不管後人怎麼評估，馮侖都是一個“承前啟下”的人物，上承牟其中這樣的一代梟雄，下啟“萬通六君子”的時代，如今以“風馬牛不相及”的姿態原可以隔岸觀火，好好的著書立說，安度晚年。誰知一紙立案告知書，一個不知哪裡來的公眾號，就可以攪亂歲月靜好，讓這個“老江湖”又重回人們的視野，連帶著許多前塵往事一起湧上心頭。

故事已流傳甚廣，這裡就不做簡單的複述，感謝企查查，感謝互聯網，綜合各方的碎片資訊，我們大致可以還原一個故事脈絡：2015年底國壽投資聯合海南萬通摘得土地；2016年10月海南萬通引進中城投資以“明股實債”（馮侖自述）的管道進入，約定24個月後退出；2018年初項目公司委託三亞萬通代為收款，以“會員費”的形式向購房者收取定金，鎖定客戶，待預售證下發之後，再將“會員費”轉化為購房款；就是這筆會員費收入中的四千多萬款項的去處引發了日後的糾紛，那些報案人說是馮侖挪用資金，馮侖則稱是用來歸還中城投資的借款，同時聲稱三亞萬通已處於“失控狀態”，已向警方報案告小股東莊某（其實是他在萬通的老下屬）涉嫌職務侵佔。

這個故事在五年看幾乎可以說是拿了一個完美的劇本，地產資深大佬帶領資深操盤團隊，以“小股操盤”的邏輯牽手央企險資和民企聯盟資本，在國內養老度假最成熟的三亞海棠灣摘地開發，共同打造一個可以銷售的打著央企品牌的養老地產項目。天時地利人和，幾乎一切具有時代標籤的風口特徵（混合所有制、大健康產業、地產基金化，小股操盤、KOL賦能等）在這個項目上都用到了極致。類似的架構馮侖曾經在萬通中服地塊的摘牌過程中用過一次，可謂輕車熟路，這樣的架構也為業內所廣泛效仿，但能做成這個項目這麼極致的也是極其罕見。

現在看起來，問題就出在這僅僅持有海南萬通1%股權卻在行使“受託收款”職責的三亞萬通的“失控”上，原來關係緊密的“一家人”不知為何反目成仇，讓這原本就有打“擦邊球”性質的“會員費”的去向成了導火索，引發了上述爭端，讓馮“教父”捲進了輿論風口。關於此事，我聽到最多的評論是：這麼一個大佬怎麼會被區區幾千萬搞成這樣？

既然都報案了，那麼此事也不必做過多的猜測，是非曲直就交給警方來公斷。拋開人性的善惡，作為一個經典的養老地產案例，我們不妨複盤一下這其中到底哪裡出了問題。

“會員費”是個大問題，此項目展現的地產内容遠遠大於養老内容，會員費變成提前預收的預付款，對應的也不過是購房款的優惠，而非實際的養老服務。當購房人將此款項認定為“可贖回的占坑費”，而操盤方設定為“預付定金”，一旦市場發生波動，就很容易發生周轉不開的情况，陷入前述的困局。可悲的是，收“會員費”這事在養老地產圈還很常見，有的甚至會承諾帶息贖回，就是把這當變相的融資工具，來彌補流動資金的不足。

對照這個案例和泰康的養老模式，你會好奇同為險資，且是更有實力的中國人壽，為何這個項目不會轉成保險產品的管道來進行銷售，這樣也可以規避銷售許可證的限制，也更匹配整體的系統性聯動。找萬通團隊來小股操盤也許是有不為人知的淵源，但顯然這其中的委託代理關係還是出現了問題，過度授權導致的資金監管混亂，就是隱患所在。

最後我們聊點老生常談的問題，“養老地產”到底是不是偽命題？我想這個“完美設計”的案例的狗血劇情大概就可以告訴我們答案：養老就是養老，地產就是地產，養老的別掙地產的錢，地產的別趟養老的渾水，原本是兩種邏輯的生意，强擰在一起只會讓彼此都成了四不像。所以也別迷信什麼完美的架構，完美的混搭遠不如簡單的純粹來的更扎實。

以後再看養老項目，別看是誰在做，而要看在做什麼，一切不以老人的真實需要出發的養老產品都是假的，都註定做不長久。您呐，就千萬別為了一時的貪念而入了坑。晚節不保，何苦來哉！