原創劉曉博

看了這個標題，很多朋友會大吃一驚：什麼，廣東人不喜歡買房子？你瞎說吧！

我沒有瞎說。

如果看全部“常住人口”而不僅僅看戶籍人口的話，那麼在全國範圍內，廣東人的買房意願只能排在31個省市自治區的第15名。

這個數據來自“克而瑞研究中心”，它日前發佈了一篇題為《人口“最年輕”的廣東，人均購房面積僅排全國15比特》的研究報告。

報告計算了2020年內地31個省市自治區人均購買“商品住宅面積”，然後搞了一個排行榜，結果如下：

看到了嗎？廣東1.26億常住人口，2020年人均只購買了1.03平方米的“商品住宅”，不僅比不上江蘇、浙江，還比不上寧夏、廣西。

是廣東房價太貴嗎？顯然不是，深圳廣州雖然比較貴，但廣東大部分都市房價並不高。統計資料顯示，2020年廣東全省商品住宅（新房）平均銷售單價是1.53萬元/平方米，顯著低於浙江全省的均價1.76萬元/平方米，比江蘇省的均價1.3萬元/平方米也沒有多出很多。

對此，“克而瑞研究中心”的解釋是：勞動密集型產業快速發展，集聚了大量中低學歷流動人口。高企的房價與低收入水准難以匹配，囙此抑制這部分人群留在廣東的意願，他們的居住需求往往通過租房來實現。

那麼：這個數據可靠嗎？“克而瑞研究中心”給出的解釋合理嗎？

下麵談談我的看法。

首先需要告訴大家的是：這個數據是可靠的，而且我還有進一步的數據。

上圖是2020年，31個省市區的“政府性基金收入”排名（最後一欄）。一般預算收入（主要是稅收）和“政府性基金收入”加起來，就是地方政府的全口徑財政收入（國企收入可以忽略）。

而“政府性基金收入”基本上就是賣地收入（還有少量的發債收入，歷年轉入的結餘收入），可以看出1.26億總人口的廣東，賣地收入低於8000多萬人口的江蘇，也低於6000多萬人口的浙江，只比山東稍多一點。

這說明廣東人買房意願低，影響到了賣地收入。

下麵再看一下主要城市過去三年半（2018年、2019年、2020年和2021年上半年），人均賣地收入：

杭州名列第一，南京名列第二，兩個都市遙遙領先。

人均賣地收入最多的10個都市，5個都是長三角的。珠三角這邊只有珠海、廣州、佛山進入前十。但珠海賣地收入的總量非常小，廣佛排名比較靠後。

至於廣東過去10年的第一增長中心——深圳都市圈的三劍客深圳、東莞和惠州，人均賣地收入都在全國29名之外。

長期關注我專欄的人，應該記得我之前多次講過：廣東是經濟發達地區裏，政府從土地上拿錢最少的省份，囙此廣東的營商成本偏低，人均住房成本偏低，未來可能更有競爭力。

為什麼我會有上述觀點，因為我早就注意到了廣東人購買商品住宅的意願不高。

之所以會出現這種現象，原因不是廣東人口素質低、打工者集中，而是廣東有大量的小產權房、城中村。所以，克爾瑞研究中心恰恰顛倒了因果。

或者說廣東把集體土地入市做到了極致，有大量的天然廉租房！來廣東謀生的人不用急於買房子。

上圖是2016年1月18日的深圳特區報A4版，新聞標題赫然寫著，在深圳“37萬棟違建棲息著737萬人”。

記者寫道——“記者從市規劃國土委及市查違辦獲悉這樣一組權威數據：截至2014年底，全市違法建築37.3萬棟共4.28億平方米建築面積。”

後來，媒體還告訴我們：深圳的小產權房、城中村、違法建築和工業區宿舍提供的住房大約有900多萬套（間）。

而深圳一共有接近1100萬套（間）住房，其中只有200萬套是“紅本商品房”。

如果你從廣州的北部開車，穿越廣州、東莞到深圳，可以看到農民搶建的各類住房密密麻麻，綿延不斷。這些房子讓珠三角看起來沒有長三角美麗、舒朗，但卻提供了海量的“天然廉租房”。

廣州、東莞、佛山到底還有多少違建、小產權房等住房，一直沒有公佈。但這三個都市面積更大，尤其廣州相當於3.5個深圳。我們有理由相信，廣州、東莞、佛山的類似住房加起來，至少能達到深圳的2到3倍。

第七次人口普查顯示，廣東在過去10年常住人口暴增了2171萬人，幾乎相當於浙江、江蘇、山東三省人口增長量的總和。廣東的人口增量，幾乎占了全國人口增長量的三分之一，由此可見廣東吸納人口的强大。

廣東吸納人口能力之所以這樣强，跟巨量的小產權房、城中村住房有很大的關係。

有這些低成本的房子，再加上廣東經濟充滿活力，就業機會多，於是人民用脚投票，紛紛選擇廣東。到了廣東之後，反正有低成本的城中村、違法建築可以住，大家也就不急於買房子。

廣東謀生門檻低，低學歷、低收入人口湧入也在情理之中，這當然會拉低廣東的平均學歷水准，但也讓廣東的人口金字塔更穩固、基座更大，人口更年輕，也讓經濟更有活力。

可以毫不誇張地說，廣東是中國城鎮化的最大熔爐。廣東人口流入的低門檻，跟國家“促進共同富裕”、保就業、穩增長的理念相符合，不但不丟人，反而值得點贊。

現在，當國家發現房價偏高，影響了生育欲望、造成了人口老齡化、少子化的時候，决定讓集體土地直接入市，加大保障房的供應量。其實，在珠三角早已經把這件事做到了極致。

至於珠三角人口全國最年輕、生育率領先，也都跟它的住房“雙軌制”有著密切的關係。