作者：公子不悔

01

今天武漢發佈的新規，引發了全網熱議，內容是：

有意在武漢限購區域購買商品房的購房人，需要先申請購房資格，提交購房資格認定申請資料，獲得資格認定迴響後，在有效期60日內，意向購房人可憑有效的認定結果，進行購房意向登記和合同網簽備案。認定結果逾期未使用的自動失效。

簡單概括就是，在武漢買房，需要憑房票入場。一時間，大家紛紛議論，樓市的計劃經濟時代到來了。

其實武漢的憑房票入場操作並不新鮮，上海、深圳現在購買新房，也都是需要積分達標才能買，不是有錢就能買到，換句話說，上海、深圳早就開啟了憑票入場的時代。

對於武漢的這個新規，本號的評論只有一句話：拉開了樓市憑票買房的大幕，也意味著，剛需打新會更難。

比武漢出臺新規更值得說道的事情，是南寧的房企退地事件，這個事件，或將成為第一張倒下的多米諾骨牌，引發連鎖反應。

據時代財經披露，7月26日，由中交地產聯合體以12.57億元拍下的邕寧龍崗商務區地塊突然遭政府宣告“取消成交結果”。根據規劃，這裡本將建設中交廣西區域總部基地項目，但隨著該地塊突然被退回政府，計畫被臨時打斷。

這塊地位於南京市邕寧區，屬於遠郊區。

02

有趣的是，這塊地並不是第一次被退，2017年時就被拍出，但由於開發商遲遲未動工，最終被退回。今年5月份，地塊再次被掛出，並設定了一系列苛刻的條件。

根據掛牌公告顯示，這塊地規劃容積率為在2.5與3之間，其中商務金融建築面積占總建築面積的比例控制在14%左右。

此外，項目需採用“三板”裝配式建築，並配寘1.33萬平方米總部辦公物業，持有年限不低於20年；項目建成後需一次性提供3.3萬平方米的安置物業，以6293元/平方米價格出讓；同時還需配建一所18班幼儿園，建成後移交政府。

在如此苛刻的條件下，6月17日只有中交地產一家報名競拍，最終收入囊中。總價12.57億元，樓面價4550元/平方米。

一個月後，地塊又被退回。

對於此次退地原因，說法不一，現時中交地產和南寧市政府都沒有給出原因，主流的說法是，地塊的利潤太低。

市場上的說法是，以4550元/平方米的成交樓面價計算，加上安置物業、配建幼儿園及自持物業等成本後，項目總成本被推向高點。考慮到如今冷淡的邕寧樓市，項目將面臨一定的盈利壓力。

盈利壓力是好聽的說法，說白了就是可能會虧損。而且虧損的額度，肯定還不低於保證金。因為如果是中交地產主動退地，保證金就會被沒收，不予退回。

因為擔心虧損退地的事件，不止在南寧發生。就在一周前的7月21日，宋都股份寧願5000萬元保證金不要，也要退掉杭州拱墅區運河新城板塊的一塊地，

與南寧邕寧區的這塊地不同，宋都股份退掉的杭州那塊地是杭州的熱門板塊，而且杭州又是樓市當紅都市。

宋都股份退地的原因，沒有藏著掖著，而是直接寫在了公告裏：公司經營管理層審慎考慮市場風險因素，基於公司穩健發展謹慎作出的決策。

翻譯過來就是，這塊地預估會賠，而且賠損額肯定要超過5000萬元保證金。為了少虧一些，寧可保證金不要，也要退地。

宋都股份退掉的運河新城GS1001-17地塊，總價178308萬元，樓面價20962.12元/平，溢價率29.86%，自持21%。

有人計算了一下，項目要配建居委會、書店等，合計建面1125㎡。考慮配建建築、自持打六折，項目的實際地價奔2.4萬元/平。

但地塊銷售限價，毛坯均價不高於26500元/平，毛坯最高單價不高於29150元/平，裝修價格不高於3000元/平（即精裝修均價不高於29500元/平）。

按照這個售價和成本對比，若加上其他建安運維行銷成本，該地塊的預期銷售利潤率可能不足2個點（非淨利潤），淨利潤可能逼近0。

一周左右的時間裏，杭州、南寧兩座都市均遭遇退地事件，這不是偶然，而是必然，兩座都市的拉開了房企退地潮的大幕。

因為在新房限價，土地市場開啟競自持、競配建等多重限制的背景下，開發商的利潤空間壓縮的非常小。現在很多房企拿地，不是為了賺錢，而是為了跑量維持規模。

在如今的强調控背景下，最難受的不是投資客，而是開發商，因為當下的開發商已經是四面楚歌。

03

對於買不起房的人來說，特不待見房企，因為大家都覺得房企是推高房價的始作俑者。

對於管理層來說，自去年以來，就展開了對房企一場圍剿。首先是三道紅線，

也即，1、剔除預收款後的資產負債率大於70%；2、淨負債率大於100%；3、現金短債比小於1。

踩中“三道紅線”的後果是，有息負債規模不得新增。只踩中“兩道紅線”，有息負債規模年增速不得超過5%。只踩中“一道紅線”，有息債務規模年增速將擴寬至10%。對於一道都沒踩中的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。

在這種背景下，房企們開始快速回款，償還銀行債務，努力讓自己不碰線或者少碰線，因為一旦碰線，不但貸款難度加大，貸款成本還會更高。

除了三道紅線，去年年末，央行與銀保監會又發佈檔案，限制了各類銀行資金流入個人住房貸款和房地產貸款的額度。

在這種背景下，今年一季度房地產貸款增速創8年新低，100家典型房企的融資額連續四個季度下滑，今年二季度的融資額更是創下2018年以來新低。

這些數據告訴我們，房企們的資金鏈吃緊。本來，如果銀行限制了貸款資金，開發商加快出貨速度也可以回款救急，但偏偏强調控當頭，房子又不好賣，所以有房企已經開始降價銷售。

有的明目張膽，有的則以促銷搞活動為名。但是，長春有開發商以“返本銷售”的管道賣房，被長春市警告處理。而菏澤恒大的幾個項目以低於市場價的價格賣房，被人舉報，說是涉嫌不正當競爭。

你看看開發商現在有多難。

簡單一句話概括開發商的難就是，利潤被新房限價和拍地模式極度壓縮，在買不起房的人心中不受待見，不能哄抬房價，也不能降價太凶，融資艱難，回款又慢。

最後用一句宋詞概括當下開發商的處境：欲箋心事，獨語斜闌。難，難，難！