七月，酷熱已經從南方都市蔓延至北方。這不僅僅是夏季的天氣，更指全國躁動的樓市房價。

在美國不計代價的貨幣大放水衝擊下，全球大宗物品價格暴漲。為平抑國內價格，保持經濟穩定和可持續發展，華夏上層甚至已經動用了一些國家儲備。對樓市、股市價格，國家也是不遺餘力地採取著各種手段，嚴防死守美元的金融收割陰謀。但全球大勢之下，資本的力量是巨大的。比如國內樓市，雖然沒有出現如韓國等一般的非理性暴漲，但總體價格水准的北上卻也是難以阻擋。

遼寧14城，也不例外，多數都市的房價不同程度的出現了同比上漲。我們知道，只要價格與價值沒有背離，上漲則是有基礎的，風險就是較低的。一個城市住宅的價值，源於都市地位、經濟發展、人口虹吸集聚能力等方面的因素。這幾個方面又是相互作用的迴圈。經濟越發展，人口集聚能力越强；人口集聚越多，經濟越發展，反之亦然。人口的流動方向這一個點，便是都市價值的最集中反映。

遼寧14城，現在如何，未來又將會如何？今天我們就從遼寧的第七次全國人口普查情况，剖析轄下14城市住宅市場的未來長期走勢。

PART 1遼寧14都市的房價現狀

我們首先看2021年7月10日全國房產大數據平臺監測的遼寧14都市房價數據，如下圖：

從上圖看，遼寧省14都市房價差距甚大。高至大連，平均房價達到1.7萬元以上；低如鐵嶺、阜新，尚不足4000元。在全國東部都市中，可以說遼寧省房價城際之間差距是最大的了。

再看今年7月份的各都市同比漲幅情况圖表：

對比以上兩圖可以看到，絕對房價前三甲都市大連、瀋陽和丹東，也在14城中房價漲幅最高的前五個都市之內；房價較低的葫蘆島、鐵嶺與遼陽等，房價在全國上漲大潮中，繼續著跳水的表演。

無論是剛需還是投資，誰也不希望自己持有的房產價格縮水。在我們看到的這些表像之下，認真分析則可以發現，有的上漲或者下跌具有其合理性，有的則背離了基礎。我們這兒提到的“基礎”，就是人口。畢竟，有“人”才有住房需求。如果一個都市人口大量流失，住宅市場轉向買方市場，房價失去了需求的支撐，未來必然是要“跌”的。所以這兒的“跌”加了引號，是因為還有貨幣的貶值因素存在。如果房價上漲沒有跑贏“通脹”，便是我們所指的“跌”。

第七次全國人口普查結果給了我們最好的城市住宅市場未來房價走勢的分析依據。

PART 2遼寧14都市的人口現狀

上面提到，對於住宅市場可以這樣說：人口集聚越多，住房需求越大，價格基礎越牢固；人口流失越大，住房供給越多，需求越少，住宅市場則越傾向於買方，房價越難以支撐。這是一個很簡單的道理。

我們看一下，全國人口“七普”結果中，遼寧14都市2010年-2020年的十年人口增長情况。據“六普”和“七普”數據比較，我們製作了下圖：

從上圖可以看到，遼寧轄下14個都市中，只有瀋陽和大連的常住人口是新增的，十年分別增長92萬和76萬人，其餘都市無一例外出現了人口流失現象。由於都市規模的不同和基礎人口數據的差异，上圖可參攷和獲得的只有直觀感受，客觀地分析還要看都市人口十年增减比例。如下圖：

從上圖中可以看到，瀋陽和大連的人口十年均增長了11.4%，兩城旗鼓相當、不相上下；常住人口下降幅度最大的本溪、撫順和遼陽，分別下降22.43%、19.00%和13.7%。

我們再以上圖與當前房價同比漲跌圖表對比來觀察：

可見，房價上漲的前五個都市丹東、大連、朝陽、瀋陽和本溪中，丹東、本溪和朝陽都背離了住宅市場的需求本源。這正如無源之水無本之木一般，必然是難以持久的。

說了需求，我們再談供給。人口老齡化是我國現階段人口狀況的重要特徵。這對於住宅市場來說，是個嚴峻的問題。

PART 3遼寧14都市的人口老齡化帶來的未來住房供給新增

老齡化越嚴重，意味著越多的人口在不久的將來逐漸逝去，從而導致大量的房屋推向市場，導致住宅市場供需轉換。我們看遼寧14都市的老齡化情况如何，看下圖：

從發佈的《遼寧省第七次全國人口普查公報》中，我們知道全省60歲人口占比為25.72%，遠遠高於全國的18.70%。大量的老齡人口，意味著沉重的社會養老壓力；也意味著勞動力人口比例的壓縮。在住宅市場上，則是需求少、購買力降低以及未來的潜在供給。

從14都市看，盤錦是遼寧最年輕的都市，但老齡人口占比仍然高於全國4個百分點；瀋陽和大連分別居全省第2、4比特，相對年輕化一些。而如撫順、本溪、丹東、錦州等都市則高於或逼近30%的比例，這意味著接近了三分之一的人口即將進入老齡。這是一個撼動人心的數位。

PART 4遼寧14都市的勞動力人口和住房需求群體

從人口經濟學的角度，15-59歲是勞動力人口的年齡段，是社會生產的主力軍。這個年齡段的人口，在住宅市場上同樣是主要的需求群體。看下圖：

上圖告訴我們，瀋陽、盤錦和大連是遼寧勞動力群體占比最高的三甲都市，這代表著它們是遼寧最具經濟活力的三個都市，是現階段住房購買力最强的三個都市；但我們同時看到，現階段房價同比上漲的前五個都市中，丹東、朝陽和本溪分別列全省倒數2、3、6比特。

【結語】

無論全球還是全國，人口流動的規律幾乎是完全一致的。且這個趨勢一旦形成，是極難扭轉的，主要原因就是人口與經濟與都市地位的相互作用導致的良性或惡性循環。

從遼寧全省14個都市的維度看，人口流入、較為年輕化、勞動力人口相對充足的瀋陽與大連，其住宅市場價格是有一定支撐的。所以在全球、全國的漲潮中，其房價上漲並不奇怪。這樣的都市如果現階段還有所下跌，或許就是較好的買入時機。

但人口持續流出、人口老齡化，且住宅市場到了供需轉換臨界點的都市，我們無法看到其房價上漲的動力源。這樣的都市，房價緩漲或下跌都是可以理解的。

但如丹東、朝陽和本溪等房價不降反漲的都市，價格越漲我們越感到恐懼，需要慎之又慎。