年中房貸告急。自6月下旬起，上海、廣州、武漢等多個都市宣告“房貸荒”。購房者申請房貸需要排隊，放款時間從以前的一個多月延長至三到六個月不等，部分城市甚至傳出二手房“停貸”消息。在“房貸收緊”大背景下，一些仲介卻聲稱，購房者只要繳納一部分手續費或者購買一款交易產品，就可以加速放貸，最快1個月內就可以拿到貸款。這到底是怎麼一回事？

“房貸慌”降臨樓市

7月以來，看看新聞Knews記者走訪了上海多家銀行網點、仲介門店，發現房貸額度格外緊張。購房者從提交貸款申請，到審批放貸，排隊3到6個月之久已是常態。

上海某國有大行的房貸經理告訴記者：“現在放款的話，至少要等4到5個月。”

一些仲介也表示，部分銀行已經明確今年都放不下來了，“拿到貸款部分要到明年了，因為現在銀行在收緊嘛”。

甚至還有仲介大倒苦水，上半年交進去的貸款申請，銀行至今都沒發放貸款。“4月20日交進去的單子，7月份才剛剛開始放。也不是銀行沒有錢，就是放在房貸上的錢被卡死了。國家現在就是明令禁止，不允許過快放貸。”

不過，明面上聲稱要排隊等候放款，多家仲介卻私下表示，只要付點手續費，就能插隊。“幫你做到三周內放款，就是給人去裡面找人托關係的，不管是過戶還是其它，都有專門人去催時間，我們都有通路。”

購買“交易保”放款可插隊

在走訪中，上海一家連鎖仲介品牌的多家門店，其工作人員推銷起一款交易產品。購房者購買這款產品之後，再去申請房貸，可以保證2到3周放款。

一比特仲介經理在推銷中介紹道：“我們現在有一個和銀行的合作項目，但是要另外收費的，就是契约價的千分之五，這是給銀行的服務費嘛。銀行會提前優先放貸，過完戶拿到抵押證、拿到產證，送往銀行，差不多在兩個禮拜到三個禮拜放款。”

另外一位仲介經理直言，這款金融產品就是付錢、插隊。“相當收一個服務費，幫你把所有放款時間都往前推，就是插隊嘛。”

究竟是一款什麼樣的產品，竟能與“房貸荒”正面對抗？仲介經理們介紹，這款產品的名字叫做“交易保”。是一家名叫上海譽萃的投資管理公司，聯合上海市住房置業融資擔保有限公司，以及多家銀行共同推出。

在一比特仲介經理的手機上，記者看到一份內部檔案，顯示“交易保”是一款金融產品，費用是契约價的千分之五，最低不能低於2萬元。“它是叫譽萃投資公司跟銀行合作的，跟八大銀行合作，工商、農業、建行、平安等各大銀行都做。外面是不做的，只有我們中原才能做。”

在不同的仲介門店，記者見到了多位自稱隸屬於中原地產旗下譽萃投資的貸款負責人。據他們介紹，購買“交易保”之後，購房流程會多一道資金監管。在簽訂貸款契约的同時，買賣雙方需要在銀行、擔保公司的見證下，簽訂一份資金監管協定，再去審批過戶。而銀行發放的貸款，也需要去監管帳戶滾一圈，才能發放到賣房者帳戶上。

一比特姓丁的貸款負責人表示：“交易寶是承諾在審批過戶之後，收件收據出來，就直接放款進入監管帳戶。產證出來以後，購房者把產證的影本和他向權證的原件交給銀行，銀行會通知擔保公司，所有的抵押資料都拿到了，然後擔保公司就在系統裡面稽核，就把錢放給房東，這個監管帳戶的錢就進入房東帳戶。”

房貸，其實是兜了一個圈子。原本銀行可以直接發放到賣家帳戶的貸款資金，現在則是先轉給中間的協力廠商融資擔保公司，再由這家公司轉給賣家。中間新增了一道流程，為什麼放款速度反而變快了呢？

貸款負責人丁先生坦言，這是因為擔保公司做了擔保，負責資金監管，所以錢可以提前發放。“因為擔保公司在收件收據的時候，錢就已經出來了，跳過了排隊這個過程。”

另外一位仲介經理私下告訴記者：“必須要有這個擔保流程，就相當於把錢轉一下。因為如果直接放款給房東的話，政府的流程是不允許的，而且銀行也不敢這樣來，必須有一個中間協力廠商把資金倒一下才行。”

交易保，為何可提前放款？

資金監管，其實並不新鮮。針對仲介卷款潜逃、房東將房屋多次抵押等交易陷阱，從2016年起，上海就搭建了房產交易資金監管平臺，購房首付款、銀行貸款、尾款甚至是仲介服務費用都可納入平臺監管。但這項資金監管服務通常是免費的。

那麼，這樣一款打著資金監管旂號，實則以插隊放貸為目的的金融產品，真的可以縮短放款時間嗎？記者諮詢了仲介經理們點名合作的幾家銀行網點。

某國有大行虹口支行的貸款經理表示：“如果你純粹的說為了快，做資金監管，我們不受理的，因為我們快不了。”

另外一家國有大行靜安支行的貸款經理則建議記者自己考慮一下，“如果他們給你做出保證的話，你自己考慮一下。因為他們那邊的確是屬於管道商，他們肯定是有自己關係網絡之類的。”

銀行網點方面對於是否參與“交易保”合作未作明確表態。但仲介和貸款負責人們坦言，各方都是溝通好的，銀行方面會預先留出一定的房貸額度。“只有我們中原才能做，你到銀行問肯定是沒有的，他不會告訴你哪裡有走後門這個途徑。”

多位譽萃投資的貸款負責人表示，這款產品是和擔保公司全部簽訂好協定、開發好之後，再和合作銀行全部確認過。“銀行全部ok、認可了，每個月會批給我們一定的額度，每家銀行到時候會預留好額度。”“有一部分額度放給這個擔保公司，那麼剛好我們有這種合作關係，就優先給到我們這邊客戶。”

記者聯系了在合作中起到重要作用的這家“擔保公司”，上海市住房置業融資擔保有限公司明確表示，確實和中原地產合作了“交易保”產品，但對於“交易保”可以幫助提高放款速度這一點，他們予以否認。

上海市住房置業融資擔保有限公司的一比特負責人透露：“我們有（交易保）這個東西的，這個東西是有的。我們只是保證資金安全，錢放進來我不讓他挪用。資金監管是監管資金，不是提高放款速度。如果提高放款速度，應該是中原跟銀行那邊的額度問題，是不是他們需要這個埠（資金監管帳戶）來放錢。”

銀行、擔保公司面對看看新聞Knews記者追問都三緘其口，但買了“交易保”就能縮短放貸時間的事實，卻實實在在地發生了。記者聯系到了一比特曾購買“交易保”產品的購房者，對方表示，簽貸款契约時，銀行方面表示認可“交易保”。

“我上家比較急，因為他也看中房子了，所以他想儘快拿到那個尾款，所以我做了個交易保。銀行的人說認可的，大部分都是他們（銀行）在操作。用這個交易保的話，它是把這個額度給定死了，它給你預留這個額度，然後可以走快速通道。”這位購房者透露。

仲介經理們在吸引購房者時，也往往會展示“交易保”助力下的“成功案例”。譽萃投資的一比特貸款負責人宣稱，今年3月份以來已經做了二三百筆“交易保”，都是正常放款的。還有一比特仲介表示，自己的客戶是在農業銀行做的交易保，也是按照約定放款的。

仲介向記者展示了多份交易契约，他們表示，上半年，購買“交易保”客戶的貸款放款時間一般在2周左右，下半年，因為銀行額度更加緊張，放款時間則在1個月上下。“其實是相互配合的。如果沒有銀行配合，這件事情也是做不成的，就必須要銀行和他們（擔保公司）兩個都有。”

交易保，合規嗎？

看看新聞Knews記者走訪發現，這款交易產品的三方，譽萃投資就是中原地產的貸款部門，負責客源；而住房置業則負責整個交易流程的擔保；銀行根據擔保進行放款。三方形成緊密的配合關係。“這個模式屬於我們公司、銀行和住房置業三方統一擬定的一個操作模式。”一比特貸款負責人告訴記者。

在金融“去杠杆”、房貸集中度新規等大背景下，這個全新的操作模式合法合規嗎？業內專家表示，2020年底，央行和銀保監會聯合發文，分五檔設定各類型銀行的房地產貸款餘額占比上限和個人住房貸款餘額占比上限。最高檔是中資大型銀行，兩個上限分別為40%和32.5%；最等級低是村鎮銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。

房貸集中度新規卡住了房地產資金的“水龍頭”，但是這水，往哪裡流？按照正常機制，理應是“誰先申請獲得審批、誰先獲得貸款”。但現在部分仲介公司或擔保公司，在貸款額度稀缺的前提下，通過收取費用，變相插隊，有違貸款的公平性，也存在一定監管風險。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“部分擔保公司等等，以各種收取相應的手續費，或者我們講的這個仲介費，來變相的獲取貸款，來支持購房者，這個其實某種程度上跳出了原先的一個貸款工作機制。”

而在法律界人士看來，在如今貸款額度非常緊張、排隊情况不明了的情况下，如果通過這種全新的操作模式、花錢就能獲得插隊的資格，背後可能存在權利尋租的空間。

上海申道律師事務所楊鄒華律師表示：“越是這樣的一個不透明性，越是存在著一個權力尋租的過程。誰先付錢，就可以插隊，就可以優先拿到這部分資金，那麼這意味著權力的尋租，一些有權的人會產生腐敗的可能性。”

實際上，在歷年的樓市調控中，仲介、助貸機构做起“插隊”放款生意、並從中收取高額手續費的現象，並不少見。與此同時，在房貸收緊的大背景下，銀行遲遲未放款而造成的糾紛越來越多，尤其是部分等錢置換的賣房者可能成了“被誤傷”對象。專家建議，一方面，要精准調控房貸政策，保障合理購房需求；另一方面，需要及時出手，對於貸款仲介機構魚龍混雜的現象，進行有效規範。

（看看新聞Knews記者：土央泉水寬羊）