作者：老徐來源：假裝是天堂

深圳學區房最近的改革你們看了嗎？

太牛逼了！

7月31日，深圳發佈了《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》。

其中有一個點十分引人注目。

在第九條關於義務教育板塊的建設條例中，深圳要求市、區級的教育部門要推行大學區招生和建立教師輪轉制度。

這兩個點，招招打中學區房的命門。

先看第一個，大學區招生。

這個簡單來說就是類似前陣子北京西區的模式，通過一個房子對應多所學校的管道消滅學區房概念，並通過電腦隨機派比特决定學生入學的學校。

這是空間上消除學區房，而第二個才是絕招：教師輪轉。

這個顧名思義就是通過全市教師在各個學校的輪轉教學實現優質教育資源均衡。

之前我們在討論學區房改革，不乏有人冷嘲熱諷說根本原因是教育資源不均衡，你再怎麼改革都沒用。

這個信念成為了所有湧入學區房炒作的人最堅強的靠山，無論你跟他們說什麼，他們的答案只有一個：教育資源不均衡，學區房就還在，學區房就還能炒。

這次深圳算是出了絕招了，直接劍指覈心。

既然你們都覺得優質的教師資源是最大的靠山，那我們就來輪崗，讓優秀的教師資源有機會去到任何一個學校。

打破教育不均衡的局面。

大學區招生加上教師輪崗，這一招，絕！

可能有些人看到這裡還是覺得懵，為什麼就多加一個教師輪崗老徐我就那麼激動。

因為這個方法，早就被日本人實驗出來很有效果了！

日本算是全球罕見被房地產拖垮的國家之一了，在當年日本人房地產的高峰期，他們喊出了賣掉東京可以買下整個美國的口號。

日本的房價一路高漲，最後泡沫破裂的時候，房價回檔了80%，整個日本經濟也一蹶不振。

到現在還沒緩過來。

不過就算是曾經房價如此高昂的日本，卻沒有什麼學區房的概念，更沒啥人去炒日本的學區房。

為什麼呢？

因為他們根本炒不起來。

日本推行的是教育均衡化，他們的殺手鐧就是教師輪換。

在學校硬體上。

日本國內所有學校的教學樓，教室，飯堂，運動場等都是一模一樣的，管理標準和上課時間也是統一的。

這也就解决家長擔心的學校硬體差异問題。

在最重要的師資問題上，日本公立學校教師在市內平均6年輪換一次，校長3到5年輪換一次，保證教育均衡。

正是在這樣有效的輪換機制和對口學校硬體統一化之下，日本學生能在幾乎沒有實力差距的學校上課，也就避免了所謂學區房的概念，也更不存在天價學區房了。

而現時國家在深圳做的，就是類似日本的這套教育改革。

所以老徐才說深圳這次是下了决心要整治房地產了，而第一個下手的，就是學區房。

雖然現時這些條例還在徵求意見階段，但從深圳的辦事效率來看，徵求意見基本就等於預告發佈。

可能這時候有人會覺得，說得再好有什麼用，沒有改變就是在意淫。

如果說之前有些政策是口號，那這次深圳的房地產市場已經給出了答案，學區房的恐慌式拋售。

才剛剛開始。

在深圳的改革政策出爐後，傳統學區房福田的長城塔樓一套房源掛牌1084萬起拍居然流拍了。

要知道，這可是優質學區房，擁有深圳四大名校之一的深圳實驗學校初中部學位，是不少人擠破頭都要買到的老房子。

去年同期，該社區110平的戶型拍出了1328.9萬天價，沒想到這次直接遇冷。

而長城塔樓所處的百花片區有15個樓盤也都出現了放盤量猛增，數量突破250個，去年同期這個區域放盤的房子，是個位數。

至於價格那就不用說了，基本都是幾十萬一百萬這樣去下降。

大家慌了，這些業主本來想的都是買個學區房，到時候孩子讀完書還能賺一筆，有的就是單純來投資學區房。

可問題在這種改革之下，以後有沒有學區房概念都不知道。

沒有了學位概念的「老破小」根本配不上千萬的價格，這還不包括出現有價無市，爛在手裡的情况。

至於說自己住，花那麼多錢住一個那麼破的房子，你住得下嗎？

這就是為什麼大家開始恐慌式拋售的根本原因。

當然，情緒不是一日就爆發的，為什麼一個新政策就能引發這種反應？

最重要的原因還是大家開始意識到國家對「教育公平」、「生三胎」的决心了。

不知道老徐的讀者有多少教培從業者亦或者股票投資者，最近大家對「雙减」的威力應該有所感觸了吧。

一份關於禁止課外培訓班的檔案，把這個行業基本全軍覆沒，而其背後的資本市場更是慘烈。

新東方價格股價這一年來最高19.97，現在剩下2美金。

好未來（也就是大家熟悉的學而思）這一年來最高90.96美金，現在剩下5塊多；

高途（跟誰學）現在3美金，這一年來最高149美金。

上面這些教育公司，一夜之間市值蒸發了超過90%，千億市場不復存在。

恐怖吧？

為什麼他們這麼慘？答案也很簡單，他們阻礙了教育公平，讓更多人生育的意願下降。

而打掉這些阻力，就是國家釋放出來的訊號：這一次，國家不是跟你開玩笑了。

任何阻礙生三胎的阻力，都會被一一處理。

我們都知道，普通人生育最擔心的就三個問題：住房、教育、醫療。

現在國家要做的就是照著這三座大山，一座座來幫助普通人踏平。

你們說教育股都這麼慘了，學區房這個佔據了住房和教育兩個概念於一身的東西，能安然無恙嗎？

不可能。

之前被喊得最大聲就是「高房價是最好的避孕藥」，這句話正在成為房地產領域的噩夢。

房價只能漲不能跌的時代，徹底過去了。

從4月開始，深圳二手房成交量一路下跌，從當月成交4877套一路降到7月份的2557套，跌幅接近一半。

而二手房價5月環比下跌0.1%，6月更是環比下跌0.2%，雖然7月份數據還未出爐，但從成交量來看，跌幅基本是持續擴大的。

內行人看的都是訊號，市場講究有買有賣才會紅火，現在交易越來越少，賣的人越來越多，但買的人越來越少。

那會導致什麼局面，不用老徐明說也懂的吧。

不止是深圳的二手房，全國現時大部分房子市場都進入了冰凍期，有價無市正在成為新的主流。

至於學區房，那就更別提了。

這個二手房漲幅主力軍的學區房基本每天都在被各種政策打擊。

例如3月16日，上海市教委公佈了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》。

規定上海優質高中超過一半的招生名額將分配到各區和各普通國中。

這就意味著上海全市的國中學生都有可能考入優質高中，不再受到學區限制。

比如也發佈政策的杭州，原本學區房是香餑餑的杭州法拍市場上，竟然出現了讓人大跌眼鏡的結果。

頂級學區房文鼎苑一套126平方的房源起拍價1125萬，結果成交價格只比起拍價多1萬，比市場評估價低了374萬元，折合單價為7萬/平。

要知道該社區過去在法拍市場上成交過的22套房源，成交單價都是超過10萬/平。

而北京西城區自從實施以多校劃片後，二手房7月上半月成交量占全市的比例為5.6%，環比6月下降了0.9個百分點，同比下降1.4個百分點。

下跌勢頭一點都攔不住。

不僅如此，像杭州4月份也提出了教改政策。

要求市內省一級重點高中名額分配比例由50%提高到60%，分配生錄取率不低於95%。

4月政府剛喊話，杭州二手房成交量應聲下跌，直到7月份，杭州二手房成交量僅6300餘套，與3月份峰值相比近乎腰斬。

在政策面前，學區房顯得异常脆弱，別說有沒有市場了，現在大家是連信仰都開始沒了，還談什麼繼續漲下去。

另外，深圳這次算是在國內開個了頭，上次開頭的是「二手房指導價」，結果被證明有效果後全國好多都市都用上了，沒用上的基本都在路上。

那這次如果再被證明有效，肯定又是全國借鑒。

也就是說，這次是深圳的改革，但也不止是深圳的改革，只要效果好，他就有可能發生在全國任何都市。

學區房的拐點，來了！

為什麼我會用「拐點」這個詞呢？

主要有兩點：

第一：學區房的信仰共識正在崩塌；

學區房之所以火，房價之所以高漲，本質就是信仰共識在支撐，就像房價崩了80%的日本房子和沒崩之前，住起來有什麼不一樣嗎？

沒有。

之所以價格那麼高，全是因為共識，而只要共識沒了，房價自然就回到原本的價格。

第二：國家這次鐵了心要為「生育」讓路。

高房價，學區房，基本都是生育率最大的阻力，通過近期種種措施老徐基本可以斷定，這次絕不是喊喊口號那麼簡單。

而且，政策也絕不是剛剛才開始。

最典型的就是如果你們關注下新聞就會發現，中央直接定調，以後哪個都市房價漲得快就直接問責負責人。

你猜，誰現時最緊張房價繼續漲？這裡我們就不說得太直白了，基本上老徐的讀者該懂的也懂了。

講了這麼多，我還想跟你們說句，如果現在你們身邊有人跟你說別怕，去抄底學區房，肯定能賺錢之類的。

老徐建議你遠離他。

抄底學區房跟去抄底教育股有什麼區別？甚至還不如人家教育股呢，教育股至少還能轉型。

你是覺得老破小的學區房，還能推倒重新再建嗎？

能是能，就怕有生之年看不到。

你賭學區房繼續暴漲，就是在賭國家放弃為百姓謀福利，賭國運會差，甚至賭國家像資本認慫。

老徐敢大膽放言，你賭不贏。

各位，千萬別小瞧我們社會主義國家為民謀利的决心啊！