東莞也有“鶴崗”！

大家都知道，鶴崗是“低房價”的代名詞，憑著白菜價5萬一套房走紅了網絡，也成了收縮型都市的代表。

而在大灣區的二線都市東莞，竟然出現了“鶴崗化”的房子：

在石龍和石碣交界的一帶，也是原本舊火車站的位置，過去人來人往還算熱鬧，二三十年過去了，房子老舊，報價6000元/平不到，據說有樓梯房單價甚至低至4000+元/平。

這個價格比起鶴崗兩三千一平的房子，真的相差無幾！

要知道，東莞2020年猛得很，二手房價同比漲幅高達47.11%，位居全國第一，直接壓了深圳一頭。

今年以來，樓市也很強勢，逼得政府接連打出最嚴限貸政策、133個熱點二手樓盤網簽價，才消停了會兒。

那麼東莞為什麼會出現“鶴崗化”的房子呢？

我大概瞭解了下，東莞的這些房子為什麼會賣得這麼便宜。

一是老。火車站周邊的房子，基本都是上世紀90年代的產物，到現在樓齡普遍超15年。

二是位置不行，絕對的郊區。看地圖上，石龍和石碣在東莞的最北部，相對來說是邊緣區域。

三是產業不行，沒人流入。石龍產業衰退、工廠倒閉、人口减少，2020年GDP排名在全市倒數第三。

“三無”產品不受待見，和熱門的房子一比，差距越來越大，樓市分化也就越來越明顯。

放眼全國，各個城市之間有分化，像深圳和鶴崗，就是兩個極端。

小城市“鶴崗化”，遍地白菜價。大城市則是內部兩極分化。

東莞是座很强的二線都市，整體房價拿出去很能打，也逃不過松山湖房價破8萬，石碣房價只有6000+的情况，兩者相差約13倍。

一道天塹在覈心區和非覈心區間狠狠地撕開！

而趨勢是，强大如一二線都市，不僅無力縫合區域分化，反而撕裂得更誇張！

我們可以看上海。

2020年，上海GDP約為38701億元，穩居全國第一。全國的金融中心，樓市均價約5.81萬/平，在全國位列第三，僅次於深圳和北京。全市常住人口2487.09萬人，妥妥的超大型都市。

有人，有錢，有產業。

但就是這樣名動全球的都市，奉賢海灣區域，卻成了一股清流。

打開鏈家，二手房掛牌均價1.8萬/平。100萬出頭可以買套海景房，400萬不到買別墅。

這是什麼概念呢？

簡單對比一下，浦東新區整體均價為7.2萬/平，黃浦區約為11萬/平。也就是說，海灣的房價是浦東的兩成多，甚至還不到黃浦區的兩成。

更誇張的是，在2010年底-2015年，奉賢整體漲了56.2%的背景下，奉賢海灣房產反而從均價1.23萬/平，跌到僅1.04萬/平，下挫了20%。

拉長時間看，在過去十年中，它的房價堪堪漲了25%。投資客看了都直呼鬼見愁。

北京也不例外。

遠郊的懷柔、密雲、平谷、延慶，二手掛牌價分別只有3.1萬、2.4萬、2.3萬和1.9萬，在北京房價隊伍中倒數，甚至比北京二手房均價6.88萬/平還差得遠。

遠是它們的原生缺陷。但後天沒有交通改善，定位只是個生態功能區，又沒有產業，成了這些區域最深的痛。

就拿平谷來說，2萬出頭的價格，妥妥的北京窪地。但沒工業，沒工廠，外地人不愛來。

圖片來源：壹書生說房

買房基本靠本地人，購買力一直上不去。

據北京中原統計的數據，2020年北京新房市場供需兩旺，但遠郊四區的成交量著實慘烈。刨去東、西城沒房賣，它們四兄弟成交墊底。

房價也很妖，去年海澱學區房漲價不少，遠郊二手房還在陰跌。

哪怕到今年6月，便宜但沒人買，依然是它們的標籤。

深圳版的“鶴崗”在哪裡呢？

鹽田、大鵬的一些純海景房，絕對榜上有名。也就是傳說中的“風景有毒”，日常配套都不一定齊全，一定要遠離。

比如大鵬一套法拍房，業主17年買的時候總共花了近2000萬，最近拿出來法拍，血虧640萬都沒人接盤。

鹽田就更慘了，曾經富人紮堆，2009年華僑城天麓八區賣出了12.8萬/平的高價，捅破深圳房價天花板。如今天麓最低成交價4萬/平，掛盤價還有3字頭！

買房不僅首先要看都市，選擇稅收多、人才流入多的都市，還要具體看到片區。

哪怕是北上廣深這樣牛逼的一線都市，內部也會有分化。閉著眼睛買房的時代已經過去了。

上面提到的“鶴崗化”的房子，比如：

奉賢海灣做著“世界第九灣”的夢卻一直沒兌現，連捷運都沒有；北京四區離市區太遠、交通不便等。

看起來涉及到遠郊、老房子、沒產業、海景房等各種各樣的元素。

事實上沒有那麼複雜。買房能增值，最主要的支撐還是產業和人口。優質學區、交通也有影響，不過產業的帶動作用更大。

有產業、有人口，就有人氣，有人接盤。哪怕政府沒規劃配套，企業為了便利自己也會把配套補上。

深圳光明新區就是個典型，原本的荒地，因為科學城落地，不過兩三年時間，搖身一變房價從4字頭跑到了8字頭。

現在捷運6號線也開通了，去年以來打新最火的區域非它莫屬。

所以，沒有產業、沒有人口吸引力的小城市，千萬不要去那裡買房。沒有“雙輪驅動”的大城市片區，除非是位置好、有好學區或者交通很便利，不然最好不要碰！

產業、區位、交通、學區，至少要占一個吧，否則連做睡城都沒資格。