【編者按】龍騰珠江，風起雲湧。在廣州，品牌房企不勝枚舉，早期佈局者深謀蓄勢，新晋過江龍攻城掠地。它們中既有征戰多年的老面孔，也有高歌猛進的新力量，有的在入穗前已是“一方霸主”，有的名不見經傳卻“野心勃勃”。無論是本土粵系、閩系、京系還是浙系、渝系，在這裡都得憑實力和產品說話。《過江龍入穗記》系列將盡力還原外來各派系房企鮮活的廣州生存史。

第六期主角：升龍集團

所屬派系：滬系

根據地：上海

創立時間：1999年

入穗時間：2017年

誰也沒有想到，升龍會成為廣州舊改市場的實力“攪局者”。

2017年升龍成立廣州公司，僅僅一年多，就拿下了在穗首個舊改項目。隨後升龍如同開了外掛一般，進入廣州兩年多，一口氣攬下9個舊村改造項目。這個速度，怕是連深耕多年的本地房企也自歎弗如。

作為一家近年來銷售額不足200億元的外來中小型房企，在實力房企雲集的廣州市場，如此高歌猛進，升龍究竟何來的資金與底氣？

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重倉廣州

這幾年廣州舊改市場爭奪戰愈演愈烈，升龍入局，尤為引人注目。

2017年初，升龍集團注册成立廣州升龍投資有限公司，正式進軍廣州市場。作為一比特後來者，升龍在廣州的動作可以說是“大刀闊斧”。

廣州公司成立一年多，到2018年7月，升龍就拿下了南沙舊改第一村“金洲、沖尾自然村”舊改項目，這也是升龍在廣州的首個舊改項目。

而這對於升龍而言僅僅是個開始。時隔半年，2019年1月，升龍拿下在穗第二個舊改村——番禺蔡邊一村舊改項目，總投資預計不少於60億元。

2019年4月，升龍成為增城群星村舊改合作企業，擬投資額120億元；同年6月，升龍進駐黃埔九龍鎮湯村舊改，總投資額近260億元，改造面積994萬平方米；不到一個月，升龍又聯合方圓拿下番禺最大舊改村沙溪村舊改項目，總投資200億元，改造面積196.98萬平方米。

單是2019年，升龍便豪吞廣州4個舊改項目，合計總用地面積占廣州2019年度招標舊改項目的66%。

進入2020年，升龍更是步履不停，碩果累累。其中，2020年5月，升龍拿下黃埔南灣村舊改項目，改造總投資額約54億元，改造面積68.38萬平方米。

隨後，升龍聯合珠江投資摘得廣州長崗村舊村全面改造項目，改造總成本約125億元，舊改用地面積達224.84萬平方米。這也是增城已公開招標舊村改造項目中，改造面積最大、預計投資金額最多的一個項目。

2020年8月，升龍又先後拿下番禺明經村和番禺東環街蔡邊二村兩個村的舊村改造項目，預計項目改造投資額分別約80億元和55億元。

至此，升龍在進入廣州的兩年多時間裏，拿下了9個舊改項目，涉及改造範圍超1841萬平方米，預計投資金額超900億元（含合作項目），一躍成為廣州新的“舊改王”。

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招兵買馬

隨著在廣州舊改市場不斷“跑馬圈地”，升龍的資金問題也成為業內關注的話題。

前面提到，升龍一口氣在廣州拿下9個舊改村項目，預計項目改造投資額超900億元。而與之不相稱的是，近幾年，升龍銷售規模並不亮眼，甚至一路下行。

克而瑞資料顯示，2016年時，升龍還以超300億的銷售額躋身行業前50隊列。但2017年至2019年，升龍的銷售額規模逐年下滑，分別為149.3億元、132.4億元和105.8億元，2020年更是直接跌出行業前200。

舊改項目資金投入大、持續週期長，僅僅百億銷售額擺在面前，升龍何以有底氣撐起近千億規模的舊改？

按照升龍官網的介紹，“公司擁有自己的資產管理平臺，並與國內外著名基金公司、信託公司進行合作，持續加强資本實力。”

據悉，升龍是廣東華興銀行的十大股東之一，持股比例占12.50%。其金融投資平臺亦與諾亞、黑石、平安等知名基金公司、信託公司等建立合作。

廣東華興銀行主要股東

此外，據多家媒體報導，升龍進入廣州後，董事局主席林億曾帶領團隊拜訪廣州的銀行部門高層，並相繼與建行廣東省分行、廣州農商銀行、廣州銀行等簽署了相關戰略合作協定，以在舊改方面獲取資金支持。

其中，升龍單與建行廣東省分行達成的戰略合作協定總額就達到100億元。雙方明確指出，將在廣州的三舊改造、資本運作等方面，展開全方位深層次合作。

大力拓展舊改項目的同時，升龍也在大規模招兵買馬。

2020年10月，升龍發佈了一張招聘海報：“因南沙、番禺、增城、黃埔等區域多個專案開發需要，廣納英才”。並挖來了藝員職業經理人張海民。

張海民是一比特地產老兵，有著近30年地產經驗，曾先後就職於萬科、陽光城、易居、俊發等公司，於2020年10月加盟升龍，任地產總裁一職。但僅半年時間，張海民便離職升龍，並於今年6月加盟旭輝，擔任旭輝集團高級副總裁。

今年4月還有消息稱，原碧桂園文商旅集團副總經理劉嘉加入升龍，職位是商業總裁；

原實地地產執行總裁兼CFO李斌亦加入升龍，但加盟三天后便火速離職。對此，升龍4月30日發表聲明稱：李斌未入職升龍集團，也未與升龍集團簽訂勞動合同。

但無疑，對於準備在廣州大幹一場的升龍而言，人才是其立足與發展的重要資源。

在某求職網站上，“廣州升龍投資有限公司”的有關招聘資訊多達上百條，所涉職位上到財務、項目、工程總等覈心管理人員，下到動遷、行銷、文宣等業務專員，少數職位還直接標注了是任職於哪個項目。招聘動作不可謂不大。

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“遊牧”打法

升龍官網顯示，在都市更新領域深耕20年，累計完成20多個舊改項目，面積逾3000萬平方米，總投資額超2000億元，被譽為“都市更新專家”。

升龍於1999年由創始人林億在故鄉福建創建，但其發家地卻是在河南。

2005年，為響應中央關於加快中西部發展的號召，升龍瞄準河南首進鄭州，拿下了燕莊城中村改造項目，隨著燕莊項目及第一個都市綜合體曼哈頓廣場的問世，升龍成功打槍了在中原的第一槍。

此後幾年間，升龍在鄭州又逐步開發了升龍國際中心、升龍鳳凰城、升龍又一城等多個項目，改造了14個城中村，舊改面積達2200萬平方米，在鄭州有著“舊改之王”的美譽，並向河南洛陽、濟源等地拓展。

憑藉在河南的成功，升龍開始轉戰南京，開拓長三角版圖。2012年至2013年，升龍斥資逾70億元先後拿下南京三個地塊，建設升龍匯金中心、公園道、升龍天匯項目，後又以8.9億元拿下江心洲G82地塊，相繼開發了都市綜合體、住宅、別墅等物業。

與此同時，升龍還向海外擴張，進入了澳大利亞、北美和歐洲市場。

值得注意的是，在高調進軍南京的同時，升龍逐步放緩了在河南的擴儲節奏，並且留下“一地雞毛”，多個項目陷入維權糾紛。

尤其是2014年和2015年鄭州升龍璽園、天匯廣場相繼發生業主維權被毆打事件後，升龍在河南的口碑一路下滑。而其在南京的成績，除了2015年54.1億元的亮眼銷售額外，再無其他。

在鄭州、南京兩地先後沉寂之下，升龍於2017年將目光瞄準了廣州，然後就出現了兩年多時間，以風捲殘雲之勢“豪吞”9個舊改村的一幕。

升龍這種“單都市深耕，單區域聚焦，多項目佈局”的獨特打法，被人指為“打一槍換一個地方”“遊牧式作戰”，可以說是業內獨一家。

誕生自福建，落戶在上海，起家於河南，沉寂於南京，再啟於廣州。升龍一路走來，伴隨著諸多爭議，業內對其褒貶不一。如今押注廣州，升龍能否打下漂亮的一仗？