“活下去”，不再只是口號。

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據中房網統計，年內共有244家房企發佈了相關破產文書，以此來看，平均每天就約有一家房企破產。

最新的一例在廣東。8月底，粵系老牌房企粵泰被申請破產清算。這家早在20多前就進軍房地產，且曾與“華南五虎”齊名的房企，終於不看債務壓力，走向了破產邊緣。

資料顯示，從2019年至今，累計申請破產的房企超過1000家，大多數都是中小房企。

1天1家房企破產，聽起來相當誇張，但實際上只是九牛一毛。

根據國家統計年鑒，截至2019年底，全國共有9.9萬家房地產開發企業，每年破產幾百家，實屬正常，且與往年也無較大差异。

房企數量雖然如此龐大，但大多數只是曾經有過涉房地產業務，許多中小房企可能只是一個空殼，甚至只是項目公司，很多早已沒了實際開發業務，申請破產並不令人意外。

這是市場正常現象。

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值得注意的是，與中小房企破產相比，一些大型龍頭房企開始陷入債務危機。

日前，央行、銀保監會約談恒大集團：要求努力保持經營穩定，積極化解債務風險，維護房地產市場和金融穩定。

此外，據統計，去年以來，已有華夏幸福、泰禾集團、藍光發展、三盛宏業、福晟集團、協信、泛海等房企已經接連出現債務違約情况。

這其中，華夏幸福曾經是TOP10房企，泰禾集團曾位列TOP20陣營，藍光發展則是四川房企“一哥”……

三大房企一度均為“千億房企”，無論是市場規模還是影響力，都非中小房企可比。

從規模來看，華夏幸福整體違約規模超過800億元，作為大股東的中國平安為此計提了182億的損失；泰禾集團整體違規規模超過400億元，藍光發展違約規模超過150億元……

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這些出現債務危機的企業，有兩個共同特點。

一是基本都是民營企業。與國企、央企相比，民營企業融資成本較高，且缺乏官方信用背書，一旦高速擴張期遭遇了政策重壓，高負債很容易演變成債務危機。

事實上，2021年以來，在房企融資“三道紅線”和眾多“限”字訣的約束下，各大城市的土地拍賣市場，基本成了地方國企或央企的天下，民營房企要麼退場，要麼變得十分謹慎。

二是這些房企幾乎都是高負債、高杠杆模式的擁躉，而在防金融風險的政策大環境下，可謂首當其衝。

房地產是典型的高周轉、高杠杆、高負債行業，對資金環境和融資環境極其敏感。高杠杆曾經是擴張的利器，但也是讓企業步入黃昏的達摩克利斯之劍。

這種模式，在上一輪“去庫存”階段，曾讓無數房企賺得盆滿缽滿，躍居千億房企之列，乃至躋身世界500强之林。

但隨著經濟進入新常態，樓市調控空前趨緊，高杠杆和高負債，轉瞬成為壓在大多數企業頭上的重擔。

能拯救這些深陷債務危機的龍頭房企的，或許是新一場大水漫灌，但在防金融風險的重要關口，這樣的機遇可遇而不可求。

事實上，從2021年開始，我國的樓市調控與以往有了實質性的不同，這背後有三大背景。

一是教育反內卷、資本反壟斷、樓市反炒房的雷厲風行。房地產固然牽一髮而動全身，不可能像教育培訓行業一樣出現一刀切的硬著陸，但“軟著陸”早已是共識。

二是高層重提防金融風險。房地產、地方債務等是重點領域。

三是共同富裕的提出，意味著房地產作為國民財富放大器的地位開始削弱，房價暴漲製造的貧富差距，即將受到約束。

這是新的一輪大洗牌，普通人感受可能還不明顯，但身處其間的開發商們早已體會到山雨欲來的滋味。

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房地產大洗牌，對哪些房企的影響最大？

一類是中小房企。

中小開發商，資金實力不及大開發商，融資成本相對高企，抗風險能力過弱，難以適應市場形勢的風雲突變，“跑路”的風險遠遠高過大型房企。

同時，隨著三四線都市棚改告一段落，支撐三四線房價擴張的基本盤不復存在。在經濟下行、人口外流的大背景下，其樓市必然要接受新一輪洗牌，其間的風險不得不防。

事實上，近日，已有不少中小城市乃至二線都市發佈了“限跌令”，要麼要求房企降幅幅度不得超過15%，要麼直接約談降價房企，這無疑是相當直觀的另類市場訊號。

另一類是高杠杆的龍頭房企。

高杠杆本來是樓市繁榮期的擴張利器，卻也是樓市橫盤期的致命詛咒，隨著國際國內大環境變化，爆雷的房企可能還會層出不窮。

所以，未來買房，除了關心地段、環境和“租金回報率”之外，更要關注開發商，不要在刀尖上舞蹈。

黃奇帆預測，今後十幾年，我國房企數量會减少三分之二以上。這意味著，未來，或將有數萬家房企消失。

活下去，才剛剛開始。

來源：國民經略、行業研究報告

山東商報·速豹新聞網編輯高玲