上周去中央公園，仔仔細細地逛了一圈。回來後有很多話想講，一定要一吐為快。

以下內容僅代表我個人對中央公園的看法。

01

第一次去中央公園，是在2014年。時隔這麼多年，我對中央公園的初印象已經很模糊。只有一個細節時至今日都很清晰。

那年中央公園的房價，也就套內八千多、九千多，套內一萬都能稱得上貴房子。而現在……

6月份，中央公園二手房的建面成交均價約2.0萬/㎡。按照80%得房率估算一下套內成交均價，約2.5萬/㎡。

從套內八九千到套內二萬五，會給人什麼感覺？擺在眼前的、明晃晃的利益空間。

今年第一次土拍裏，成交樓面地價最貴的10宗土地，有8宗在中央公園。地王也在中央公園。又會給人什麼感覺？地價貴啊，房價你懂的啊。

過去的房價，證明了中央公園能漲得多。現在的地價，傳遞了中央公園能繼續漲的預期。為什麼中央公園的房價已經不便宜了，還是有這麼多人去買。就很好理解了。

不過流量板塊嘛，有爭議且爭議大，才是標準配置。

02

爭議在哪些地方？

眾所周知，中央公園有一個預計規模600萬方的超級商圈「兩江國際商務中心」。按照計畫，今年年底商圈的首期商業就會開門迎客。

一個中央公園板塊怎麼可能養得活一個規模這麼大的商圈？而且中央公園現在的整體入住率不高、人不够多，看著更不像能養活的樣子。

除了商圈，中央公園好像也沒什麼大利好可以兌現了。如果沒有更多的利好去刺激已經不算便宜的房價，還能繼續漲嗎、能漲多少？總會給人一種後繼無力的感覺。

所以，去買中央公園的人和不去買中央公園的人，就像春夏交替之際的重慶——大街上穿著毛衣的人和穿著短袖的人擦肩而過時，都會在心裡互道一聲“龜兒寶器”。

這裡面沒有對錯之分。

一個板塊火，不代表每個人都要去買房。一個板塊不火，也不代表沒有人去買房。每個人都會有自己買不買、買哪裡的理由，觀點不同而已。

03

而我對中央公園的第一個觀點，不是中央公園有大商圈，而是大商圈選在了中央公園。

前段時間公佈的《重慶市國土空間總體規劃（2021-2035）》，北區的定位是“智慧之城”。它的中心是定位“兩江中心”的中央公園。

兩江國際商務中心為什麼在中央公園、規模為什麼這麼大，其實就很好理解了。換句話講，這個大商圈從規劃開始，它存在的目的就不是為了只服務中央公園這一個板塊，以後也不會就指望著中央公園去養活它。

如果只是為了中央公園，完全用不了這麼大的規模。也不用舉著大旗整“統一規劃”，拉來幾家有豐富商業運營經驗的大開發商站臺，還要求得在今年做到首期開業。

拿時間堆、拿人去養，橫豎得搞起來。這是一張不能輸的牌。

04

第二個觀點，現在的中央公園，處於承前啟後的階段。

看下麵這張圖。

中央公園發展到現在，格局已經非常清晰，幾乎是什麼都有了：軌道、學校、公園、醫院、政務機构、產業帶、居住區……只差一個商圈。

等商圈的首期商業開門迎客之後，意味著中央公園算是完成了完整配套系統的搭建工作。轉而進入“讓更多人住進來”的新階段，向真正意義上的成熟靠近。

中央公園最近兩三年修的房子，不少已經交付了。最近一兩年修的房子，也快交付了。當一個地方什麼都有了，能够滿足全套的生活需求，交通、學校、商業、醫院、公園，人早晚都會住進來。不然房子買來幹嘛呢，不可能所有人買房都只是為了投資。

比如中央公園現在人氣比較足的東面和北面。這兩片的聚集了中央公園早期開發的樓盤，交付時間比較早。東面已經形成豐富的社區商業，北面有三所名校、三個捷運站。

房子交付之後，有捷運、有商業、有學校，入住率慢慢地就會上去。就像談戀愛，分手之後只要新歡足够好、時間足够久，開啟新感情是遲早的事。

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第三個觀點，中央公園會繼續漲且這是一句廢話。

不止是中央公園，只要把時間拉長，這句話放在主城區任何一個板塊都是成立的。因為重慶會繼續往上走。

只要大哥不垮，底下的小弟就能升職加薪。唯一的區別在於，能不能成為大哥手底下升職更快、加薪更多的小弟。

這就要看小弟是不是大哥的重點栽培對象了——只要大哥想扶小弟上位，小弟不想上位都得上位。過去的江北嘴、照母山是，現在的中央公園、西永是。

這些板塊為什麼火，去買房的人多。說穿了，都是看中了它們在大哥心裡的地位，要嘗一嘗領漲的甜頭。力所能及的範圍內、符合需求的前提下，誰都想讓自己的房子靠著大樹好乘涼。

至於中央公園能漲多少。短期取決於市場。比如今年上半年，重慶二手房賣得最好的10個板塊裏，中央公園的價格漲幅排名第二，22.09%。長期取決於入住率和成熟程度，這也是中央公園接下來的工作重心。

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但是，中央公園現在的房子不好買。

中央公園東一環臨公園的那片，在售樓盤基本都是總價300萬+。

中央公園西的樓盤，要麼是賣完了，要麼是戶型大、總價高，比如一線臨公園的大平層或者別墅。

中央公園北幾乎全是高價地，樓盤偏改善，總價也比較高。

中央公園南倒是還有戶型比較小、套內七八十的房子。但現時有貨的樓盤不多。