開篇語

今年1月，自然資源部印發《關於加快解决不動產登記若幹曆史遺留問題的通知》，通知明確，要解决因歷史遺留問題導致的不動產“登記難”，加快化解此前法律法規和政策遲遲無法解决的國有土地上已經出售的城鎮住宅的歷史遺留問題。今年8月，海南多部門聯合下發《關於不動產登記曆史遺留問題處理意見的通知》，對不動產登記基本原則、適用範圍、解决政策和方法等作出明確要求。海南各市縣也正加快速度製定實施細則，讓這份利民政策早日落地。為何會出現房屋辦證難？海南各地的實施細則該有何解法？業內人士、法律專家、購房者有何建議？新海南用戶端、南海網、南國都市報推出《無證之困破解“辦證難”系列報道》，探究“辦證難”背後的原因。

掏空所有積蓄，買一套房子，卻在辦不動產證上遭遇“攔路虎”，有家似無家。為了維權，業主們累日奔波，心力交瘁。

今年8月16日，海南多部門聯合下發《關於不動產登記曆史遺留問題處理意見的通知》（以下簡稱《通知》），對不動產登記基本原則、適用範圍、解决政策和方法等作出明確要求，這也讓備受折磨的業主再次看到了希望。

為何會出現辦證難？記者深入多個面臨辦證難的社區，試圖從中尋找答案。

記者調查

福嘉花園社區

五證齊全的房子難辦證

因為規劃無法通過驗收等問題，福嘉花園延期交房，業主面臨著辦證的難關。

去年，小劉在朋友的介紹下購買了海口福嘉花園的房子，開發商海口中稅房地產開發有限公司承諾今年3月底交房，但交房時間還沒到，他就收到了延期交房的通知，理由是受疫情影響。

小劉多方打聽，得到了一個令他意想不到的消息——項目佔用農業用地，專案規劃驗收無法通過，尚未取得竣工驗收備案表，達不到交房條件。驗收通不過，業主就無法辦理不動產證，甚至不能入住。

住建局為什麼給問題樓盤頒發預售證？五證齊全的房子怎麼會佔用農業用地？小劉等業主百思不得其解，從今年3月開始，開始了維權之路。

記者査詢發現，福嘉花園屬瓊山29宗復工續建遺留項目之一，2017年，廣州粵泰集團股份有限公司的二級全資控股子公司——海南粵泰投資有限公司以8.8億元收購濱江花園及福嘉花園項目。公開資料顯示，兩個項目轉讓時，均存在不同程度的風險和問題，當時，福嘉花園就已經存在佔用1606地塊公共服務設施用地、跨用地紅線等問題，交易對方約定在5個月內辦完福嘉花園的《商品房預售許可證》，並解决問題。2020年1月，海口市住建局召開會議，原則上同意項目復工。當月，預售證頒發。在土地問題尚未解决的情况下，福嘉花園公開銷售，不知情的業主紛紛掏錢“上車”。

7月底，濱江街道辦組織業主、開發商、資規局、住建局等部門的相關負責人召開會議，决定由開發商提供資料，從街道辦往上逐級上報。開發商在會上承諾，後續審批手續通過後，願意出錢購買縫隙地，儘快完成驗收。

9月2日，小劉聯系了瓊山區濱江街道辦詢問進展，工作人員稱，街道辦已通知開發商領取批文，建議開發商和資規部門溝通協調，儘快按資規部門的要求加快辦理項目後續手續。

金科嘉園社區

合作方糾紛業主遭殃

海口金科嘉園社區交房12年仍然無法辦證。

一場持續10多年的糾紛，讓海口金科嘉園社區的業主陷入辦證難的窘境。金科嘉園社區2009年前後建成，是由瓊山建築工程公司（以下簡稱：瓊建公司）和瓊山區園林管理局、海口大盛貿易有限公司（以下簡稱：大盛公司）共同合作建設的集資房。

2010年，金科嘉園交房一年後，業主們感覺不太對勁。社區共有200多戶業主，辦證遲遲沒有消息。瓊山區園林管理局曾回應稱，建設方遺失了部分申報材料，導致房產證辦理一度被擱置，目前正在辦理中。沒想到，這一拖就是8年。後來，業主通過各種管道多次維權，才得知這個項目連報建手續都還不完善。

2019年，金科嘉園項目被舉報偷稅漏稅，海南省稅務局給開出了一筆稅款和罰單，加上滯納金，這筆錢如今已經變成了2100多萬。

近日，記者聯系上了負責繳納這筆錢的瓊建公司，總經理方忠和表示，金科嘉園項目一直由公司原黨總支書記、總經理沈元江一手操辦，2020年8月，沈元江因涉嫌嚴重違紀違法，接受瓊山區紀委監委紀律審查和監察調查。

方忠和告訴記者，土地是由瓊山區政府劃撥給邱全裕的，抵消他的工程款，土地掛靠在瓊建公司名下，公司不是實際的開發商，只是施工方。大盛公司已經給邱全裕付了錢，開發商應當是大盛公司。

為了解决物權確認糾紛，2017年，瓊建公司將邱全裕、瓊山區園林管理局、大盛公司一起告上法庭。法院認為，掛靠行為違規。項目登記在瓊建公司名下，瓊建公司應對外承擔一切開發商所應承擔的責任，在承擔對外責任後，債權債務可按照與大盛公司、瓊山區園林管理局的內部約定進行追償。

方忠和告訴記者，2100萬的稅款加罰款實在太高，公司無力承擔，此外，公司認為，業主也應共同承擔稅款。剩下的手續，還需要大盛公司配合辦理，如此才能順利辦證。

高登花苑三期

開發商欠繳城市基礎設施費

海口市秀英區寶發海景花園社區自2017年5月開盤起售，海南寶發房地產開發有限公司在購房合同中約定，2018年8月31日交房。但因消防、園林、質檢等項始終未通過相關部門驗收，開發商至今不能交房，業主們囙此無法辦理房產證。

如今，部分入住業主遭受著社區“髒亂差”，無人管理的境况；等待交房的未入住業主則處境艱難：一邊承擔房貸，一邊支付房租。現時，該社區業主已無法與開發商取得聯系。

今年8月19日，多名業主到海口市住建局瞭解情况，市場監管科工作人員稱，已約談相關開發商，現時社區僅消防、園林兩項未過驗收，對方正籌資辦理。

2012年12月，陳先生按揭購買了海口高登西街高登花苑三期A棟的一處房產。在購房合同中，開發商海南高登鑄管有限公司承諾，自購房之日起800天內，為購房業主辦理房產證。2013年9月交房至今，將近8年過去了，156戶業主仍未拿到房產證。

“買了房子只圖安居樂業，住得舒心，沒想到，我們還要為辦證四處奔波維權。”陳先生告訴記者，此前，業主曾多次聯系開發商，詢問辦證一事，對方卻一再以正在辦理搪塞業主，直至不接電話。

“房子不能買賣、抵押不說，沒拿到證，房子根本就不算自己的。”業主廖先生稱。

2018年，業主曾將開發商訴至法院，法院雖判開發商敗訴，責令賠償一定數額的違約金，但又因開發商無可執行資產而告終。

記者瞭解到，長期以來，因開發商欠繳城市基礎設施費，導致社區部分住房至今無法辦理房產證。因政策調整，這筆費用已由當初的每平十幾元漲至二百多元，業主認為開發商更無力承擔，希望通過《通知》來解决辦證問題。日前，他們已向海口12345熱線反映情况，得到的答覆是“等待處理”。

專家探因

開發商違規開發銷售相關部門違規審批

業內人士認為，在辦證過程中，任何一個環節出了差錯都有可能造成辦證難。辦證難一部分是歷史遺留問題造成的，另外一部分與海南房地產市場野蠻生長、購房者騙取購房資格、開發商違規開發和銷售、相關部門違規審批等問題分不開。

海南省房地產業協會執行秘書長王路分析，全域限購前，海南因其特殊的氣候條件備受島外消費者青睞，是為數不多的全國市場之一，吸引了大量的房企到海南投資。高容積率、跨紅線建設、破壞生態環境等違規的項目通過違規審批流入市場，有些項目甚至連手續都不齊全，為歷史遺留問題造成的辦證難埋下了伏筆。

福嘉花園就是違規審批的產物。據當時的媒體報導，2011年3月至2011年12月，瓊山區住建局為該區29宗停緩工程項目辦理了復工手續，因項目部分建設名額嚴重違反規劃，引起了周邊羣衆的強烈不滿。2012年4月，海口市政府有關部門責令“暫停原瓊山縣（市）批建的29個復工建設項目”。

2013年，海口市紀委對瓊山區住建局為29宗建設項目辦理復工手續的問題進行了調查，從查處瓊山區人大原副主任王文信受賄入手，順藤摸瓜，一舉查辦了一批國家機關工作人員不認真履行職權和越權行使職權的嚴重違法違紀案件。

王路分析，隨著一系列政策的完善，城鎮規劃越來越清晰，專案驗收的標準越來越嚴格，這些違規審批的項目自然難以通過驗收。一批違規項目的房屋或已開建，或已銷售，解决這些歷史遺留問題給相關部門帶來了不小的考驗。

海南實行全域限購後，部分購房者採取了規避限購政策的方法獲取購房資格；仲介人員誘導、協助不具備購房資格的購房人騙取購房資格。部分購房者在明知自己無購房資格的前提下“騙購”，將“鍋”甩給不知情、開發商未告知、相關部門未封锁等原因，與各方“博弈”，試圖將購房資格合法化，這樣造成辦證困難的，購房者也應當承擔一定的責任。

驗收通不過資金鏈斷裂開發商欠稅欠費無法交房

對開發商來說，驗收關難過、資金鏈斷裂是辦證難最常見的影響因素。王路告訴記者，房地產行業是一個典型的資金密集型行業，具有初期資金投入量大、回收期長、變現能力差的特點。預售制度之下，有的開發商為了走出困境，誤導購房者將房款匯入非監管銀行帳戶，挪用資金，造成購房者“房財兩空”，這在中小型房企中最為常見。政策的變動上，近年來，全國範圍內的房地產調控政策層層加碼，各個項目之間互相傳導，開發商的去化率過低，房屋銷售速度慢，回款慢。開發商的預計收益無法實現，資金鏈崩盤，欠稅欠費，項目停工，接下來的手續無法進行，想辦證也“無米下鍋”。

海口市不動產登記中心的相關負責人告訴記者，高登花園三期住宅樓正是開發商欠費導致的辦證難。項目按規定需補繳城市基礎設施配套費，共計4733271.4元，但該項目方案變更時未及時繳費。建設單位未取得《建設工程規劃核實意見書》。

“五證齊全的房子也可能辦不了證。”一比特常年承接房地產項目的業內人士告訴記者，驗收關也是開發商面臨的一道坎。

該業內人士告訴記者，消防、人防、規劃、質量等驗收每一關都有著嚴格的驗收標準。在過去，因為監管空白、違規審批等原因，開發商明目張膽違規加建、侵佔紅線建設違規開發專案，消防設施沒有安裝到位，人防工程建成了停車位，很難通過驗收，開發商違規交房，給購房者留下了很大的安全隱患。爛尾項目重啟後，購房者奔著五證齊全、預售證購買了房屋。但實際上，開發商早期建好的房子不符合現在的驗收標準，特別是消防、人防等設施涉及住戶的人身安全，相關部門、購房者陷入進退兩難境地。

存在歷史遺留問題項目的辦證難點主要集中在開發建設主體滅失、用地手續缺失或不完善、未按批建內容辦理改變用途、新增容積率、未按批建方案建設導致不能驗收、原分散登記的房屋、土地資訊不一致、存在質量安全和消防隱患等6方面。

律師說法

“沒有不動產證，房子產權屬於開發商。”海南外經律師事務所律師童永濱道出了一個殘酷的事實，如果購房者在入住後不能取得房地產權證，其所購的房屋所有權尚處在一種不確定的狀態，購房者將不能取得自己的合法權利。

沒有不動產證，業主不能進行買賣、贈予、置換、繼承、出租、抵押貸款等活動，即使簽訂相關契约也均為無效合同，不受法律保護，也就是說，只有通過登記，才是真正擁有該物的所有權，只有辦理了不動產證後，才能真正意義上說對此房擁有了所有權，才會受到法律的保護。

童永濱告訴記者，這種情況下，業主最擔心的利益受損，確實有這種可能。如果購買的是商品房沒有不動產證，那麼開發商因債務糾紛被強制執行時，沒有辦理過戶的房地產仍屬於開發商的財產，可以被開發商的債權人依法強制執行。