文|劉曉博

學區房，終於迎來最大利空！

今天（8月25日），北京召開了“教育‘雙减’工作新聞發佈會”。在這次會議上，北京市透露了即將進行的“教師輪崗”的細節。

其力度大幅超過此前的預期，堪稱“學區房的最大殺招”。

下麵是這次發佈會透露的重要資訊：

1、誰參與“交流輪崗”？

距離退休時間超過5年的，且在同一所學校任職滿6年的公辦學校正、副校長，原則上應進行交流輪崗；公辦學校的在編在崗教師，凡距離退休時間超過5年的，且在同一所學校連續工作6年及以上的老師，原則上應進行交流輪崗。

2、怎樣“交流輪崗”？

主要形式包括區域內校長交流輪換、骨幹教師均衡配寘、普通教師派比特輪崗三種。

城區模式：完善學區（教育集團）改革，著力推進跨學區（教育集團）交流輪崗。在推進學區（教育集團等）內校際間師資均衡配寘基礎上，重點推進全區範圍內義務教育學校校長交流輪換，區級以上骨幹教師均衡配寘，普通教師派比特輪崗。

遠郊模式：全面推進交流輪崗。在全區範圍內，推進義務教育學校校長交流輪換，區級以上骨幹教師均衡配寘，普通教師派比特輪崗。

3、激勵和保障機制

將義務教育學校校長教師參與交流輪崗和工作績效作為校長職級晋昇，教師專業技術職務評聘與晋昇，區級及以上骨幹教師評選、評優評先等方面工作條件之一。切實保障參加交流輪崗校長教師的工資待遇，在績效工資分配中予以適當傾斜。

新增教師編制，其中今年北京市將從學科類校外培訓機構員工中招聘366人，提供“編制內教師崗位”。

4、試點先行

選取東城區、密雲區作為試點，率先開始幹部教師輪崗交流工作。未來，全市將有計劃地逐步擴大試點，在2021年年底之前，再啟動六個區的幹部教師輪崗交流試點。

其中：東城幹部教師今年不少於2000人交流輪崗，三年內100%交流輪崗。

為什麼說北京的教師交流輪崗方案，對學區房構成了重大利空？下麵我著重分析一下。

中國房價高、而學區房的價格更高。可以這樣說，學區房是高房價的帶頭大哥。在北京、上海和深圳，學區房價格動輒每平米30萬、40萬，不斷刺激著大家的神經，也拓展了房價的“天花板”。

正因為如此，今年4月30日召開的中央政治局會議才明確提出：“防止以學區房等名義炒作房價”。

在政治局這樣高層次的會議上，對樓市做出如此細緻的要求，是極其罕見的。這也意味著，對學區房的整治到了非進行不可的地步了。

回顧過去10年的樓市調控史，對學區房的整頓已經進行過三輪，而且每次都是北京市身先士卒。

第一輪是針對各種奇葩學區房，這主要在有歷史的老城市存在，比如北京出現的“過道學區房”、“地下室學區房”、“倉庫學區房”。其中沒有居住功能的房子，失去了獲得學位的資格。

第二輪是搞“大學區制”，北京是從兩年前開始搞的，深圳等一批都市在跟進，但尚未在全國全面推廣。

第三輪是教師交流輪崗，深圳寫出了地方法規，北京則率先公佈了具體方案。

要說殺傷力最大，還是教師交流輪崗。

熟悉教育的朋友都知道，一所名校的產生需要三大因素——好校長、好老師、好學生。

校長至關重要，一個業務能力强、廉潔清正、遠見卓識的校長，可以帶領學校走的更遠、更穩，這是誕生名校的重要基礎。

其次，是要有一群經驗豐富、敬業負責的老師。他們願意以教育為終身的事業，願意奉獻，而且有長期的積累、傳承。

第三，是要有好生源。好生源，或者說好學生，其背後是好家長。如果一個學校的學生家長，大多是名校畢業，可以提供良好的家庭氛圍，重視孩子教育，而且可以給學校帶來優質資源，那麼這個學校一般來說差不了。即便是一所新學校，也會不斷進化成為名校。

對於國家來說：在義務教育階段均分公共教育資源，是天經地義的，也是國際慣例。

在義務教育階段就不應該有名校，尤其是軟硬體都領先其他學校“一大截”的名校。

中國存在顯著的地區差异，一線都市和西部鄉村的學校，很難保持軟硬體的一致。但至少在一個都市的內部，應該儘量均分義務教育資源。

之前各地打壓學區房，一般使用大學區制，也就是說把幾個相鄰的小學、幾個相鄰的國中，綁定為一個大學區。然後根據積分，或者搖號，確定誰家的孩子上其中的好學校。

這種做法，只是改變了學區房的“遊戲規則”，而不可能消滅學區房。更何况，大部分的都市尚未全面推行這個制度。

在很多大城市，都有連片的好學校。也就是說，即便搞了大學區制，也會有學區房的概念存在。

至於合肥等地針對學區房限購、限價，更是無法真正壓制住學區房。

只有教師、校長的制度性交流輪崗，才有真正的療效。

北京宣佈的交流輪崗制度，超出了很多人的預期。

首先，這是制度性的、比較徹底的輪換。只有距離退休不到5年的校長、老師才能避免輪換。在一個學校幹滿6年，就需要交流輪崗。

這其實就是學習日韓的做法，讓每個老師在一生中輪換至少5到6個學校。

其中的骨幹老師，也就是名師會被“均衡配寘”；普通老師，則可能採用隨機派比特的管道。

這對於“渣校”來說，是大利好，因為會來一批骨幹老師。對於傳統名校來說，在“均衡配寘”骨幹老師的前提下，師資力量會下降。

校長的輪換，也將對學校產生較大影響。

不能輪換的，只剩下生源（以及學生家長）了。

或許有人會說：只要生源不變，名校仍然會有。因為有些區域，比如北京的西城、海澱，深圳的南山、福田等，廣州的越秀、天河，本來就是公務員、高級知識份子集中的區域，學生家長多是社會精英，學生成長環境好。

但這不是公權力可以干預的了。我們難道還要强令北京的孩子，必須去廊坊上學嗎？

從日韓長期堅持教師交流輪崗的效果看，已可以在很大程度上壓制名校的產生、學區房的產生了。

如果北京式的義務教育階段校長、老師交流輪崗制度，最終在全國推廣，那麼現有的大部分學區房的價格會下跌。

名校會有慣性，還會存在很多年。但只要老師輪崗長期堅持，它們帶給周邊房子的溢價，將不斷减弱。

至少在現時，不要貿然買學區房了。尤其是尚未實施大學區制的、一流學區房，風險極大。

大學區制、教師交流輪崗，足以讓大城市價格畸高的“一對一學區房”，價格下跌一半！尤其是其中的高層老破小，一旦沒有了名校加持，又沒有舊改可能，居住體驗極差，將來會非常麻煩。

最近深圳“百花小學+實驗學校國中”的一套學區房，在拍賣中只賣到了每平米10萬元，遠遠低於此前的17萬元。

這說明學區房的走勢已出現了大逆轉！

但話說回來：未來是否每個都市都能做到北京這樣，北京自己能否長期堅持徹底的教師輪換制度，都有待觀察。

是否做到，是否堅持住，是考驗各地政府調控樓市决心和誠意的試金石。

希望這個制度儘快在全國推廣，並能堅持下去。