6月5日，耗資60億的《只有河南·戲劇幻城》迎來開城儀式，在風吹麥浪的麥田裏，戴著草帽的胡葆森動容地說道：“沒有苦難，你就感受不到糧食的價值；沒有糧食，你就不知道河南人為我們這個民族的生生不息所作出的不可替代的貢獻。”

66歲的胡葆森，作為土生土長的河南人，從上中學、下鄉插隊，到上大學、工作、回鄉創業，骨子裡烙印著深厚的“河南情結”。

但45天后的一場特大豪雨困住了這個劇場，也包括建造者——建業地產與它的當家人胡葆森。

9月9日，一份建業集團《關於企業出現重大風險和危機並請求幫扶救援的報告》在行業內流傳。

根據求救信的內容來看，建業地產表示因汛情和疫情，帶來的損失超過50億元，於是“懇請”政府在稅收、工程延期以及延緩支付土地款等方面“予以寬限和幫助”。

就在求救信流出不過幾個小時，晚上22時30分，建業集團就召開了線上溝通會，就此事進行說明，建業集團總裁王俊表示：“求助信內容真實。”

不過與求救信中的“賣慘”形象不同的是，在溝通會上，王俊傳達的意思卻是“建業其實不差錢”。

在河南，“建業”可謂是家喻戶曉。有河南人說：“在河南每賣9套房子中，就有一套是建業的。”深耕河南29年的河南建業，也獲得了“河南王”的稱號。

難以想像，2020年營收1256億元的建業也沒“餘糧”了。都說會哭的孩子有奶吃，建業是真“窮”，還是在“哭窮”？

01、“建業不可承受之重”

不曾料到，號稱“河南王”的建業地產，也喊出了“不可承受之重”的呼喊。

在求救信中，建業集團列數了自己遭遇的受損情况，包括直接經濟損失、經營性損失以及運營性損失。這主要涉及大量在建的項目、建築工廠、文旅項目、商場、飯店等，這部分帶來的損失超過16億元。

除了直接的受損，建業集團表示，受汛情和疫情雙重打擊，集團正在銷售的300多個項目中，超過50個銷售案場已被關閉。7月20日以來，銷售出現斷崖式下滑，銷售及回款較原計畫减少近30億元。

8月15日建業遞交這份報告的“初衷”，源於建業受損嚴重的櫻桃溝足球小鎮，據悉由於道路沖斷複建無期，6億元的投資及9億元建設用地將成為15億元的無效資產。

相較於經濟損失，建業更是細數可能帶來的風險和危機，包括員工失業、銀行失信風險等。在求救信中，建業還稱：“如果建業被汛情疫情拖累，過不去眼前這個坎，有可能成為全國企業‘暴雷’和倒下的‘下一個’，其消極反響將是全國性的、極為嚴重的。”

其最終的訴求，當然也希望落到“實處”，比如懇請河南省委、省政府協調有關市縣區，儘快償還多年來由於各種原因拖欠建業的各類款項，超過50億元。此外，還希望政府能够看在不可抗力的因素之下，允許部分項目延期交付以及加快退稅和稅收減免等措施。

報告提交的三天后，8月18日，河南省政府出臺《河南省支持企業加快灾後重建恢複生產經營十條措施》提出，加快退稅和依規緩稅、順延房地產項目交付期限、加快清理政府欠款等。其中七條，都曾在建業的報告中出現，與建業的“求救信”高度重合。

如今的建業集團已經可以雲淡風輕地表示，“現時建業多數業態和業務已恢復到正常經營狀態、加速回暖”，甚至“不差錢”。

但讓人疑惑的是，一場大雨，真的衝擊到了龐大的“建業地產”？

02、進退兩難

在商業社會，唯一不變的就是變化，對於建業地產來說也是如此。

深耕河南29載，建業把根穩穩紮在了河南。從鄭州再到胡葆森的老家濮陽再到縣級市，直到2017年，建業完成了河南“五級市場”的全覆蓋，從未走出河南半步。

“建業在河南的口碑太好了。”購房者劉洋對市界表示，但房價也是真的高，“有了建業的牌子，我們買的房子房價比周圍高了1000左右”。但這並不影響購買者沖著建業的口碑買房。

“堅守河南”對於胡葆森來說，從最初的信念變成了一種“執念”。在他看來，只要建業能占到河南市場份額的10%以上，就有幹不完的活兒，賺不完的錢。如此足矣。

但“理想很豐滿，現實很骨感”。除了來勢洶洶的競爭對手，建業走出去已迫在眉睫。

自2019年建業地產的合約銷售突破千億至1011億元後，2020年的合約銷售額僅為1026億元。

在此前召開的中期業績溝通會中，建業地產透露，因洪灾影響，公司决定將2021年的合約目標銷售額由原定的800億元下調至700億元。

截至2021年8月份，建業地產契约銷售總額386.3億元，同比持平，完成全年業績目標的55.18%。

一降再降的業績目標背後，建業走出河南已是“無奈之舉”。

在喊出“有條件地走出河南”三年後，2021年建業將這個走出去的計畫定為“大中原戰畧”：即以鄭州為中心、500公里為半徑，重新勾畫建業地產的業務版圖。較三年前的300公里，新增了“地理意義”上的200公里。

對此，胡葆森在最近的採訪中表示：“我不是放弃河南了，而是擴大根據地了，河南的市場佔有率不但沒有减少，還在持續提升。”

但是範圍擴大了，出圈的增速卻沒有提上去。作為建業集團分拆出去的公司，主打房地產代建業務的中原建業承擔了建業“走出去”的重要任務。截至2021年上半年，中原建業代建的在管項目250個，其中新簽的52個代建項目中，僅有9個在省外。

“走出去不但需要資金，還要有把握項目風險的能力。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴市界。

此前市界曾探訪過處於停工狀態的“萬達廣場&建業十八城”。在停擺近2年後，9月10日購房者李琴告訴市界：“已經復工了，不過什麼時候交房還不知道，說是要等開發佈會”。

這個項目就是中原建業、萬達與當地開發商天香控股聯手打造的，但是作為拿地方天香控股卻把錢挪用了，最終導致資金鏈斷裂，項目停擺。

就像購房者告訴市界：“就是沖著建業的口碑買的”，囙此一旦出現問題，大家也都是找的建業的問題。

在求救信中，建業表示：“從未慢待虧待一個客戶。”但如果無法把控好代建項目的風險，建業其實就是在給未來以及購房者“埋雷”。

03、哭窮背後

面對1486億元的債務，外界都認為是風險，胡葆森卻不這樣認為。他曾說：“真正的好日子從明年（建業30歲）才開始。”

在他看來，“建業系”的四家上市公司中原建業、築友智造科技以及建業新生活，已形成從拿地、蓋房、裝配、再到物業“一條龍”的模式。如今已經深耕29年的建業地產，是收穫豐碩果實的時候了。

但實際上，無論是契约銷售金額還是利潤，建業地產的增長已在放緩，更不要說還要巨額的債務壓頂。

根據中報，2021年上半年，建業地產在河南省實現銷售金額311億元，同比增長3.5%，銷售面積同比增長9.9%至405.15萬平方米。

具體來看，建業地產2021年上半年營收為203.57億元，同比大增56.4%，但是淨利潤僅為7.29億元，僅同比微增0.3%。

毛利率進一步下滑是造成增收不增利的重要原因之一。行業整體盈利能力下行的背景下，建業地產上半年毛利率為17.9%，較2020年同期的23.7%下降了5.8個百分點。

即使如此，建業地產還在深耕“河南”。2021年上半年，建業地產通過招拍掛和股權合作獲取土地約236.7萬平方米，新增儲備建築面積約663.3萬平方米，足迹已經深入至河南安陽、焦作、新鄉、濟源、周口、商丘、漯河、駐馬店等地。

面對不斷的擴張，建業地產的現金“餘糧”銳減。2021年上半年，公司的貨幣資金較2020年末226億元驟減52%，至108億元，其中受限制資金56億元。

與此同時，資產負債率也一直居高不下，截至2021年上半年淨負債率高達92.6%，踩在“紅線”之上。截至2021年6月30日，建業地產的總負債達1486億元，其中有息負債達282.93億元，短期負債85.26億元。

除了主業使不上勁，建業集團內專注於代建業務的中原建業的業績增速也不穩定。2021年上半年，中原建業實現收入約6.35億元，同比增長32%；實現淨利潤約3.62億元，同比增長20%。

資料顯示，中原建業的營收從2019年的10.29億元增長至2020年11.52億元，增幅僅為11%，較前一年52%的增幅大幅下滑；同時，2019年和2020年的淨利潤分別為6.41億元和6.81億元，同比增幅分別為58.74%和6.30%。

建業集團另外兩個上市公司現時還處於“幼苗”生長狀態，尚不能成為胡葆森的“利潤奶牛”。

從“港漂”十年到1992年的改革春風，胡葆森抓住時代機遇乘勢而起，一步一步築就如今龐大的“建業版圖”。如今66歲的胡葆森，也深諳房地產“野蠻生長”的時代已經過去。

在胡葆森看來，自己思考房地產轉型的時間比較早，對公司戰畧也看得比較清晰，“從05年開始預測到行業最終的結局是什麼。”

他預測到了週期，卻沒能跳出週期。

（作者|曾嘉藝，編輯|廖影）

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