資金困境讓凱達爾廣場在當下陷入了尷尬的局面。

“這個項目拖了我們很久，契约過期了我們也不想幹了，就起訴它。”近兩個月，廣州凱達爾投資有限公司（下稱“廣州凱達爾”）陷入的訴訟越來越多，其中一個案件的原告方告訴時代財經，“確實被欠了錢，還有1000多萬（沒還）”。

廣州凱達爾的主要資產是位於廣州增城區新塘鎮的TOD交通樞紐綜合體項目“凱達爾樞紐國際廣場”（下稱“凱達爾廣場”）。2013年11月，廣州凱達爾以6.84億元的價格競得地塊，3個月後國務院同意增城撤市設區，成為廣州轄下面積第二大的行政區。

這個項目見證了增城撤市設區後的每一點變遷，增城已連續多年拿下廣州新房成交量的冠軍，業內戲稱其為“剛需天堂”，而作為“廣州東部交通樞紐中心”的新塘更是受到購房者的青睞。

凱達爾廣場是新塘乃至整個增城的標杆，仲介告訴時代財經，“增城很多房地產項目的文宣，都會圍繞著凱達爾廣場展開”。按照規劃，凱達爾廣場是廣州東部交通樞紐中心極為重要的角色，它將連接國家鐵路、城軌、捷運等9大軌道交通，以及計程車、汽車客運等一體化公車網路系統。囙此，比起“凱達爾廣場”，它更廣為人知的名字是“廣州東部TOD”。

2017年12月，途徑凱達爾廣場新塘站的捷運13號線正式開通，它是打通增城與廣州老城區的首條捷運線路。兩年後，穗深城際首趟列車從凱達爾廣場地面二層的新塘南站開出，駛向了深圳機場……

圖：凱達爾廣場地面二層的新塘南站時代財經/攝

這個項目在凱達爾的文宣措辭中，被稱為“國內首個真正意義的TOD”。然而，它的風光歲月卻沒能一直延續下去。如今，凱達爾廣場陷入資金困境已經停止施工，越來越多的合作方和商家選擇與廣州凱達爾對簿公堂，它的債權人也開始尋找止損的方法。

3.97億元債務逾期，凱達爾陷入資金困局

近日，中國華融廣東分公司在華融中關村不良資產交易中心，為一筆逾期債權尋找受讓方。這筆債權總額將近3.97億元，包括3.4億元的本金和約0.59億元的逾期利息，利息債務人正是廣州凱達爾的母公司深圳市凱達爾集團有限公司（下稱“凱達爾集團”），而抵押物為凱達爾廣場西塔10-28層在建工程，總建面共計3.49萬平方米。

時代財經瞭解到，這筆債權是中國華融廣東分公司從銀行收購而來的不良資產，在銀行時便已發生債務逾期，而所涉金額也是現時已經公開的最大的一筆。根據交易中心公佈的資訊，債權人尚未就逾期事項提起訴訟及採取法律手段，凱達爾方面雖囙此暫免進入司法程式，但實際上自2019年以來其因資金問題陷入的訴訟接連不斷。

天眼查顯示，最早在2019年9月份，深圳市同心小額再貸款有限公司（下稱“同心小額再貸款公司”）曾對凱達爾集團、包括廣州凱達爾在內的3家子公司、實際控股人紀力駒和股東蔡禮珊等名下財產，申請訴前財產保全，價值合計約7394萬元。

同心小額再貸款公司的股東為同心基金和皇庭國際，分別持股81%和19%。其中，控股股東同心基金成立於2013年7月，主要業務包括房地產基金、股權投資、金融服務以及財富管理，該基金的註冊資本29.4億元，實繳資本18.84億元。同心基金的50多位股東來自於同心俱樂部，後者的現有成員有153名，均為深港兩地各個行業的知名企業家，如騰訊馬化騰、寶能姚振華等，而凱達爾創始人紀力駒既是同心俱樂部成員，也是持股同心小額再貸款公司約1.45%的股東。

不過，同心小額再貸款公司申請訴前財產保全的1個月後，凱達爾廣場正式開盤銷售，但沒過多久，該項目便首次傳出停工的消息。對比彼時的和當下的施工進度可知，在這兩個時間節點之間，凱達爾廣場實際上在推進，不過“停工或爛尾”的傳言會不定時地出現，而廣州凱達爾則多次陷入了法律訴訟，近半年訴訟來得更加頻繁。

圖：凱達爾樞紐國際廣場時代財經/攝

儘管起訴案由多為合同糾紛，但多與工程款項結算或商家退租引起的租金退回相關。時代財經獲悉，截至7月7日，凱達爾廣場已有超過100戶商家退租，而這給廣州凱達爾帶來的資金壓力不小。另有原告方透露，現時公司被廣州凱達爾拖欠的款項超過1000萬，决定對它提起訴訟。

此外，廣州凱達爾全部1.5億股股權已在今年被廣州市中級人民法院凍結，天眼查顯示，其中14850萬股於2017年1月被質押了工商銀行廣州新塘支行，餘下150萬股的出質時間則為同年8月份。

實際上，在今年6月11日，增城官方曾對網友回應過凱達爾廣場是否因資金問題而爛尾，彼時其給出的答覆是“涉事項目方正在啟動項目招商及融資的相關工作，爭取儘快完工”；凱達爾集團的債權人中國華融廣東分公司亦在其資產推介公告中稱，該集團正就此項目的“重組事宜與多家意向方進行洽談”。

“金主”、產業雙雙撤退，走向惡性循環

無論對於凱達爾集團，還是增城區，凱達爾廣場被賦予了極高的期待。凱達爾集團在交通領域長耕多年，儘管同時擁有地產開發經驗，但其完成開發的項目僅有3個，其中1個為辦公樓、2個是住宅，凱達爾廣場是其融合交通和地產的首個項目；而對於增城而言，凱達爾廣場只有完成開發，“廣州東部交通樞紐中心”的故事才能按照腳本繼續走下去。

然而，資金困境讓凱達爾廣場在當下陷入了尷尬的局面。

儘管還未完成銷售，但凱達爾廣場行銷中心的大門緊閉，室內一片漆黑，大門上貼著通告寫到“因項目消防驗收相關工作所需，行銷中心暫停對外開放”。知情人士告訴時代財經，行銷中心已經關了一段時間，“重新開放可能還要等兩三個月，但現在也不能確定”。

圖：凱達爾廣場行銷中心門口的告示時代財經/攝

凱達爾廣場的周邊停著許多車輛，其中不少掛著深圳車牌，在凱達爾廣場地面二層是新塘南站，從此處搭乘捷運便可直達東莞和深圳，但由於乘客和行人稀少，這裡顯得十分荒凉。

不過，與常見的停工或爛尾項目不同，凱達爾廣場的施工進度幾乎只差“臨門一腳”。時代財經瞭解到，這個項目占地面積約3.87萬平方米，總建面高達34.88萬平方米，分地下室-商業裙樓、副塔樓（東塔）、主塔樓（西塔）三部分，涵蓋商業、飯店、辦公和公寓等4種類型的物業，截至2020年10月，該項目已完成投資57億元。現時，東塔、西塔已經封頂，幕牆整體完工率超過95%，園林景觀工程完成約96%。

不過，這樣的施工進度遠遠落後於預期。凱達爾廣場在2014年12月動工，按照計畫，地面商場應於2019年1月1日投入運營，而飯店、辦公大樓應在2019年12月30日全面竣工投入運營。此後項目的竣工日期一推再推，市場消息稱，此前已網簽的公寓也已確定延遲一年收樓，由原定的2021年5月1日順延至2022年同期。

值得一提的是，凱達爾廣場總建面34.88萬平方米，其中可售面積高達25.15萬平方米，占比約72.11%。根據廣州市住房和城鄉建設局，該項目可售房源合計2020套，已售154套，占比僅約7.62%，而未售房源大多處於抵押和查封狀態。

業內人士告訴時代財經，中信泰富撤資、招商的產業撤離，再加上項目開盤後銷售不佳，將項目帶入了惡性循環，最終資金鏈斷裂，形成凱達爾廣場今日之局面。

時代財經獲悉，早在2016年，中信泰富便通過凱達爾廣場進入廣州，彼時凱達爾廣場名為中信泰富·凱達爾樞紐國際廣場，但其不到一年便退出。中信泰富有限公司首席財務官、中信泰富（中國）投資有限公司副董事長、總裁費怡平在接受媒體採訪時表示，公司一直嘗試在大灣區尋找一個體量够大的好項目，做出規模效應，打響中信泰富地產品牌。

現在看來，這樣的項目並非凱達爾廣場。去年1月份，中信泰富聯合中船集團以81.9億元的價格，競得荔灣區廣船一期商住地塊，由此重歸廣州市場。

此外，曾與凱達爾廣場合作的仲介機構工作人員透露，該項目主力產品公寓並非市場主流需求，再加上定價過高、交通規劃兌現太慢，最終使得投資者失去信心，“同樣的價格，增城有大把住宅可以挑，為什麼要買公寓？以前合作的時候，這個項目就很少有購房者去看。”

帶著凱達爾廣場開發計畫、資金問題和重組進度等諸多疑問，時代財經向凱達爾集團發去採訪函，但截至發稿時未能獲得回復。不過，時代財經從另外的途徑獲悉，今年5月份曾有資金方與廣州凱達爾達成投資意向，但該意向方又選擇退出，此後廣州凱達爾重新尋找投資方，並簽下了初步融資協定。

來源：時代財經