買一套好房子

從關注「青島樓市研究員」開始

正文2246字，預計閱讀時間：可能6分鐘

文/觀察員老王

最近一段時間，大家一定會感覺到樓市很魔幻。

幾乎所有的專家都在以北京教改為噱頭，吆喝學區房要崩盤，但是一類學區房的價格還是穩中有升；二手房明明量價齊跌，但是你想抻一抻壓壓價的房子上周賣了；明明許多樓盤都在打折促銷，但是自己關注的新盤價格沒變，可選擇的樓層越來越少；有些大V小嘴叭叭說得頭頭是道，但是私聊的時候，推的都是爛盤……

也做廣告，也推新盤的老王，站在自己的底線上，來給大家分析分析這些熱點。

1

學區房的利益錯覺

不論是北京、上海等一線都市，還是青島市區的熱點名校，這個夏天的招生政策都發生了巨大的改變。

學區房，似乎已經到了變局的時刻。

每當政策面有些風吹草動，就有專家跳出來說學區房要崩盤。對於這樣的專家，你不妨問他三個問題：

1、你孩子上學了嗎？

2、你買過學區房嗎？

3、你監控過學區房的價格走勢嗎？

我相信，99%的說學區房崩盤的人，以上三個問題都會給你否定的答案。這就跟整天賣啤酒、喝啤酒的人，聽到風吹草動就說茅臺要大降價一樣，根本不瞭解這稀缺商品背後的價值内容。

咱先不說青島，咱們先說北京。現時各類專家的新依據不就是北京老師輪崗嗎？但是這個大面積輪崗，是不是100%的老師都輪崗，輪崗的同時，學校的社會資源輪崗不輪崗？

再直白一點說，北京郊區的學校，能不能因為新政，也像史家小學這樣在奧體開運動會，請奧運冠軍們來捧場？

如果說願望都能成為結果，那麼我們早在太平天國運動時期，就能實現“有田同耕，有飯同食，有衣同穿，有錢同使，無處不均勻，無人不飽暖”的共同富裕目標，而不是今天依舊要為這個目標而努力。

所以，說學區房崩盤的人，要麼是太精於自媒體算灋邏輯，要麼就是太天真。

我們來看青島，校長輪崗這事兒比北京更早施行。但是學區房價格降了嗎？一流學區，從市南中片的萊蕪一路小學到浮山後的大學區，變化確實很大。變化的根本原因是什麼？是適齡兒童的數量遠遠超過往年，超過學區的承載量，所以有的學校才會又一次出去借校舍。

需求量如此旺盛，但是學區房的年輕持有者大多是兩個孩子，再加上五年限售，學區房的流通量並不高。

這就好比原本有500萬人想喝茅臺，但是茅臺產量只有50萬瓶。這時候有人伺機收購茅臺鎮的小酒廠，生產出了什麼千禧、釣魚臺等醬香酒，確實分走了200萬、甚至300萬茅臺的鐵粉。想買茅臺的人確實少了，但是依舊還是供不應求的狀態。

所以，在樓市整體疲軟的時候，學區房會滯漲，個別急售房子會讓個別幸運的人撿到便宜。但是要說學區房崩盤，我可以很絕對的告訴你：不可能。

比方說，就拿現在“變數”最多的萊蕪一路小學為例，如果三年內它的房價在現時3.5萬元/平方米的基礎上腰斬（不包含法拍房），我註銷我所有的自媒體帳號，從此不再聊房產。

有“專家”敢給我對賭嗎？

特別提醒：

為了滿足大家的置業需求，青島樓市研究員的置業諮詢群成立了！在這個群中，老王會發佈最新的探盤心得，而羣衆的置業助理，則會幫助大家購買最具性價比的新房和二手房。入群和買房都是有規矩的：

1、你需要轉發我們的原創文章至朋友圈或者微信群，一對一諮詢要知識付費；通過我們的通路購房，我們會找開發商為大家申請特別折扣，但通路助理肯定要在合理範圍內賺取傭金和仲介費，認可這一理念的朋友可加小師哥微信，敲門暗號：置業入群。

2、跟著老王買房有什麼好處？兩個：第一，你會找到為人正派、經驗豐富的置業助理；第二，我們永遠不會為了高額傭金推薦爛盤。

3、小師哥通過大家的好友之後，你需要將經濟狀況、置業預算、目標區域等資訊告知小師哥，以便小師哥為你匹配置業助理。

2

二手房的價值錯覺

二手房，是今年受到政策面影響最大的一類房產。宏觀層面的量價齊跌，二手房仲介門店的人氣凋零，這都是不爭的事實。

出現這種局面的原因很多，有我們開頭就提到的政策面問題，也有人口增長的問題，也有軌道交通網不斷完善的問題，但最根本的問題是：

二手房市場上，垃圾房子太多，好房子太少。

比方說，老王的朋友s君，他換房子主要三個問題：第一，老房子臨馬路，到了夏天太吵了；第二，暗衛，衛生間反味的問題越來越嚴重；第三，房子面積有點小，戶型不是很合理。

但是，他將房子賣了以後，發現周邊沒有什麼新盤，就一頭紮到二手房市場上。結果發現有70%的房子，在戶型、光照、物業等方面還不如他的老房子。

剩下30%，哪怕同樣是屋齡20年的社區，房子的溢價也很讓人頭疼。

不是二手房凉凉了，是性價比不佳的二手房凉凉了，好的二手房還是會呈現出上午掛牌，下午賣出的火爆行情。

老王說過，如果單從撿漏的角度而言，十月中旬後機會更多。但是對於剛需來說，只要你需要，任何時候都要有一個種積極找房、理性權衡的心態。不要覺得什麼樣的房子都會大降價，有的房子也許僅僅是房東降低首付比例，就賣出去了。

在改善潮剛剛覺醒的年代裏，珍惜你遇到的每一套好房子，並且高效做出你的權衡和抉擇。

3

新房的供需錯覺

最近，很多新房在降價，而且降價的幅度不低。實話實說，青島市場還算是比較平穩的市場，如果我們看看外地的市場，會發現有些都市房價下降的速度更加驚人。

老王曾經多次提醒大家，今年四季度的樓市，或許是近五年來最為艱難的一季度，降價讓利潮最早九月中旬，最晚十月中旬就回來。

但是，這是不是意味著所有的樓盤，都會降價讓利呢？

當然不是，我們要在供需比之下，看產品力和性價比。

在這樣的市場中，普通的你撿漏好房子的機會要遠遠高於2017年、2018年，但是你千萬千萬不要認為，你看中的樓盤會不限量、無底線的降價。如果這種情況出現了，這個樓盤你就應該果斷pass掉。

特別是在主城，覈心地段的土地已經開發殆盡，而且未來綜合開發成本沒有下降的趨勢，在這種情況下，如果有產品力不錯的樓盤，因為急於回款，而階段性的拿出少量房源來打折促銷，有你中意的房子就不要猶豫。

記得我去年說過什麼嗎？雙十二過後，浮山後也會有機會。真正忍住了，並在春節前果斷抄底的人，我相信回頭來看，都會感到慶倖。

大勢要看得清，底線同樣要看得清。

在這樣的市場中買房，你一定要清醒。清醒的分析市場，分析區域供需比，分析各種市場行為背後的利益關係。買房永遠不是件簡單的事兒，有人給你指路，更關鍵的是還要自己積極去探盤、掌握市場動向，並且有自己獨立的思考。

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