期待提升買房認知，關注“灣區的家”！

文｜獻策

我前面已經說過，今年是國家大改之年。特別是針對住房和教育的問題。

就在月初，堪稱深圳社會建設領域的“基本法”——《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》在深圳市人大常委會網站公開徵求意見，以下簡稱《條例》。

深圳的這次立法，主要是為了解决公共教育、勞動就業、社會保障、衛生健康、住房保障等領域的焦點問題。其中住房和教育，最受關注。

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灣區的家

對於住房保障方面，《條例》裏明確表示：市人民政府應當加强商品住房建設和交易管理，完善二手住房價格引導機制。

今年2月8日首出臺的“二手房指導價”，直接就把當時太熱的深圳樓市凍結，至使二手房量價暴跌，堪稱樓市大殺器。現時全國已有6個都市跟進，分別是：寧波、成都、西安、紹興、無錫和東莞。

出臺二手房指導價的都市都是之前大漲的都市，現在基本上都“凉快了”。

此次《條例》就是要把這一機制通過立法的形式把它確定下來，以顯示依法治市的精神。

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灣區的家

對於教育公平問題，明確提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配寘教育資源，優化教育結構。

“大學區招生”和“義務教育學校教師交流制度”也就是我們所說的“多校劃片”和“教師輪崗制”。

這是針對學區房的兩大狠招，對於學區房房價高企的應對情况，本人在7月中就寫過一篇題為《學區房新政終於落地，房住不炒，真的不是一句空話！》的文章，裡面也比較詳細的論述了“多校劃片”和“教師輪崗制”，有興趣的朋友可以點開看一下。

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灣區的家

學區房是怎麼來的？它的價值在哪裡？

就近入學政策本來是為了促進教育公平，沒想到反而催生和助長學區房現象。作為教育改革的成果之一，就近入學政策最初的目的是控制“條子生”“擇校生”“共建生”等生源，最大程度地保證各個學校附近的學生享受教育公平。

學區房房價飆升的一個原因是炒房。資料顯示，深圳百花片區遍佈著全國最貴的學區房，這群樓齡超過20年的”老破小”，單價一度超過40萬元/平米，平均單價也在20萬元/平米左右。

那為什麼還會有一堆人搶著買呢？說白了，學區房不僅僅是一張讓孩子入讀附近好學校的通行證，也是日後通過房產轉讓獲得幾倍利潤的投資產品。

深圳作為“中國特色社會主義先行示範區”，有可能是全國學區房整治的開端，一旦這套模式試行成功的話，可能會複製到全國各地。

下麵進一步理解一下所謂的“大學區招生”，也就是我們之前所說的“多校劃片”。

舉個例子：以就近入學的原則，原來A社區只能入讀甲學校，B社區只能入讀乙學校，C社區只能入讀丙學校，D社區只能入讀丁學校。現在實行大學區招生後，A社區的有可能入讀乙、丙、丁學校。同樣，B社區也有可能入讀丙、丁、甲學校，C社區的也有可能入讀丁、甲、乙學校。

這樣做就新增了入讀的不確定性，即使是很差很遠的社區，如果在同一學區內，就有可能入讀到最好的學校。同樣，就算是很好很近的社區，也有可能入讀到最差的學校。

這樣，學區房就沒有了確定性，價值就被攤平了。

拿高價去買的學區房，最終不一定入讀得了最好的學校，誰還會去買？

不過，有一點是需要明確的，就是同一學區一定要實行電腦隨機派比特或者以搖號管道，而不能實行積分制，以示公平公正公開。

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灣區的家

關於教師輪崗制，我之前也有論述過，在這也簡單的說一下。

學區房的爭搶，歸根結底就是優質教育資源的爭搶。

實行教師輪崗有利於打破這種教育資源的不均衡，實行真正意義上的均衡義務教育，在小學、中學階段就應廢除重點學校的設立。

同時還需要政府相關部門綜合學區，加大對教育品質薄弱學校的扶持力度，保障區內所有學校的教育設施相差無幾。

一個學校的師資力量，說白了，就是這間學校擁有更多更好的教師。

學區房之所以屢禁不止，是因為跟教育資源深度綁定，而優質教育資源的根源就是，優秀教師。

實行教師輪崗就是把這種深度綁定進行解綁，以達到學校與學校之間師資的均衡。

這個政策實行起來是有一定難度，主要是有升學率的名額要看，誰也不想把自己學校最好的老師往外調。老師自己也不願意離開自己熟悉的工作環境，去到另一個相對陌生的環境工作。

不過我相信，政府既然出臺了這個政策，是會有相關的措施應對的。

日本在上世紀90年代就已開始實行教師輪崗制。而且也做得比較好，我們可以借鑒一下。在上一篇文章裏也有論述，這裡就不展開講了。

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灣區的家

現在看來，大學區招生（多校劃片）、教師輪崗、二手房指導價、降低中考難度，已經形成了定向打擊高價學區房的“組合拳”。

當失去了優質教育資源的庇佑，這些“老破小”房子的價值才會逐漸暴露出來，回歸它本來的“面目”。

有些人會說，都是一陣風的事，過段時間就沒事了。

我只想說，從今年國家到地方的對住房、教育的一系列政策來看，中央是下了很大的决心要整治打擊學區房的。

今年4月30日的政治局會議明確提出“防止以學區房名義炒作房價”，6月15日，教育部成立校外教育培訓監管司，隨即對教培行業作出頂格處罰，手段之快之强，是過去所不能比擬的。

現時全國頂級學區房，房價均已大幅下跌，一二線都市學區房市場，接下來會進入“深度博弈期”。

如果頭部學區房繼續下跌，會造成賣家恐慌情緒，從而出現踩踏效應，砸出一個大坑，慎入！三四線學區房也可能會緊跟其後。

個人建議：這段時間，儘量觀望，投資勿入，不要“逆勢抄底”，否則會被深套其中。

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