路街道、北外灘街道多宗地塊；9月初，其與華南城訂戰略合作框架協議，雙方協定共同進軍都市更新領域。

相較於招商蛇口，萬科早在多年前就佈局上海都市更新，在此之前，其拿下多個位於寶山區的都市更新項目。並且，自去年“圍標”事件後，都市更新就成為萬科上海區域獲取新項目的重要途徑，公開資訊顯示，僅去年，萬科就攬下了5宗寶山區城中村改造地塊。

需要注意的是，此次上海淞澤置業股權的受讓方需簽署一份股東協定。協定中提到，若上海淞澤置業出現重大或連續兩年虧損、發生重大資產减值或核銷、長期無實質經營、連續3年未分紅等异常情况時，受讓方需作出詳細說明和製定整改措施，否則將被視為違約。

不僅如此，協定明確指出，股權變更後，三林濱江原則上無義務對受讓方進行任何資金和融資方面的支持，受讓方要自行承擔一切開發所需資金。否則，同樣會被視為違約，而一旦違約，或需按照受讓股權時實際成交總額的10%向三林濱江支付違約金。

“各種限制下，沒有融資優勢的民營房企，只能成為上海都市更新市場的‘過客’。”前述投拓人士感歎到。