騰訊新規不再按推送時間顯示文章，易失聯

如果你不想讓秘密君消失在你的生命裏，

大概有三件事可以做：

1多點擊，正常推送和歷史文章都多看看，

這樣本號就會被更準時地推送給你

2給本號“地產圈沒秘密“設為標星

大家好，我是秘密君，最近天津發佈了交通發展規劃，預計到2025年基本形成5條高鐵城際連通北京格局，高鐵城際里程達到470公里，鐵路網總里程突破1500公里。軌道交通形成“津城”地區“雙環17射”軌道交通網，運營里程突破500公里。

秘密君查了查，如果通車里程超過500公里，可以進入通車里程前五的都市。但今天，想先聊聊城郊鐵路，現時的規劃，已經通往寧河、靜海、薊縣、寶坻、武清、大港。有粉絲問我：靜海的捷運多會兒有戲？會不會助我解套？

PART01

標準的城郊鐵路：津薊

2017年7月發改委發佈了一個《發展市域（郊）鐵路是實現大城市可持續發展的戰略選擇》的檔案，在這個檔裏有句話令秘密君印象深刻：不得利用市域（郊）鐵路名義變相建設捷運、單軌。

從檔案表述來看：城郊鐵路與捷運、捷運真的不一樣。但是發改委是真精明：從源頭就對地方政府的小心思洞若觀火。

要說城郊鐵路也不稀罕，很多人都坐過，上世紀70年代末到80年代市域鐵路很普遍，比如天津到寶坻、武清、薊縣甚至是軍糧城的，這都是城郊鐵路，只不過是因為大部分是綠皮列車，進站、購票、檢票、車上廁所直排，與貨物列車混行，間隔大，衛生環境差、雜訊大，體驗極差所以慢慢就退出歷史舞臺了。

但是大城市發展的越來越大，不可能無限制擴張吧，於是提出了週邊組團的概念，中心都市與週邊組團之間要形成有效溝通吧？建捷運吧，太貴，高鐵吧，運維成本太高。想來想去，還得搞點城郊鐵路。所以上海金山線、北京S2線、津薊線把舊有鐵路改造改造，車廂、服務提升提升，也就開通了。

津薊線秘密君就坐過，全長92公里大概運行90分鐘，到寶坻得1小時。平日開行6對，節假日期間開行9對。雖然環境衛生票價都很大改觀，但是秘密君也只坐過一次，據說現時的客流量也很低。

所以這樣的線路比較本質上是為了加强聯系，而不是像捷運一樣的滿足都市快速通勤，城郊鐵路也真的是鐵路。

PART02

靜海標準：B型

按照招標公告，天津到靜海的城郊鐵路主要沿團泊大道和榮華道路中敷設，線路全長約13.40km。全線共設車站3座，均為高架站，分別為國際醫學城站、團泊西站和精武鎮站，平均站間距為4.34km。

另外秘密君査詢到了軌道集團發佈的環評資訊，披露內容顯示：車輛採用市域B型車6輛編組，最高運行速度120km/h。運營時間為早上6:00至晚上23:00。

首開段初、近期全日開行對數分別為72對、110對，高峰小時列車最小行車間隔分別為10min、6min；平峰小時列車最大發車間隔分別為15min、10min。

實話說這麼專業的內容秘密君也沒看懂，但是後來看了一下，1號線、5號線都是用的B型車。而5號線的發車間隔是高峰期5、10分鐘，其他時段是8到10分鐘。

這麼對比下來可以發現什麼？車輛與捷運基本一樣，發車時間也基本沒差太多，網站更少，而且運行時速會更高。

換句話說：跟真正意義上的城郊鐵路不太一樣，津靜線具備沿線三站客流通勤的可能。

問題是，沿線有沒有這個流量？之所以說是流量而不是需求，因為需求必然是存在的，即使是每天開車上下班，我也希望家門口是捷運三站換乘，因為有了必然多一份便利。

但是流量卻是决定這個城郊鐵路運營的根本問題。

PART03

城郊鐵路的運虧損難題

按照公開數據，捷運的工程造價達到4-8億元/公里，但是市域（郊）鐵路則少得多，為0.8-2億元/公里，城際線則介於兩者之間，為1-2億/公里。

所以很多地區都把城郊鐵路作為溝通遠郊區縣的一個手段。但是遠郊區縣因為遠離覈心區，自成一派，開通後發現：客流量成了大問題。

按照大數據提供的統計：天津遠郊區縣幾乎大多數以內部出行為主，換句話說：人家就在區域內部活動。這不是天津的典型，而是眾多都市遠郊部位共同的特徵

比如鄭州，市城郊鐵路日均客流量不足5萬人，而1號線、2號線日均都在40萬左右。現時，城郊鐵路共運送乘客375萬人次，票價收入934.99萬元，而運營成本達到4750.84萬元，虧損3800多萬元，處於嚴重虧損狀態。

另有武漢陽邏線開通半年後，每天的客流量能够達到四萬人次。用鄭州的運營成本對比一下就知道，武漢陽邏線同樣處於必然虧損的狀態。

所以有人說“遠距離城郊鐵路”本身不是一個“好東西”，因為最好的通勤管道是步行上下班，步行去商場購物中心。

日本人是個特例，有密度極高又狹長的城鎮帶，而國內有這樣特徵的城市群不多，津靜線能够輻射的也就是靜海，寧河線也就是寧河。除非是遠期延長到廊坊之類的地方。

所以對於城郊鐵路來說，客流不足是天然，運營公司能不能有除了票價之外，如此強悍的造血能力成了關鍵。

但是，如果持續虧損，為什麼地方政府還會有動力建城郊鐵路？

除了有必要强化都市郊區與都市覈心區的溝通之外，另一個重要因素在於：需要盤活這些遠郊區縣、雖然交通通達後，可能這些遠郊區縣反而在本質上被虹吸.

秘密君對比了靜海主流項目2020年年末到現時的價格走勢，可以看到成交均價下滑的態勢非常明顯。這也是很多粉絲高度關注這條城郊鐵路的覈心原因：迫切需要一些利好來解套。

有可能麼？希望總是要有的！

PART04

從衛星城到獨立組團：遠郊區的定位之變

過去我們熱衷於新建衛星城，覈心邏輯是：衛星城服務於覈心都市。但是從2018年後，轉而限制覈心都市規模，發展濱海的獨立都市，發展週邊區域的組團。這些組團構成片區的覈心，比如武清，擁有相對完備的都市規模，產業、交通、居住、公共服務。比如寶坻、薊縣、靜海，都是這類型片區，未來這些片區的發展多數時候只能是依賴自身覈心的活力，而非是從覈心區獲取資源的多少。

所以遠郊區縣未來必然會呈現强者恒强的局面，這是秘密君一貫的看法，也是堅定不移看好武清，但是懷疑某底的覈心。

這些地區會逐步形成一些節點地帶，這些節點地帶如果因為城郊鐵路的存在，可能會圍繞交通樞紐形成產業、居住、服務配套等等形態，這就是所謂的（TOD）模式。

所以，城郊鐵路的建設也會推動這些節點地帶圍繞車站的土地價值提升。

現時靜海線進入團泊西，精武鎮、團泊西以及國際醫學院三站。線路指向的並非靜海的覈心城區，而是團泊西，這就很有意思。

因為對於靜海來說，團泊西本身就是一個開發區的存在，而現時區域內已經鋪排了大量資源，但是是無法導入市區人口，靜海本土客群依然熱衷老城改善，剛需進入團泊西的不少，但是依然無法支撐宏大的開發規模，產業亦沒有發揮出鮮明的優勢，這就導致整體上來說：除了規劃與環境，沒剩下啥。

城郊鐵路的進入對於團泊西的裨益極大：對於居住在片區的客戶而言，半小時內可以接駁5號線，便利度大增，區域土地價值會顯著提升。對於市區客戶來說，房價低廉交通打通可能會為片區導入剛需。對靜海老城的人來說：未來坐城郊線需要去團泊西，無疑强化了團泊西的地位與認可。

但是與捷運不同，本質上，這類網站能够輻射的範圍也只有網站周邊極其有限的範圍內。

看上去是一個城郊線可以實現：便利片區、啟動土地、導入人口、推昇成熟的多重目的。但是背後是高昂的建設投入與運維成本。眼下團泊西房價水准在萬元左右，與外環周邊形成了接近萬元的價格差距。想像空間極大，但是秘密君圍繞京華路與西南部規劃的捷運網站周邊轉了轉，開發空間同樣巨大。如果說京華路有希望納入“城”的發展範疇，城郊鐵路通往地帶的未來已經非常明確：最高的期待也只能是一個週邊組團節點。坐上城鐵後，這些區域將會呈現出越來越大的發展差距，但都有一個共同點是：與天津主城的空間融合已經告吹，佈局城郊鐵路意味著發展理念上，已經從市場期待的融合轉向獨立發展，路徑只會越來越遠。