原創劉曉博
看了這個標題,很多朋友會大吃一驚:什麼,廣東人不喜歡買房子?你瞎說吧!
我沒有瞎說。
如果看全部“常住人口”而不僅僅看戶籍人口的話,那麼在全國範圍內,廣東人的買房意願只能排在31個省市自治區的第15名。
這個數據來自“克而瑞研究中心”,它日前發佈了一篇題為《人口“最年輕”的廣東,人均購房面積僅排全國15比特》的研究報告。
報告計算了2020年內地31個省市自治區人均購買“商品住宅面積”,然後搞了一個排行榜,結果如下:
看到了嗎?廣東1.26億常住人口,2020年人均只購買了1.03平方米的“商品住宅”,不僅比不上江蘇、浙江,還比不上寧夏、廣西。
是廣東房價太貴嗎?顯然不是,深圳廣州雖然比較貴,但廣東大部分都市房價並不高。統計資料顯示,2020年廣東全省商品住宅(新房)平均銷售單價是1.53萬元/平方米,顯著低於浙江全省的均價1.76萬元/平方米,比江蘇省的均價1.3萬元/平方米也沒有多出很多。
對此,“克而瑞研究中心”的解釋是:勞動密集型產業快速發展,集聚了大量中低學歷流動人口。高企的房價與低收入水准難以匹配,囙此抑制這部分人群留在廣東的意願,他們的居住需求往往通過租房來實現。
那麼:這個數據可靠嗎?“克而瑞研究中心”給出的解釋合理嗎?
下麵談談我的看法。
首先需要告訴大家的是:這個數據是可靠的,而且我還有進一步的數據。
上圖是2020年,31個省市區的“政府性基金收入”排名(最後一欄)。一般預算收入(主要是稅收)和“政府性基金收入”加起來,就是地方政府的全口徑財政收入(國企收入可以忽略)。
而“政府性基金收入”基本上就是賣地收入(還有少量的發債收入,歷年轉入的結餘收入),可以看出1.26億總人口的廣東,賣地收入低於8000多萬人口的江蘇,也低於6000多萬人口的浙江,只比山東稍多一點。
這說明廣東人買房意願低,影響到了賣地收入。
下麵再看一下主要城市過去三年半(2018年、2019年、2020年和2021年上半年),人均賣地收入:
杭州名列第一,南京名列第二,兩個都市遙遙領先。
人均賣地收入最多的10個都市,5個都是長三角的。珠三角這邊只有珠海、廣州、佛山進入前十。但珠海賣地收入的總量非常小,廣佛排名比較靠後。
至於廣東過去10年的第一增長中心——深圳都市圈的三劍客深圳、東莞和惠州,人均賣地收入都在全國29名之外。
長期關注我專欄的人,應該記得我之前多次講過:廣東是經濟發達地區裏,政府從土地上拿錢最少的省份,囙此廣東的營商成本偏低,人均住房成本偏低,未來可能更有競爭力。
為什麼我會有上述觀點,因為我早就注意到了廣東人購買商品住宅的意願不高。
之所以會出現這種現象,原因不是廣東人口素質低、打工者集中,而是廣東有大量的小產權房、城中村。所以,克爾瑞研究中心恰恰顛倒了因果。
或者說廣東把集體土地入市做到了極致,有大量的天然廉租房!來廣東謀生的人不用急於買房子。
上圖是2016年1月18日的深圳特區報A4版,新聞標題赫然寫著,在深圳“37萬棟違建棲息著737萬人”。
記者寫道——“記者從市規劃國土委及市查違辦獲悉這樣一組權威數據:截至2014年底,全市違法建築37.3萬棟共4.28億平方米建築面積。”
後來,媒體還告訴我們:深圳的小產權房、城中村、違法建築和工業區宿舍提供的住房大約有900多萬套(間)。
而深圳一共有接近1100萬套(間)住房,其中只有200萬套是“紅本商品房”。
如果你從廣州的北部開車,穿越廣州、東莞到深圳,可以看到農民搶建的各類住房密密麻麻,綿延不斷。這些房子讓珠三角看起來沒有長三角美麗、舒朗,但卻提供了海量的“天然廉租房”。
廣州、東莞、佛山到底還有多少違建、小產權房等住房,一直沒有公佈。但這三個都市面積更大,尤其廣州相當於3.5個深圳。我們有理由相信,廣州、東莞、佛山的類似住房加起來,至少能達到深圳的2到3倍。
第七次人口普查顯示,廣東在過去10年常住人口暴增了2171萬人,幾乎相當於浙江、江蘇、山東三省人口增長量的總和。廣東的人口增量,幾乎占了全國人口增長量的三分之一,由此可見廣東吸納人口的强大。
廣東吸納人口能力之所以這樣强,跟巨量的小產權房、城中村住房有很大的關係。
有這些低成本的房子,再加上廣東經濟充滿活力,就業機會多,於是人民用脚投票,紛紛選擇廣東。到了廣東之後,反正有低成本的城中村、違法建築可以住,大家也就不急於買房子。
廣東謀生門檻低,低學歷、低收入人口湧入也在情理之中,這當然會拉低廣東的平均學歷水准,但也讓廣東的人口金字塔更穩固、基座更大,人口更年輕,也讓經濟更有活力。
可以毫不誇張地說,廣東是中國城鎮化的最大熔爐。廣東人口流入的低門檻,跟國家“促進共同富裕”、保就業、穩增長的理念相符合,不但不丟人,反而值得點贊。
現在,當國家發現房價偏高,影響了生育欲望、造成了人口老齡化、少子化的時候,决定讓集體土地直接入市,加大保障房的供應量。其實,在珠三角早已經把這件事做到了極致。
至於珠三角人口全國最年輕、生育率領先,也都跟它的住房“雙軌制”有著密切的關係。
評論留言