來源：米宅

作者：茅十八

1

最近，高齡二手房拒貸，讓本就奄奄一息的老破小，徹底失去了生命力。

是的，二手房停貸來真格了。

北京、長沙、鄭州、西安、太原、杭州、合肥、武漢、南京、上海、廣州、重慶、瀋陽……

一城傳一城，一城接一城。

雖然這裡面，絕大多數都市並沒有承認停貸現象，但貸款額度收緊、審批週期大大加長已經成為不爭的事實，有都市二手房貸款審批要排隊等待長達6個月。

幸運的是，次新二手房排隊幾個月還能等，但老破小是直接被拉黑的。

拿出來現在一些城市的貸款情况來看：

北京、武漢，有銀行直接停了屋齡20年以上的二手房貸款審批；

鄭州，有銀行通知只接受屋齡15年以內的二手房貸款；

濟南，過去一些老破小都還接受貸款，但現在高齡房源幾乎全面拒貸；

西安，屋齡超20年的房子開始停貸，後續不排除有陞級可能；

瀋陽，有銀行透露二環以內房屋屋齡不得超過20年，二環以外屋齡不得超過15年。

……

看看，二手房停貸，老破小、老破大幾乎被全面拒貸，一掌拍死在沙灘上。

過去，在大多數都市，二手房按揭貸款屋齡門檻都是30年。

而如今，老破小門檻再降低，屋齡再次被壓縮，“屋齡15年、20年”都被定義在“老破”範圍。

這意味著，2005年之前，甚至2001年之前的所有房子，統統失去了流通性。

這是致命殺傷力，擊垮老破小的最後一根稻草，也毫不留情得壓了下來。

2

但，即便在停貸之前，99%的老破小也賣不上價。

我們經常在各個都市看到一大片一大片的老破小社區，它們大多位於市中心、鬧市區，人流量大、地段也很不錯。

遠遠看去，密密麻麻、一片陰暗，與現代都市的摩登、明快，極其不搭調。

這些老破小，都有著同樣的通病：

1、屋齡20年、30年，設施設備太老舊，甚至到了壽命期；

2、戶型太差，不是手槍形就是長條形，做不到南北通透，採光差、通風差，大多都是暗衛，基本沒有舒適度可言；

3、沒有物業、沒有地下車庫，所以管理非常差，地上亂停車、搶車位現象很嚴重，難免髒亂差；

在這樣的房子裏長住？難受！光想想就太難受了！

囙此，在很多都市，老破小只能賣到次新價格的一半。

比如在成都，同區域新房和次新價格3萬，老破小卻只能賣到1萬出頭；

在廣州，同區域新房和次新價格5萬+，老破小卻只能賣到2-3萬；

在鄭州，同區域新房和次新2萬+；而周圍老破二手房只有1萬，甚至9千；

論區域價值，毫無差別！

論醫療教育，毫無差別！

論交通配套，毫無差別！

但就是賣不上價，價格腰斬仍然不受寵，無價、又無市。

舉個例子，鄭州西區最典型的國棉X廠，大量的老舊住宅，是老鄭州人最喜愛的地方，生活氣息最濃的地方。

價格咋樣呢？

現時區域次新二手房2萬+，但老破小只能賣到1萬，甚至還有9千的，都在排著隊等待接盤俠。

何時能等到接盤俠？不知道，很多房子在仲介掛了兩年，都沒一個人問。

3

舊改，也救不了老破小。

因為舊改，從來不是為了漲房價，不是為了漲老破小身價！

2019年，政策强推老舊社區改造；

2020年，老舊社區改造寫入政府工作報告；

按照計畫，要改造3.9萬個老舊社區，建面約40億平，涉及居民近700萬戶。

舊改重提，一夜間，老破小躍躍欲試，房東們做夢都想漲價，接盤俠動了賺錢歪腦筋。

如果這樣想，也太天真了。

現時，全國各地陸續有20餘個省份發佈了老舊社區改造計畫，河南、四川、山東三個人口大省的計畫量位列前三，均在40萬戶以上。

進度和效果呢？並不理想。

如圖，這是絕大多數老破小社區改造後的效果。

所有的舊改措施裡面，最容易推進的、最省錢、最快速的就是改外立面。

囙此，絕大多數的舊改，就只改了表面而已，刷刷漆、換換臨路窗，讓這些老房子看起來順眼了幾分而已。

外面看著漂亮，內裡全是渣渣！

更何况，很多社區，連加裝電梯都推進不下去。

一樓二樓的說，我根本用不著電梯，裝完影響採光、房價還要跌，損失誰賠？！

三樓四樓的看熱鬧不嫌事兒大，裝了用不裝不用，但就不想出錢！

五樓六樓的最積極，收益最多，不僅方便還能漲房價，但積極沒卵用！

前幾天，聰明的杭州想出了新辦法——公車電梯。

採用公車模式，按次付費，一次1塊錢，前期建設和後期維保費用電梯公司全額承擔。

但最後，很多人寧願爬樓也不願花錢，反而爬一次省一塊錢，越爬越來勁兒、越爬越開心……

電梯公司血虧，進退兩難；社區裝過了電梯，依然要爬樓。

尷尬不，雙輸！

4

是的，現時老破小，只剩最後的價值——自住和出租。

當然，前面說了，自住幾乎沒有任何舒適度，租金也不高。

有人說，我買那種頂級學區老破小，純為上學呢？

那無可厚非，但上完學房子只會跌價，接盤俠會很難找。

還有人說，那我賭拆遷呢？

千萬別，那簡直異想天開！

舊改，就是為了不拆，市區老破小大多數都拆不動了。

如果確定要拆，那紅利早加在房價裏了，你買，只是高位接盤；

如果不拆，你買，那鐵定要砸手裡了，住不能住，買不能賣，純心塞。

總之一句話，老破小沒有任何投資價值！

對，沒有任何。

在《高風險房產》系列第一篇公寓專稿，有粉絲總結了非常精闢的一句話：

沒有一個億，不要碰公寓！

其實，用在老破小上，依然適用。

沒有一個億，不要碰公寓；沒有倆仨礦，別碰老破小！

你認為呢？來留言區，開嘮！