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最近走了一趟川西線，剛回上海我大姨就神神秘秘要拉著我去北京。

她的“麻友”炫耀，剛去北三縣買房了，兩萬出頭就能買到環京最好的樓盤，還熱情的介紹了售樓處的小夥子，天天發開單資訊給大姨，大姨也心動得不得了，萬事俱備，只等我一起。

我義正嚴辭的拒絕了大姨，盲目跟風，一切成空。

前段時間我寫了“有人喊你去環京抄底嗎？”可能話說的太委婉，很多人沒有完全明白我的意思，今天就大白話說說北三縣（燕郊、大廠、香河）樓市。

01.

北三縣的第一層邏輯

看北京、看通州

丨圖片來源：新京報

北三縣背靠北京，挨著通州，正常行情是北京漲完通州漲、通州漲完北三縣漲。

但今年的樓市行情，走出了妖嬈的路線，調控政策絕對是井噴式的。

過去的政策扭扭捏捏，因城施策，很多都市上有政策下有對策，接著賣地接著漲；

今年的調控直接是中央部委出手，限定二手房定價，擰緊信貸的水龍頭，住建部約談，集中土地供應，嚴查經營貸抵押貸、打擊炒作學區房……

像北京這樣子的都市，二手房市場佔據成交量的80%以上，掐緊了信貸政策，整頓學區房，多校劃片，直接降低了市場的預期。

查了一下數據，今年北京二手房網簽量最高的3月，和7月份相比下降近20%，連續5個月下滑，撲面而來的凉意。

四個字，牛短熊長，還沒開始就結束了。

丨圖片來源：v房

通州作為北京的都市副中心，現時規劃的利好有三個方面，

北京市政府，運河商務區（搞金融），環球影城。

通州的調控政策向來嚴格，這幾個月的市場成交量開始活躍起來了，但價格依舊非常平穩，距離市場支棱起來，估計還有一段雪坡。

要明白，通州的戰畧定位就是對接中心城區和人口疏散。本身規劃佈局、人口控制方面就做好了要求，對比中心城區的房價，對比2017年的4.7萬的輝煌時期，現階段的通州區，加上現在房地產的行情，想要在通州討個好彩頭，怕是有難度。

近期最大的利好消息，9月1日環球影城即將開園試運營。

丨圖片來源：網絡

這座環球影城是全球第六座、亞洲第三座，是大阪環球影城的2倍！新加坡環球影城的5倍！也是全球最大的環球影城。

北京環球影城就像上海迪士尼、廣州長隆，對於一座城市來說，可以拉動旅遊、經濟以及當地GDP，妥妥的吸金利器，未來周邊房源也是比較好租賃的。

至於房價嘛，參攷某殼app，北京環球影城所在的通州梨園板塊，現在的二手房基本上都在4.1萬-4.5萬左右……

第一層邏輯總結一下，北京行情牛短熊長，通州行情四平八穩，北三縣再妖，能興風作浪到哪裡去？

02.

北三縣的第二層邏輯

天花板不會太高

關於北三縣的創新詞彙很多——腰斬、臀斬、膝斬。

「香河富力城」，2017年限購之前，最高漲到了2.5萬的價格，限購啟動之後，價格一度跌到了1.4萬左右，疫情爆發之後，清明特價組織，8千一平，甚至有人說，只要捕手房子，償還後續貸款，房子就白送。

丨圖片來源：貼吧截圖

很多人說，北三縣見底了，環京、環滬、環深概念裏，唯有環京還有未過萬的房價，絕對的價值窪地！

凡此過往，皆為序章了嗎？

我不這麼認為。

環滬、環深是市場經濟，大哥上海、深圳坐鎮，周邊兄弟都市互相競爭，房價也是競爭力的一方面；

環京則是政策强干預類型，權力是至高無上的，不然為什麼會在2017年出臺以縣城為組織的社保購房政策。同樣都是三河市，香河的不認大廠的社保，燕郊不認香河的社保，又妙又絕～

天津在權力和市場中都討不到好，北三縣又能得到什麼甜頭呢？

說白了，通州就是北京人口疏解的橋頭堡，但現在面臨兩個難題——

“十三五”規劃，通州常住人口規模控制在180萬人，七普數據現在已經有184萬人口；

通州的均價已經去到4萬+，並不友好，也是疏解之路上的阻力。

想要達到疏解的目的，北三縣就是最好的自留地。

作為通州的衛星都市，距離近，價格經過上輪週期的清洗，控制的比較妥當，燕郊臨捷運新房均價2.1萬-2.3萬左右，大廠新房均價1.5萬左右，香河還不到一萬。

對於很多人來說，北三縣是離城不離京最有性價比的選擇，是無數北漂剛需的理想之地。

也從這個層面來說，北三縣的房子就是用來住的，奔著政治正確這一點，房價能任由它大漲嗎？

另外，通州作為北京都市副中心的地位，匹配4.5萬的均價，如果以通州房價作為北三縣的天花板來看，試問，

如果燕郊房價翻一倍4.2萬，3.8萬的順義不香嗎？3.1萬的懷柔不好嗎？再努力努力還可以買到昌平啊，燕郊還具備睡城的價值嗎？

如果大廠、香河的房價也都翻一倍，可以選擇北京的人，又怎麼會選擇河北呢？

睡城的價值，就在於便宜。

從根本上出發，北三縣的天花板不會太高，註定是被被無形的手壓制的。

想明白這一點，就會明白，北三縣能想漲到哪裡去？有多少跟政策對著幹的人真的賺到錢了？賭博都是十賭九輸。

03.

北三縣的第三層邏輯

捷運邏輯

買北三縣的人，伸長脖子等了好幾年M22號線（平穀線）。今年6月26日，北京軌道交通M22號線（平谷線）正式掛牌動工！

這則利好消息，為北三縣樓市加了一把火。

我在上篇文章中也提到了昆山花橋，之所以能成為環滬之王，就是因為一條捷運11號線（2013年開通），接駁了昆山；昆山樓市也跟著從2013年的8300元，一路高歌，2021年7月的成交均價是2萬元左右。

不過這背後也對應的是，2020年中國有38個“千億縣”，昆山是第一，昆山本身是有雄厚的產業基礎的；其次，過去4年花橋一共出讓了兩塊土地，商品房庫存見底，2萬均價不僅僅是來自上海的外溢，和自身是有密切關係的。

再回頭看，雖然m22號線途經朝陽區、通州區、平谷區以及河北省三河市，共設定21座車站。

其中河北境內設5座車站，燕郊佔據絕對優勢，有燕郊鎮站、神威大街站、潮白大街站、高樓站以及齊心莊站。但也不可忽視的是，燕郊臨捷運新房均價2.1萬-2.3萬左右。

捷運的紅利提前透支了！

2015年北京捷運M22號線規劃就批復了，2016年12月23日宣佈開工，後來2018年初又暫停建設，這期間穿越了一個地產週期，因為捷運利好一度瘋漲，又因為最嚴限購一度陰跌。

捷運為燕郊運送來潮汐人群，他們賺北京的銀子，睡在燕郊。即使現在捷運還沒通，從燈火輝煌的夜晚，也能看出來這點。

04.

投資北三縣

是重蹈覆轍嗎？

最近南方都市挨揍的比較多，很多都市都拉高了門檻，聰明資金沒地方去，確實論話題熱點，很難找到比北三縣還有噱頭的。

北三縣經歷過慘痛的膝蓋斬，對於長三角的朋友來說，北三縣的房價簡直低到塵埃裏，於是很多人喊大家去北三縣抄底，說辭很簡單，“跌肯定是跌不了了，漲多少，請你自行想像！”

人性貪婪，我大姨自行想像了一下，怎麼也得漲到通州4萬+水准吧。

大姨在南方市場賺趨勢錢習慣了，她還是很想去看看距離天安門60km的神奇地方，畢竟她有一顆赤（tou）子（zi）之心。

但是她的牌友給她打電話吐槽，售樓小夥子說不限售的，網簽契约上居然要限售五年，覺得自己被騙了，心理不舒服，問問我有什麼好辦法……

我的辦法就是，吃一塹長一智唄～

北三縣能不能起飛我不知道，但我更怕重蹈覆轍。

個人對北三縣的預期比較低，現時只是說北三縣限購政策鬆動，新房二手房外地人可以直接買了，市場流動性和媒體喉舌推波助瀾，市場在發酵，燕郊的樓市先活躍起來了。

但北三縣作為北京疏解人口的自留地，受政策干預比較徹底，對著幹顯然是不理智的，政策只是一紙檔案，你方唱罷我登場，如果有變數，最受傷害的依舊是，明知道會高反還喜歡蹦躂的人。

大姨，咱還是把機會留給在北京奮鬥的小青年吧！身體力行房住不炒！

最後，附上說明，我非北三縣仲介，也無北三縣房產業務，本人對於北三縣的預期比較低，個人觀點，抛磚引玉，歡迎不同聲音討論。