自己建房自住或出租

很多人都覺得這是“財富密碼”

殊不知，其中暗藏不少風險！

14年前買地，現在竟被要回？

2007年，薛先生夫婦

花了283000元

從黃江的李女士手裡

購買了一塊宅基地建房

雙方簽訂了《土地使用權轉讓協議書》

誰知14年後的2021年

賣家李女士竟然反悔

將薛先生夫婦推上被告席

不僅要求法院判定當初簽訂的

《土地使用權轉讓協議書》無效

還要求薛先生夫婦歸還土地

薛先生夫婦認為

當初都有正規報建手續

紅線圖也變更了他們的名字

土地使用權應該就屬於買家

不能看到現在房價地價漲了就想拿回去

在佛山，有很多像薛先生夫婦這樣

購買本地宅基地建房的人

他們也會擔憂

怕被原來地塊的村民告上法庭

法院判了：無效！

近日，對於這宗宅基地糾紛案

東莞第三人民法院樟木頭法庭作出判决：

雙方簽訂的協議書，無效！

法院認為，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款的規定，農村宅基地使用權應當由具有農村集體經濟組織成員資格的村民享有。

由於被告並不具備田美社區集體經濟組織成員資格，囙此雙方簽訂的《土地使用權轉讓協議書》應屬無效。

但是，原告訴請被告返還宅基地使用權及騰退房屋，法院不予支持。

▲上下滑動查看判決書全文▼

法院經審理查明，2007年4月30日，李女士和薛先生夫婦簽訂了一份《土地使用權轉讓協議書》，將位於東莞市黃江鎮田美社區一塊宅基地使用面積101平方米以283000元的價格轉讓給薛先生夫婦。李女士已經收取了轉讓款。建築為合法建築，薛先生夫婦出資興建了6層約720平方米的房屋，並一直居住使用至今。庭審中雙方均確認案涉土地及地上建築物並沒有涉及拆遷改造。

法院認為，雙方糾紛涉及農村宅基地轉讓，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款的規定，農村宅基地使用權應當由具有農村集體經濟組織成員資格的村民享有。雖然原告與被告在2007年4月30日簽訂了《土地使用權轉讓協議書》，就轉讓位於東莞市黃江鎮田美社區一塊宅基地使用權達成真實一致的意思表示，並且已經實際履行了各自的義務，但是這並不代表被告已取得田美社區集體經濟組織成員資格，由於被告並不具備田美社區集體經濟組織成員資格，囙此雙方簽訂的《土地使用權轉讓協議書》應屬無效。但是，原告訴請被告返還宅基地使用權及騰退房屋，法院不予支持。

法院認為，按照法律規定，合同無效後法律效果需要一併處理，但在農村宅基地買賣契约案件中，為保證公平公正，應將賠償和騰退房屋一併處理。現時案涉房屋不涉及拆遷，其所在區域沒有明確的區位補償價，並且土地房屋的價值增幅較大，無法直接通過鑒定對房屋價值進行合理評估。

案涉宅基地買賣行為發生在2007年，雙方均已履行完畢各自的義務，被告已經出資依法在案涉土地上建造了6層的房屋，並一直居住至今。而原告在2021年之前從未主張過案涉土地及房屋的權利，現因其他原因違背自己自願簽訂的協定，不認可出售案涉宅基地使用權的行為。

現時雖法律上確認《土地使用權轉讓協議書》無效，但原告的行為不符合誠實守信、公平合理的原則。囙此，對於原告要求返還宅基地使用權及騰退房屋的訴訟請求，不予支持。法院最後給出判决，確認協定無效，駁回原告的其他訴訟請求，受理費由原告負擔。

如不服判决，可在判決書送達之日起十五日內遞交上訴狀。

宅基地不是想轉就能轉

根據法律規定

宅基地轉讓應同時滿足以下條件：

1.轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；

2.同一集體經濟組織內部成員轉讓；

3.受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；

4.轉讓行為征得當地集體組織同意；

5.宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房走。

有以下情况則轉讓無效：

1.城鎮居民購買宅基地；

2.向非本集體組織成員轉讓；

3.轉讓人未經集體組織準予；

4.受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。