引子：

2019年能賣130萬的房子，上個月喬磊還是忍痛105萬賣掉了，還掉貸款，拿到手裡有70萬，加上30萬的積蓄，上週末總價285萬定了萬科未來時光143㎡的四房。

我問他：你的生意2個月沒開張了（疫情灾情），房地產形勢又不好，你怎麼這時候又買房呢？他說了一句話，很震驚我：

遇到好房，我不管政策不管市場不管別人怎麼說，我有錢就買。

正文：

感謝關注鄭州樓事八卦，我是宇文播，今天聊聊冷市下的購房問題。

接著上面的說，喬磊的這句話是我從業20年，不對從業15年，聽到最有水准，最睿智，最具有社會主義核心價值觀的一句話。

喬磊說的對！

上週末萬科未來時光和融創運河源開盤了。

萬科推出250套，賣了200套，精裝修1.95萬/㎡；

融創推了230套，賣了210套，精裝修1.45萬/㎡。

當然，還有上個月的旭輝，開盤價14800元/㎡起，當天銷掉10個億。這個成績在10年前不算啥，但在今天，用“火爆”毫不過分。嚴峻的市場，這3個盤為啥還能熱賣，我們來看一下他們的共同點：

一是區位：三個盤都是四環內，萬科未來時光在北四環內，東三環內，旭輝一江雲著在北四環內且是覈心位置，融創運河源也在四環內。四環內、四環兩邊1公里範圍內，濱河新城，這是未來樓盤可以熱賣的一個很重要的基礎保障。

二是景觀：融創運河源，看名字就知道緊鄰一條大河，沒錯，是索須河。旭輝一江雲著，看名字就知道臨一條大江，沒錯，是賈魯江。萬科未來時光雖然也靠近賈魯江，但距離稍遠，沒事，財大氣粗的萬科自己替政府建了一個公園。

地塊緊鄰都市景觀，這個景觀包含但不限於河流，江川，公園，濕地等，這是給項目加分的重要因素，也是吸引客戶的重要條件。

三是產品：這是覈心。

想想現在在我們眼裡的好產品是哪些因素？我認為有三樣：顏值、戶型和會所。

這3個項目的顏值極高，堪稱北區三小花旦，如果說一江雲著是李若彤，運河源是劉亦菲，未來時光也算得上文咏珊了。在他們的外立面中，鋁板，銅條，都是常見元素。

的確，這是一個看臉的時代，這個特質已經從人蔓延到地產了，因為經歷過20年的發展，我們驗證了一個不爭的事實，二手房的顏值越高，二手房價格越高。然後說戶型，其實，戶型的好壞往往和面積的大小有關，時至今日，戶型的發展已經極其成熟，能改動的空間也越來越少，這3個項目的戶型基本沒有瑕疵，都是在該面積段之下做到了最好。會所的作用我想通過疫情和灾情大家也能感受到了。未來越來越多的人不喜歡鬧市，喜歡和都市有一定距離但又不太遠的地方居住，而這些地方對會所的需求十分强烈。這3個都有會所，或大或小，其中，萬科未來時光的會所最為出彩。這3個盤全是改善盤，其中萬科最為純粹，只有2個戶型131㎡和142㎡，改善產品是未來市場的主流，當規模開始縮小的時候，改善的比例會越來越大。

四是品牌過去有人說品牌給客戶帶來的敏感點是物業，而未來很長一段時間品牌帶給客戶的敏感點將是安全，所謂安全就是房企的經營狀況，資產負債率等，顯然，從現時的情况看，融創、旭輝和萬科的運營都是沒問題的。五是價格

運河源的15000元/㎡，一江雲著驚爆市場的14888元/㎡起，萬科的19500元/㎡-21500元/㎡的價格區間都比客戶預計、市場預判的價格要低得多，這就是性價比的問題，當然，有底氣做性價比的盤首先得有低廉的拿地價格和高超的成本控制能力。

結語：

在一個不太偏的地方，最好旁邊有條河，一個可靠的開發商，做一個產品還可以的改善盤，價格再適度讓利，這就是當下市場成功房企成功的覈心五大要素，即區位、資源、品牌、產品和價格。這5個因素，缺1個也可能成功，缺2個絕不可能成功，有的項目資源好品牌好產品好價格低，但太遠了，就是不好賣，這種樓盤極多；有的項目區位好，資源好，產品也可以，價格也不貴，但口碑臭了，也沒人買。其實嚴格意義上說，資源其實可以去掉，這是一個加分項，如果選必須項，那就是區位、品牌、產品和價格，但如果4個集齊的話，不可能不成功。（全文完）