經事且諳事，閱人如閱川。歸隱江湖去，深藏身與名。

文|地產八卦女陳慶

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昨天，宋廣菊正式宣佈退休，由劉平接任其保利發展黨委書記、董事長。

儘管早在4月份便有預告，但保利在地產圈，是一個非常低調、人才流動性很低、人事變動新聞也少的企業。

我踏足地產圈以來，對外影響力最大的幾次離任事件，僅有15年成都保利總經理何亦寶、17年華南片區董事長餘英等寥寥數人。

▲還記得曾經的成都保利總經理何亦寶嗎？他為了繼續年輕時的夢，連地產總經理的職務都丟棄掉。“我心本搖滾，奈何做地產”的喟歎，一時成了圈內美談。

而宋廣菊，這位60年出生，歷任國防科工委31訓練基地司令部文宣處幹事，廣州軍區科技局參謀、廣州保利房地產開發辦公室主任、總經理助理、總經理、董事長等職位的地產老將，在保利服務28年，擔任董事長11年，帶領保利從百億邁向了5000億的星辰大海。

說實話，“人固有一死，或重於泰山，或輕於鴻毛”，但像宋廣菊這樣，擁有17歲就參加工作、33歲以“第7號員工”身份參與創辦全國最大的國企開發商，年届花甲、高位退休的完美人生，地產圈並不多見。宋廣菊，的確用一生證明了“軍人最適合做地產”這句話。

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仔細審視宋廣菊的保利人生，我們會發現，儘管保利向來低調，但保利仍然滿溢著宋廣菊那種“女軍人”般剛柔並濟的情懷。

例如，宋廣菊在操盤第一個項目——廣州保利紅棉花園的時候，無論是庭園的風格到建築的細節上，都能體現規劃的大氣兼顧柔美特點，人性化設計以及品牌形象上的情感訴求，處處都表現出女性細膩溫馨的特質。

可以說，保利正是考慮到了女性對家的認識的種種細節感受，才輕易打動了眾多買家的心。

而在非典期間，保利百合花園項目的每份樓書，宋廣菊都指導銷售附送一朵潔白的百合花。保利百合花園的知名度迅速提升，並在一年內售出1600套物業。這成為廣州行銷史上的“溫馨”一筆，也可以說宋廣菊到位地把握了“非典”危機之後，受眾渴求寧靜美好心態的一次牛刀小試。

▲廣州保利紅棉花園。保利在紅棉花園的銷售過程中，最早試點了按揭購房，允許購房人買房時與公司簽訂按揭契约，交定首付款後，餘款可以在二三年內付清。

然而，出身於軍人，宋廣菊又雷厲風行，這從保利追求開盤速度，便可窺一斑而見全豹。

“在軍隊，沒有人會因為你是女性而降低要求，做企業亦如此。從立項到交樓，這個過程起碼要跟政府近80個部門打交道，一個大盤做下來，在體力腦力的消耗上，跟打一場海陸空全面進攻的長期戰役沒什麼兩樣。軍人在協調作戰、戰略規劃、決策能力方面有自己的獨到優勢，無論從綜合能力還是決策魄力而言，軍人都最適合做開發商。”宋廣菊如是說。

也正因為這些軍人特質，宋廣菊在工作和生活上極其自律。每天早上7點半，如果沒有其他任務，宋廣菊已經在辦公室內開始批閱檔案。這一習慣多年來從未更改，以至於有些員工私下裏會把“宋總”在辦公室出現的時刻拿來對錶。十多年來，她未休過一個假期，每逢週六、日和節假日都會和董事長下工地、跑外地，每次出差回來，立即到工地檢查工作，這些已成為她的習慣。

除此之外，由於軍人講究“料敵於先”，在保利的擴張過程中，宋廣菊的決斷魄力、戰略規劃意識起了相當重要的推進作用。宋廣菊不否認自己是一個喜歡把事情想在前頭的人。早在1993年，宋廣菊作為保利第7號員工，就提出了5年計畫，而這個計畫的目標只用3年就達到了。

到了2017年，保利地產在宋廣菊的帶領下，實現3092億銷售額，同比增長47.17%，創下其歷史最高增速之一。對此，宋廣菊信心滿滿，對業界表示：“未來兩三年，保利再站到前三的位置我是有信心的。”

那年，宋廣菊57歲。由此看來，宋廣菊是想在60歲退休前，為保利站好最後一班崗。

隨後，“保四爭三”的戰畧歸化被提上日程，雖然過程並不容易，且被融創通過並購等超常規手段壓制反超，但在她帶領下，保利地產接連突破1000億、3000億、5000億大關，這樣的規模和增速，在一眾國央企中，始終都是排頭兵的位置。

“做一個好的規劃，就是在給自己加碼，能激發自己的潜力。”如今的保利，在地產開發、物業管理、地產金融三大板塊都能位居TOP5身比特，宋廣菊獨有的前瞻性的眼光與合理的戰略規劃起了最關鍵的作用。

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如果說，把保利做大，是宋廣菊的第一個貢獻。那麼，把保利做好，則是宋廣菊的第二個貢獻。

而把保利做好，一方面，需要制度文化建設；另一方面，需要人才儲備。

在制度文化方面，在宋廣菊的帶動下，整個保利團隊已經形成了軍人的協同作戰、執行力强、甘於奉獻犧牲的特點。“宋總對員工體貼，但是她下了指令之後，你就得做出好成績來，想找點藉口踢皮球是不可能的事。”保利的一名員工表示。

事實上，每年保利都會安排新人進行軍事訓練、野外拓展訓練，安排高管當教官，還給員工配備行軍床用於午休，保持著訓練有素的軍隊作風，實行“保利式軍人管理”。

也正是這種企業文化，造就了保利急行軍般的擴張，同時還有著很低的管理成本、人均效能高的特點。現時，保利的人員很精簡，總部據說不到200人，總體人均效能超過5000萬，這一點非常牛逼。

另外值得一提的是，由於“軍企DNA”文化滲入骨髓，導致保利的拿地策略也非常講究“靈活作戰”。

事實上，在競爭激烈的地產圈維持多年的高增長，保利顯然不能只靠著軍工背景。確實，早期的保利借著軍工背景，在全國輕鬆獲取了不少土地，而後來的保利，則完全是憑藉市場化運作掙得了行業地位。

例如，在多年蟬聯銷冠的成都區域，保利拿地，向來奉行在“非熱點板塊當雞頭，在熱點板塊當鳳尾”的信條。

▲在非熱點板塊做雞頭，如果這個板塊不是熱點板塊，保利就會勇做第一，提檔陞級。如大豐、獅子湖、香檳光華、香檳金沙、保利花園等等，皆是這個邏輯；在熱點板塊當鳳尾，不做第一，只做第二，比如金融城做第一，保利的土地儲備就在秦皇寺；天府新區如果是第一，那麼視高就是保利的土儲重點，從而規避高昂的拿地成本，保證15%的成本利潤率。圖為成都保利獅子湖。

▲現時，憑藉著如此靈活的拿地和軍企執行文化，保利2020年，有15城單城簽約破百億，39城排名當地市場前三。看來，定位於中低端，都市分佈廣，執行效率高的保利，不愧為地產圈的央企之王。

至於人才策略，與拿地策略一樣，保利受到“軍企DNA”文化的浸染，整體較為講究“官兵平等”。例如，在宋廣菊的示意下，高管都要當教官，給新員工進行培訓。甚至宋廣菊也會親自上陣。在有閒暇的時候，宋廣菊也很希望和員工打成一片，彼此增進瞭解。

而作為女地產人先鋒，宋廣菊深感為地產圈培養女性地產經理人的重要性，在保利培養出了一批低調而傑出的女性大將，其中比較知名的，就有張豔華、李晶等人。

▲張豔華，現年46歲，加入保利10年有餘，歷任保利置業集團有限公司工程設計部總監、產品管理部總監、投資管理部總監、運營管理中心總經理及產品管理中心總經理。現任保利發展控股集團副總經理。

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不得不說，在成就保利的同時，宋廣菊也成就了自己。

時至而今，地產央企中排名第一的，就是保利。這個央企第一的位置，中海盯了很多年，但是保利仍然一直獨佔鰲頭。

囙此，從這一方面說，能够初創一份事業，且體驗著這份事業做到全國頂尖，這份人生的成功，就幾近完美。

經事且諳事，閱人如閱川。歸隱江湖去，深藏身與名。這，便是宋廣菊將近30年的地產快意人生。