直接亮觀點，今年樓市下半場玩法完全不一樣。

但有幾點關鍵的買房認知底線一定要堅守，現在想從樓市裏賺到錢的概率越來越低，相反上車成本越來越高。

所以有幾點底層不虧錢的邏輯，想和大家分享。

01

返鄉置業本無錯，錯的是“鄉”

每年返鄉置業的熱潮，就像和老朋友約好的一場聚會，年年如約而至，年年勸阻，年年有人回家送錢送韭菜頭。

返鄉置業這件事情，本身其實沒有錯。錯的在於那個“鄉”到底在哪。

上海工作的北京人，返鄉置業，沒錯。

但深圳工作的韶關人，返鄉置業，就錯了。

找到關鍵點沒，錯的是你的家鄉，它到底有沒有投資價值。

確實，很多人會說，我的家鄉房價還在漲，怎麼就不能返鄉買房投資。

當然，全國那麼多個三四線都市，不是所有三四線都市都沒價值，但肯定的是，沒價值的比有價值的要多。

就和你賭博一樣，輸面比贏面概率大得多，你確定你還要去賭一把嗎？

尤其是老家最不缺的是地，新房一棟棟地建，新房價格看著是一期一期高，但漲起來的只是紙面財富，對新房極其熱衷的當地人，誰能去接你的二手房呢。

還有一批人的老家，或許恰好不在2016-2017年那批轟轟烈烈的棚改行程的都市中，但歷史車輪滾滾向前，前人已經驗證棚改漲上去的那波還是會跌回來的，這會你已經看到答案了，還不懂得抄嗎？

（不少都市棚改化已經尾聲了）

建議大家不要用：以後可能會回去住，老家是根這種不確定性和非理性行為去投資。

尤其是在大城市打拼的年輕人，千萬不要濫用自己的處女貸，哪怕父母幫你給首付登記你名字，也千萬不要貿然用。

02

都市在發展，置換永不止步

一個都市的發展是永不止步的，現在最好的地段，未來不一定是最好的。

還是深圳羅湖的例子，當初生活在羅湖的深圳人，站在鄙視鏈上端，以關內的自我優越感瞧不起關外寶安、龍華，結果關外用房價漲幅給羅湖上了非常漂亮的一課。

事實證明，一時的勝利不代表什麼，都市是不斷發展的，想不斷從樓市中賺到錢，找到未來的好地段才是投資的最終歸宿。

而我們能做的就是不斷置換，盡可能讓手頭的資產滾動起來。

比如老破小換到次新房，非學區房換到學區房，從遠郊換到近郊，從近郊換到市中心。

從老家置換到二線都市，從二線都市置換到一線。

這裡尤其要提及的是學區房，頂級學區房是可以穿越牛熊，無論市場好壞，始終昂揚上漲的。

但政策是有風險的，入學政策和學區劃分政策一旦改變，天價瞬間變廉價，現在買頂級學區房也一樣要有置換思維，一旦學位用完，馬上拋掉。

還有一種，就是20年以上的老破小也要趁早拋，我理解，大城市買房不容易，年輕人選擇小戶型老破小上車無可厚非，但不建議在手頭上存太久，短期過渡問題解决，就要馬上置換，隨著房屋年限時間越長，房子貶值可能性越大。

總之，一定要有流動和置換思維，如果非要加一個時間期限，我覺得至少5-8年，就得讓你的房子換起來了。

03

概念大多都在割韭菜

幾乎每個都市都不缺概念炒作，大到自貿區，小到新區，其中夾著各種科學城、科技園、高鐵新城等等。

但全國那麼多都市的這些新城，基本都是靠炒概念收割韭菜。

新城搞不搞得起來，背後一定是這個城市的實力。

你說一個三四線都市去搞一個產業新城，哪來的產業，又哪來的人口，說好的產業新城，不過是披著產業的皮搞房地產的勾當而已。

去你們那些老家所謂的新城去看一看，基本都是在種房子！

還有三四線的高鐵新城，基本也是割韭菜，沒錯，高鐵開通，交通是方便了，方便把三四線都市或者縣城的人源源不斷往大城市輸送而已，根本不是讓大城市的人往這裡引。

也不要問高鐵新城能不能買，根本原因不在交通的便利，而是在這座城市的實力。

全國超過3500個所謂的新城和新區，基本都是應時代發展潮流的產物，除了一線都市和强二線都市的新城有價值，其他多是埋葬財富的墳墓，得謹慎再謹慎。

04

“黑五類”能不買就不買

大鬍子李老師對五類物業定義為黑五類，包括：辦公大樓、公寓、商鋪、小產權、別墅。

這五類物業除非在頂級地段，否則能不買就不買，身邊已經有太多買了這些物業的“血和淚”的故事，你真的不需要再奉獻一個。

或許有人過去買了商鋪、公寓賺了錢，但現在入場，剩下的基本都是坑，買新公寓著的是開發商的道，接二手公寓掉的是業主的坑。

細節的不說，這些物業都有一個共同的特點：流通性差。

不是主流產品、市場接盤客不多、漲幅有限，絕不是一個好的投資標的。

爭議最大的公寓，很多人覺得可以拿來自住，畢竟資金少，公寓又不限購、面積小總價低，錢多的就不說了，錢少又想買房時，千萬不要去買這種明顯有硬傷的房子。

第一套房一旦買入劣質房，在現在的樓市大環境下，會直接拖垮你。

切記：寧願曲線救國，也不要浪費時間和金錢去買後期根本不好賣的房子。

去年一整年的樓市，已經給所有人最真誠的忠告：現在絕不是比拼誰房子多的時候，而是比較優與劣的差別。

未來絕對是房子質量比房子數量更重要的時代！

05

開年就遭遇各種調控政策的敲打，註定今年不會是大漲之年。

但結構性上漲的機會仍然存在，樓市整體會是牛短熊長的局面。

現在已經到了哪怕睜大眼都容易買錯房的時代了，大方向上還是那點：一線都市和强二線都市以及環一線都市仍然是投資的重點。

接下來樓市還想賺錢，小城市換大城市，劣資產換優資產，寧願不買也不要買錯，記住這幾點，才能保證在貨幣放水之下，保障你的財富還能升值。

樓市的拐點，終於是到了。

千山萬水總是情，給個“好看”行不行