撰文=燕十三

這一次二手房所遭遇的打擊是前所未有的，而且不是一個都市被打擊，現時已經達到了12座都市，也不只是一二線主力都市！

深圳發佈二手房指導價格之後，隨即東莞、無錫、成都等都市跟進，現時已建立二手房指導價機制的12個都市，包括深圳、廣州這兩個一線都市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥這6個二線都市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個三線都市。

通過二手房參考價格可以提供房貸參攷基準，提供交易稅費的參攷基數，囙此，二手房價格指導就是控制放貸。現在二手房不收拾一下，感覺就是政治不正確，囙此，猛錘二手房，政策下死手，似乎已經進入了一場接力賽。

中商情報網訊：資料顯示，2021年8月，深圳市二手商品房成交2423套，成交面積達22.49萬平方米，同比下降78.07%；其中二手商品住宅成交1979套，成交面積達18.87萬平方米，同比下降80.64%。

二手房的量價變化對於樓市整體穩定的重要性很大，尤其是以存量房為市場主體供給的都市，二手房不流通，市場就沒有新增購買力！

這裡面每個都市的政策影響都不一樣，我們以四個都市為例：深圳、成都、西安、廣州，僅做參攷，不作為投資依據。

深圳“二手房指導價”：深圳住建局發佈“二手房指導價”，以二手住房網簽價格為基礎，參攷周邊一手住房價格，綜合形成全市社區二手住房成交參考價格，發佈3595個社區參考價格，直接導致掛牌價腰斬。

成都“二手房指導價”：成都住建局發佈“二手房指導價”，並公佈首批201個社區，7月8日，再次公佈第二批286個社區二手房成交參考價，最高限價33006元/㎡，較首次最高參考價减少6294元/㎡。

西安“二手房指導價”：西安住建局發佈“二手房指導價”，並公佈首批201個社區，7月9日，第一批102個社區二手住房成交參考價格發佈，最高23755元/㎡，最低價格8894元/㎡，對此前住宅掛牌價格打5-7折。

廣州“二手房指導價”：廣州住建局發佈“二手房指導價”，8月31日，首批共96個熱點區域社區二手住房交易參考價格發佈，主要以天河、黃埔為主，參考價格基本為今年市場成交價的70%-80%，引起業內及市場熱議。

雖然無法評判哪個都市的二手價格更狠，但西安出現房價8894元/㎡，周邊地價1.6萬/㎡，如果未來誕生3萬/㎡產品，就會出現一二手房天價懸殊！

說了這麼多，我們回歸到西安市場，二手房指導價究竟會給樓市帶來怎樣的衝擊？

現時西安市場“打新熱”已經開始降溫了，因為二手房指導價等於收緊了市場的“錢袋子”，再加上“830”政策出臺，人才引進、限制離婚買房等於鎖住了客戶增量入口，按照過去十年房地產調控的經驗，把這些漏洞都補上了，囙此2021下半年樓市就變難了。

資金量、客戶量，這是市場的命門。2021年8月30號之前的西安市場，新增客戶量十分巨大，市場的資金量也足够，囙此，即便是二手房指導價影響，也不至於供需鏈“被打斷”，但這一次不同，這是兩頭挨打。

以前市場怎麼限購都無濟於事，就是因為對於銀行及金融機構沒有限制，但現在不僅限制銀行，還要對於二手市場進行嚴格管控，這就導致“換房”需求刹車，市場進入拉鋸戰，一手房客戶量、購買力被釜底抽薪。

未來幾個月，二手房的“至暗時刻”就要來了，如果沒有大規模的資金流入市場，降價潮就要來了！